부동산캐나다

2020년 초에서 2023년 말 비교했더니 0.8% 높아

토론토 밴쿠버는 예외. 모기지 부담 8% 더 올라

국내 모기지 상환액이 최근 10년간 사상 최고치로 올라 대출자들이 큰 고통을 겪고 있다.

그러나 이 기간 주택가격도 만만치 않게 오른 것으로 집계돼, 대부분 지역은 주택가격 상승률이 모기지 납부액 인상 폭보다 큰 것으로 나타났다.

신용평가기관 에퀴팩스(Equifax) 자료에 따르면 2020년 3월 주택가격 급등을 초래한 금리 인하 시기부터 2023년 말까지 국내 주택가격 상승률은 모기지 페이먼트 증가율을 앞질렀다.

먼저 국내 평균 모기지 대출 상환액을 보면 2023년 4분기 기준 월 1,685달러였다. 이는 2020년 1분기 이후 평균 결제액이 27.7% 오른 것이다.

반면 같은 기간 평균 주택가격도 28.5% 상승해 모기지 상환액 상승률보다 약 0.8%P 높았다.

특히 캘거리는 이 기간 동안 주택가격 상승률이 모기지 인상 폭을 무려 21.3%P 앞질러 격차가 가장 컸다. 이어 몬트리올(7.4%p), 오타와(1.9%p) 등으로 뒤를 이었다.

주로 캐나다 동부 소도시의 주택가격 상승세가 모기지 상환금을 앞질렀다. 멍크턴은 주택가격이 평균 모기지 상환액보다 65.8%p 빠르게 상승했고, 세인트존(37.8%P) 핼리팩스(36.7%p) 등도 집값 상승 비율이 모기지 인상률 보다 높았다.

하지만 토론토와 밴쿠버는 예외였다. 토론토는 오히려 평균 모기지 상환액이 주택가격 상승폭보다 8.3%p 더 빠르게 증가했고, 밴쿠버도 7.2%p로 모기지 인상폭 더 컸다.

부동산업계는 "일반적으로 이미 주택을 구매해 모기지를 상환하는 소유주들은 현재 시점에서 주택을 구매하려는 실소유주보다는 저렴한 모기지 상품 서비스를 받고 있다"면서 "국내 대부분의 지역에서 모기지 이자비용이 올랐다 하더라도 주택가치 상승분이 더 크기 때문에 고통을 일정 부분 상쇄하고 있다"고 전했다.

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주카사, 금리 인하 시작되면 상승세 가파를 것으로 전망

기준금리가 내려가기 시작하면 토론토의 평균 주택가격이 200만 달러에 육박하는 것을 앞당길 수 있다고 부동산 매물 웹사이트 주카사(Zoocasa.com)가 밝혔다.

부동산업체에 따르면 토론토의 주택가격은 지난 10년 동안 평균 5.6% 상승했으며, 이 속도를 유지한다면 2034년까지 토론토의 평균 주택 거래가격은 200만 달러까지 치솟을 것으로 전망됐다.

업체 관계자는 "금리는 부동산 가격 책정에 큰 역할을 한다"면서 "금리가 내려가면 집값은 올라간다"고 밝혔다. 그는 "올해 금리가 하락하기 시작할 경우, 주택가격 상승에 속도가 붙을 것이며, 수백만 달러에 이르는 가치를 지닌 주택이 대폭 늘어나게 된다는 것을 의미한다"고 말했다.

토론토지역부동산위원회의 지난 3월 보고서에 따르면 토론토의 단독주택 벤치마크 가격은 현재 170만8,800달러다.

보고서는 "지난 2년을 살펴보면 토론토 인근 지역 43%에서 평균 가격이 200만 달러를 넘어섰다"고 밝혔다.

하이파크-스완지(High Park-Swansea), 론세스바예스(Roncesvalles), 파크데일(Parkdale)의 단독주택은 평균 약 201만 달러에 거래됐다. 이들 지역은 현재 평균가격이 200만 달러에 육박하는 스펙트럼의 맨 하단을 차지하고 있다.

로즈데일(Rosedale)과 무어 파크(Moore Park)와 같은 지역은 2월 평균 거래가격이 약 396만 달러로 나타났다.

맬번(Malvern)과 루지(Rouge) 지역은 단독주택의 평균 가격이 82만9,300로 저렴하며, 모닝사이드(Morningside)와 우번(Woburn) 벤데일(Bendale)은 2월 평균 거래가격이 86만2,600달러로 집계됐다.

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신규 프로젝트 착공도 작년의 ‘반토막’

토론토에 미분양 유닛 30개월치 쌓여

올해 1분기 토론토의 새 콘도 판매는 미분양 유닛의 증가와 치솟는 건설 비용 때문에 급감한 것으로 나타났다.

콘도리서치업체 어버네이션(Urbanation) 보고서에 따르면 올해 첫 3개월 동안 광역토론토와 해밀턴지역(GTHA)의 신규 콘도판매는 1,461채에 그쳐 1990년대 후반 수준으로 떨어졌다. 이는 2022년 1분기에 기록한 최고점 대비 85%, 최근 10년 1분기 평균인 약 5천 유닛과 비교해도 71% 감소한 수치다.

분양시장만 급제동이 걸린 게 아니다.

건설도 둔화되어 2,361채의 신규 콘도 유닛 만이 공사를 시작했는데, 이는 작년보다 52%나 줄어든 것이다.

완공된 콘도는 1만2,132채로 사상 최고치를 기록했으며, 현재 건축공사가 진행 중인 콘도는 9만1,590채로 2년여 만에 최저치를 나타냈다.

파이낸셜포스트는 “부동산개발업체들이 새로운 프로젝트 시작을 미루고 있다”면서 “1분기에 총 958채 규모, 4개의 프로젝트만이 부동산시장에 나왔다”고 전했다.

어버네이션 관계자는 “2년 동안 사전분양(pre-construction sales) 실적이 급감한 후 건축업계가 큰 타격을 받고 있다”면서 “올 하반기에 금리가 내려가면 신규 콘도시장 상황이 다소 나아지겠지만 한동안 침체를 피하기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

새 콘도의 평균가격은 2024년 1분기에 평방피트당 1,168달러로 작년 4분기보다 12%, 지난해 1분기보다는 17% 하락했다. 미분양 재고는 22.8개월치에 해당하는 2만3,815채로 높은 수준이다.

미분양 물량은 지역별로 차이를 보였는데, 토론토시는 30.6개월치, 외곽지역은 16.8개월치였다. 905지역의 미분양은 상대적으로 적어 가격도 연평균 2%씩 올라 평균 평방피트당 1,161달러를 기록했다. 반면 토론토 가격은 전년 동기 대비 4% 하락한 평균 1,522달러로 나타났다.

때문에 향후 콘도 프로젝트는 토론토 외곽에서 다소 활기를 보일 것으로 전망됐다.

어버네이션 관계자는 “현재의 가격 수준이나 콘도 건축비용 등을 감안할 때 토론토에서 새로운 프로젝트를 시작하기는 다소 어려울 수도 있다”고 전했다.

다만 부동산 프로젝트가 지연되면 해마다 20만 명 이상 증가하는 인구를 감안할 때 얼마 지나지 않아 심각한 주택공급 부족에 직면하는 악순환에 빠질 것이라고 예상했다. /김용호 편집위원 [email protected]

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BMO 조사결과 “내년 이후로 주택구입 미룰 수도”

주택 구입을 열망하는 캐나다인들의 대다수는 기준금리가 떨어질 때까지 기다리기 위해 내집 마련 계획을 내년이나 그 이후로 미룰 것이라고 말했다.

몬트리올은행(BMO) 조사에 따르면 부동산 실수요자들의 72%가 차입 비용이 떨어질 때까지 주택구입을 미룰 것이라고 밝혔는데, 이는 지난해에 비해 4%p 증가한 수치다.

이르면 올 하반기에 중앙은행이 기준금리를 내릴 것으로 예상되지만, BMO 관계자는 “금리가 부동산 실수요자들이 기대하는 만큼 충분히 낮게 유지되려면 아직 갈 길이 멀다”고 말했다.

여론조사업체 입소스가 지난 2월28일부터 3월18일까지 실시한 설문조사 결과를 보면 응답자의 85%가 생애 첫 주택 구입을 위한 실질적인 재정적 준비를 하고 있지만 여전히 충분하지 않다는 생각을 하고 있는 것으로 나타났다.

그럼에도 BMO 관계자는 “사회 경제적 여러 어려움에도 불구하고 많은 젊은 캐나다인들이 주택 구입 여정을 시작하고 처음으로 부동산 시장에 진입할 준비를 하고 있는 것은 분명하다”고 말했다.

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소유주들 6월 예산안 시행 앞두고 매각 고심

올해 연방 예산안에 포함된 자본이득세(Capital gains) 때문에 카티지 소유주들이 고심하고 있다.

오는 6월25일 관련 세법이 시행되기 전까지 카티지를 팔아야 할지 판단하지 못해서다.

자유당 정부는 최근 발표한 2024 예산안에서 주식이나 투자용 부동산과 같은 자산의 매각으로 얻은 순이익(Capital gains)이 25만 달러를 넘을 경우에 적용할 세율을 기존 50%에서 약 67%로 변경했다. 25만불 이하면 50%로 유지된다.

주 주거지는 자본이득세 과세에서 빠지지만 투자용 주택이나 별장은 과세 대상이다.

부동산업체 리맥스(Re/Max) 관계자는 "최근 자본이득세율 변경에 따른 영향이 어느 정도일지 묻는 문의가 카티지 소유주를 중심으로 많다"고 글로벌뉴스와 인터뷰에서 말했다. 그는 "6월25일 마감일 전에 거래를 종결하기 위해서는 시간이 많지 않기 때문에 서둘러 매물로 내놓으려는 움직임도 있다"고 전했다.

온타리오 북부의 한 중개인은 "예산안 발표 이후 많은 이들이 불안감을 감추지 못하고 있다"면서 "매각을 원하는 소유주들에게는 카티지 시세를 파악한 뒤 회계사와 의논해 세금 규모를 미리 알아보도록 조언한다"고 말했다.

특히 오래 전 비교적 싼 가격에 카티지를 구입했던 소유주들이 이번 세율 변경의 영향을 많이 받을 것으로 업계는 보고 있다. 또한 한꺼번에 매물이 많이 올라오면 카티지 가격에도 영향을 줄 것이란 분석이다.

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CREA 전망…3월 데이터에 매매건수.가격 등 모두 오름세

캐나다부동산협회(The Canadian Real Estate Association)는 올해 전국 평균 주택가격이 연간 기준으로 4.9% 상승한 71만468달러를 기록할 것으로 예상하고 있으며, 이는 2024년 초에 예상했던 인상 폭의 두 배 이상이라고 밝혔다.

CREA는 최근 발표한 부동산 전망에서 올해 49만2,083채의 주택이 거래될 것으로 예상했는데, 이는 지난해 보다 10.5% 증가한 것이다.

CREA는 지난 1월 전망 보고서에서 올해 주택판매가 10.4% 증가하고, 2024년 평균 가격은 2.3% 상승할 것으로 내다봤다.

CREA 관계자는 "지난해의 기록적인 인구 증가에다 이번 여름에 기준금리가 내려갈 가능성이 높다면 주택시장은 꽤 흥미로워질 것"이라고 말했다.

이번 전망치 수정은 CREA의 3월 주택판매 보고서를 토대로 제시됐다.

매매건수가 1년 전에 비해 1.7% 증가했으며, 지난달 판매된 주택의 평균가격은 69만8,530달러로 2023년 3월보다 2% 올랐다.

CREA는 2월 대비 3월의 주택 판매가 0.5% 증가했다고 밝혔다. 신규 매물은 2월 대비 1.6% 감소했다.

부동산업체 리맥스(Re/Max)의 콘라드 주리니 대표는 "주택 실수요자들 사이에 금리하락에 대한 기대가 커지면서, 금리가 내려가는 동시에 주택시장 분위기가 급변할 것으로 보는 분위기가 확산되고 있다"고 전했다.

그는 "회사의 내부 데이터를 살펴보면 4월 들면서 쇼잉(showing) 횟수가 25% 이상 증가하고 있다"며 "수요가 늘어나면 주택매입 경쟁이 치열해져 실수요자 입장에서 금리 인하에 따른 비용절감 효과가 상쇄될 수밖에 없다"고 지적했다.

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주카사 보고서…소득은 상대적으로 낮은데 집값은 더 비싸

토론토의 주택 중간가격이 뉴욕보다 비싼 것으로 나타났다.

일간지 '토론토스타'는 최근 부동산업체 주카사(Zoocasa)의 보고서를 인용해, 토론토의 주택 중간가격은 71만8,519달러(2024년 1월 기준)인 반면 뉴욕 중간가격은 65만9,300달러(2023년 12월 기준)로 토론토보다 더 낮았다고 전했다.

반면 토론토의 중간 가계소득은 6만2,963달러로, 뉴욕의 7만6,607달러보다 1만3천 달러가량 낮았다.

주카사는 북미 40개 도시의 주택구입 여건을 비교했는데, 가계소득과 주택가격, 모기지 금리 등을 변수로 두고 미국 달러로 환산해 값을 매겼다.

보고서에 따르면 북미에서 부동산을 구입하기 가장 어려운 10대 도시는 샌프란시스코, 샌디에이고, 밴쿠버, 로스앤젤레스, 보스턴, 토론토, 마이애미, 뉴욕시, 시애틀 그리고 해밀턴-벌링턴 순이었다.

주카사는 집값과 가계소득 등 여러 요소를 전체적으로 고려해 실수요자들이 감당할 수 있는 가격과 평균 주택 시세 사이의 격차를 조사했는데, 토론토는 36만2,627달러로 뉴욕의 31만6,215달러 보다 차이가 컸다.

다시 말해 토론토 시민들이 소득 대비 주택가격 때문에 뉴욕 거주자들보다 집을 사는데 더 애를 먹는다는 이야기다.

'토론토스타'는 이런 현상이 토론토 만의 이야기가 아니며, 캐나다 도시에서 전반적으로 나타나는 현상이라고 보도했다. 캐나다 도시의 집값은 상대적으로 더 비싸고, 소득은 더 낮다는 의미다.

보고서는 "양국의 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 2022년, 캐나다인의 중간소득이 미국보다 2만 달러 낮았음에도 불구하고 집값은 미국보다 3만 달러 높았다"고 덧붙였다.

금리 상승과 주택공급 부족 현상은 양쪽 시장 모두에 타격을 줬지만 캐나다인들의 구매력이 더 낮다는 점을 감안할 때 부동산 시장이 더 큰 침체를 경험할 수밖에 없다는 지적이다.

한편 주카사는 가계소득이 주택가격을 감당할 수 있는 도시도 뽑았는데, 8개 중 5개가 캐나다에 있었다. 캘거리와 위니펙, 에드먼튼, 사스카툰, 세인트 존 등이다.

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콘도건설업체 Concord Adex, 46층 860유닛 대형 프로젝트 추진

콘도개발업체 ‘콩코드 아덱스(Concord Adex)’가 노스욕 베이뷰빌리지 인근에 토론토카톨릭교육청(TCDSB) 소속 초등학교를 포함한 주택단지 개발 계획을 추진한다.

이 프로젝트가 토론토시의 승인을 받는다면 2개 동의 주거타워 단지에 초등학교를 통합해 개발하는 최초의 사례가 될 것으로 전망된다.

콩코드 아덱스는 지난달 36층과 46층 타워로 이뤄진 단지에다 초등학교까지 짓는 제안서를 시청에 제출했다.

주거시설에는 860가구가 입주하고, 쇼핑시설도 일부 입점한다.

부동산업체 관계자는 "카톨릭교육청은 교육시설을 짓는데 대한 부담을 줄일 수 있고, 우리 입장에서는 주택용지를 확보할 수 있다는 점에서 윈-윈이 될 것"이라며 "이 지역에 많은 젊은 가족들이 살고 있다는 점을 토론토시가 고려해야 한다"고 말했다.

이 프로젝트는 TTC 지하철역 가운데 이용률이 가장 낮은 베사리온역 인근(1001 Sheppard Ave. E)에 추진 중이며, 콩코드 아덱스는 2006년 토지를 매입한 것으로 전해졌다.

주변에는 이미 여러 콘도 개발 계획이 진행돼 고층타워가 들어서 있으며, 프로젝트가 완료되면 베사리온역 주변에는 7,500여 유닛에 3만 명의 주민이 거주할 것으로 예상된다.

TCDSB 관계자는 "프로젝트가 성공한다면 교육, 거주, 고용, 상업 및 레크리에이션을 통합해 지역 커뮤니티를 활성화하는 좋은 사례가 될 것"이라고 기대를 나타냈다.

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토론토 시의회 "온주 정부가 공공용지 매각 규칙 개정해야"

토론토 시의원들이 온타리오 주정부를 향해 공공용지 매각과 관련한 일부 규칙을 개정해 달라고 요청했다.

토론토시가 주택 공급을 늘리기 위해 공립학교 관련 부지를 활용하기 위해서다.

문제는 토론토교육청(TDSB) 등 공공기관이 보유한 토지를 매각하려면 ‘적정한 시장 가격을 반영’해 팔도록 규정한 법 조항이다.

토론토시 관계자는 "엄격한 절차를 지킨다면 예산 문제에 부딪혀 공공의 이익을 위한 정책을 집행하기 어렵다"고 주장했다.

이 관계자는 CBC뉴스와 인터뷰에서 "우리는 이 부지를 단돈 1달러에 팔라고 요구하지 않을 것"이라면서 "지하철 옆에 있다는 이유로 시장 가치가 5,500만 달러로 평가된다면 공공의 이익을 위해 사용하기는 힘들어진다"고 말했다.

올리비아 차우 토론토 시장도 교육청의 잉여 부지 등을 주택용지로 활용하기 위한 방안을 고심하는 것으로 전해졌다.

TDSB는 토론토에서 가장 많은 600개 이상의 부동산 또는 5,000에이커의 토지를 소유하고 있다.

한편 TDSB는 올해만 2,650만 달러의 적자가 예상되는 데다, 노후된 시설 관리에 투입되는 예산도 많아 주정부의 규칙이 개정되더라도 교육청 부지와 시설을 헐값에 팔기는 어렵다는 입장인 것으로 알려졌다.

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부동산업계 “금리인하 기다리다 극심한 입찰경쟁 휘말릴 수도"

일각선 "올 봄 시장 예상보다 잠잠할 수도"

광역토론토의 부동산시장은 최악의 시기를 이미 지났으며, 인구 증가를 감안하면 올 하반기쯤에는 입찰경쟁이 심해져 원하는 주택을 구매하기 더 어려워질 수 있다는 지적이 나왔다. 관망 중인 잠재적 실수요자들에게 보내는 조언이다.

콜드웰 밴커 부동산브로커리지 딘 아르테노시 대표는 언론 인터뷰에서 "현 시점은 최악의 상황을 지나간 티핑 포인트"라고 불렀다.

그는 "중앙은행이 연속적인 금리 동결을 통해 금리가 평준화 되었다는 신호를 보냈고, 부동산시장 참여자들이 이를 있는 그대로 받아들이기 시작했다"고 말했다.

아르테노시 대표는 "이미 현재의 고금리 상황에 사람들이 심리적으로 익숙해졌으며, 구매자들이 서서히 시장으로 돌아오고 있다"면서 "금리 인하는 시점이 문제일 뿐 내려간다는 사실 자체는 확실해졌다는 점에서 지금도 부동산 매물에 여러 제안이 많은 게 사실"이라고 전했다.

때문에 부동산업계 일각에서는 실수요자들에게 금리인하 시점을 기다리지 말라는 충고도 보내고 있다.

한 중개인은 앞으로 몇달 동안 모기지 대출조건이 더 유리해질 가능성은 있지만 캐나다의 인구 증가를 포함한 다른 요인으로 인해 저렴한 가격에 집을 구매하기가 더 어려워질 수도 있다고 경고했다.

연방통계청의 실시간 인구집계에 따르면 캐나다 인구는 4천만 명을 돌파한 지 1년도 채 되지 않은 3월 말에 4,100만 명을 넘어섰다.

금리인하를 기다리다 더 극심한 입찰경쟁에 휘말릴 수 있다는 뜻이다.

물론 다른 전문가 의견도 있다.

TD은행 관계자는 온타리오 부동산의 경우 상당한 수준의 억눌린 수요가 존재하고 있으며 "시장을 뒤흔드는" 변화가 있을 때 판매 활동과 가격이 상승할 것이라고 예측했다.

다만 "기준금리는 올해 하반기에 소폭 인하에 그칠 가능성이 높기 때문에 시장이 본격적으로 활성화 되기까지는 시간이 필요하고, 올 봄 시장도 예상보다 잠잠할 수 있다"고 말했다.

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