이전 칼럼에서 여러 번 다룬 바 있습니다. 캐나다 중앙은행의 금리 발표(10/23) 후 Bond yield(채권 수익률)에 주목해 보세요. 채권 수익률은 고정 금리 모기지의 GPS 와 같습니다.
캐나다의 공식 인플레이션 지표가 이제 2% 목표치 보다 훨씬 낮아짐에 따라, 경제학자 3분의 2는 캐나다 중앙은행이 50bps 인하할 것이라고 생각했습니다. 만약 이러한 금리 인하가 이루어진다면, 대부분의 모기지 이용자들이 고정 금리를 선택하게 됩니다. 

그러나, 금리를 대충 관찰하는 사람이라면 수익률이 하락할 것으로 예상할 수 있지만, 채권시장은 선제적(anticipatory) 입니다. 결국 이들은 캐나다 중앙은행의 완화된 정책이 경제를 급격히 활성화하고 인플레이션을 자극할 것으로 기대하기 시작합니다. 이는 고정금리가 한 동안 최저점을 찍었다가 수익률이 상승하면서 다시 오르는 경우가 많습니다. 
데이터를 보면 아직 그 단계에 도달하지는 않은 것 같습니다. 인플레이션은 여전히 무겁게 가라앉은 상태이며, 중앙은행은 그것이 2% 목표치를 훨씬 밑돌까 우려하고 있습니다. 그래서 채권 트레이터들은 매우 큰 폭의 금리인하를 예상하고 있습니다. CanDeal DNA 의 선도 금리(forward rate) 데이터에 따르면, 2025년 12월까지는 무려 175 bps 의 금리 인하가 예상됩니다. 

만약 1월까지 100 bps 인하가 이루어진다면, 기준금리는 3.25%로 떨어질 것입니다. 이는 캐나다 중앙은행의 2.25% 에서 3.25% 의 ‘중립금리(neutral rate)’ 범위의 상단에 해당하는 수치로 주목할 만 합니다. 중립금리는 통화정책이 경제 성장을 자극하거나 억제하지 않는 이론적인 이상적인 지점입니다. 
보통 금리는 중립 범위에 진입하거나 그 아래로 떨어지는데, 이는 중앙은행이 보통 금리 인하에 늦게 대응하고, 인플레이션이 너무 많이 떨어지지 않도록 과잉 대응하기 때문입니다. 하지만, 2.75%의 중립금리 중간 지점에 가까워지면서, 캐나다 중앙은행이 금리 인하를 잠시 멈출 가능성도 커지고 있습니다. 
채권 수익률도 결국 최저점에 도달할 것이며, 11월 5일 트럼프의 승리는 그 과정을 빠르게 진행시킬 가능성이 큽니다. 골드만 삭스 투자은행에 따르면, 그의 정책은 미국 플레이션을 최대 1% 포인트 까지 끌어올릴 수 있다고 합니다. 

[Then, what’s Next?]
캐나다 중앙은행이 예상대로 금리를 50 bps 인하한다면 다음과 같은 5 가지 결과가 예상 됩니다.
1. 변동금리 대출자들은 작은 복권에 당첨된 기분을 느낄 것입니다. 캐나다인의 평균 모기지 부채가 약 30만 달러인 상황에서, 변동금리 대출을 가진 사람들은 대출 유형에 따라 매달 80불~120불 가량을 절약할 수 있게 됩니다. 이는 대부분의 사람들이 더 많은 부채를 지지 않고 빚을 갚거나 생활 필수품을 구매하는 데 사용할 수 있는 적지 않은 금액입니다. 일부 사람들은 이 돈을 여유로운 지출을 위해 사용할 테지만, 이러한 소비는 결국 새로운 일자리를 창출하고 인플레이션을 증가시키는 결과를 낳게 됩니다.

2. 점진적으로 더 많은 주택 구매자들이 이제 모기지를 받을 자격이 생기거나 경쟁을 피해야 한다는 생각에 open house를 찾아갈 것입니다. 하지만 결국 금리가 하락하면 예상한 대로 효과가 나타나 주택 구입이 더 경젝적으로 가능해질 것입니다. 물론 이는 일시적인 현상일 수 있습니다. 현재로서는 정부의 최소 자격 기준금리(MQR)가 하락하지 않는 한 이러한 효과는 주로 심리적인 것에 그칠 것입니다. MQR은 은행이 모기지 신청자들이 감당할 수 있는지를 증명하게 하는 금리입니다. MQR이 하락하려면 고정금리가 내려가야 하고, 이는 수요일(10/23) 이후 얼마나 더 금리 인하를 예상하는지에 따라 달라지게 됩니다.
3. 50 bps 의 금리인하는 새로운 일반 변동금리 모기지의 평균 금리를 5.60%(P-0.85%)에서 5.10% 로 낮출 것입니다. 이는 대출 금액 10만 달러당 월 30달러 가량의 절약을 의미합니다. 이 정도면 고급 커피를 마시거나 절대 보지 않을 스트리밍 서비스를 또 하나 구독할 수 있는 금액입니다. 또한, 30년 상환 기간에 50만 달러를 대출할 경우, 자격을 갖춘 차입자가 다른 부채가 없다는 가정 하에 변동 금리를 받기 위해 필요한 연소득을 약 5,000 달러를 낮춰 117,000 달러로 줄여줄 것입니다. 이는 일부 사람들에게는 ‘꿈의 집’ 이 ‘현실적인 집’ 이 될 수 있음을 의미합니다.

4. 캐나다가 사랑하는 ‘Loonie(루니)’는 미국과 캐나다 간의 금리 차이와 에너지 가격에 크게 영향을 받기 떄문에 추가로 하락할 수 있습니다. 이는 외국 상품과 서비스의 가격을 올릴 수 있으며, 이러한 수입 인플레이션은 추가적인 금리 인하의 필요셩을 줄일 수 있습니다.
5. 앞으로 몇 달 동안 인플레이션이 점차 상승 한다면, 경제 전문가들은 캐나다 중앙은행이 통화 완화를 지나치게 했는지 의문을 제기할 가능성이 있습니다. 북미 노동 시장과 소비가 여전히 활발하기 때문에 금리 인하에 대한 기대감이 다소 사그라들 수 있습니다. 이 때문에 토론토 Bay Street 의 일부 분석가들은 통화 정책 완화에 대해 더 신중한 접근을 권장하고 있습니다.

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >