부동산캐나다의 Focus 코너

                                                            다산건축 대표

과감하게 도전하라. ‘FLIP HOUSE’ 

좋은 위치에 많은 오래된 집, 매력적인 부동산 투자기법

오래 전 이 곳 TV Program Channel Home&Garden에 Flip House라는 코너가 인기리에 상당 기간 방영되었다. ‘Flipping House’란 부동산 투자기법의 하나로, 오래된 집을 사서 Renovation을 거쳐 내/외관을 새집처럼 만든 뒤 다시 파는 것을 말한다.
당연히 좋은 위치에는 오래 전부터 먼저 주거지역이 만들어진다. 필자가 선호하는 지역 역시 도심 접근성이 좋고, 오랜 시간이 빚은 울창한 아름드리 수목이 집집마다 자리한 유서 깊은 동네이다. 외곽에 덩그러니 집들만 수십 채 지어 막대기 같은 알량한 나무 한 그루씩을 심어 놓은 신축단지의 황량함이란…  그야말로 집장사가 지은 훨씬 외곽동네 집가격도 어이없게 비싸다. 조경 작업을 하다 보면 고목이 만드는 풍경과 운치가 새삼 대단함을 느끼는데, 웬만한 큰 나무 한 그루 식재하는 데도 비용이 상상 이상이다. 낙엽 치우기만 버거워하는 이민자들의 삭막한 감성이 안타깝다. 

2019년, 고객은 Avenue Rd & Lawrence Ave 에 위치한 사립학교에서 도보거리의 주택을 원했다. 주변 주택가의 하우스 가격은 30’X100’ 대지 위의 작은 2층 신축주택이 210만-230만 달러 사이. 대지50’X100’, 약 10년에서 30년 사이의 2층 주택은 평균300만 달러 내외 혹은 그 이상의 가격대를 형성하고 있었다. 작은 대지 위의 집 내부는 생각보다 좁아서 답답했고, 큰 집은 가격이 부담스러웠다.
20여 채의 지역 매물을 모두 둘러 보고 나서도 여전히 선택은 마땅치 않았다. 필자는 마침 시장에 나와 있었던 오래된 주택을 구입하여 전면 수리하는 Flip House 방식을 권하였다. 집은 100년이 넘었고, 오래 방치하여 모든 부분을 개보수하여야 할 집이었다. 2층 단독주택, 위층에 4개의 방과 2개의 화장실, 지하실이 있었다. 대지는 전면이 60’가 넘고, 뒤로는 110’에 이르는, U 자형 Drive way를 가진 좋은 입지의 주택이었다. 
보통 값비싼 주택 구입 시 오래되고 냄새 나는 부동산 매물은 가격에 관계없이 고객의 외면을 받는 경우가 종종 있다. 오죽하면 평생 살아 온 집을 팔기 전에 대대적으로 시간과 비용을 들여서 공사 후 매각할까? Renovation된 주택은 보통 공사 투자 비용을 훨씬 초과한 금액을 더하여 매각해도 공사하지 않고 내놓은 낮은 금액의 주택보다 매각이 빠르다. 이 하우스는 몇 번의 절충을 거쳐 가격을 내리고 약 170만불 정도에서 매입하였다. 안팎을 모두 공사해야 하니 충분한 견적을 보도록 권유하고, 예상기간과 가격대를 안내해 드렸다. 십여 일 후에 고객이 필자에게 직접 공사를 의뢰하셔서 수리를 시작하였다. 

공사 내용은 외부공사로 모든 창문, 출입문 교체, 출입구 계단 공사, 차고 문 교체, 차고 벽 – 거실 문 시공, 지붕 및 빗물받이(거터) 시공, 전기 승압 및 전기판넬 교체에 따른 인입선 교체시공, 외부 벽면 스타코시공, Fence 시공, 일부 잔디 시공 등이었다.  
내부공사로는 전체 바닥공사, 모든 계단 교체, 모든 면 페인팅, 전기 및 배관 교체, 두 개의 Bath room 전면 교체 및 지하 Bath room 신설, 냉/난방 및 Hot water tank 교체, 지하 일부 타일 시공, Pot lighting 시공, Closet 설치, 주방 전면 교체, 주방 벽 제거(open concept), 일부 벽면 시공, 도시Gas 인입공사 (기름보일러 사용 중) 등 기존 건물과 시설 대부분을 진행하였다.
실제 투입된 Sub–Contract 업체로는 Stucco 회사, Window/Door 업체, 냉/난방 업체, Gas Company, Roofing 업체, 전기회사, 배관업체, Flooring & Stair 시공업체, Oil tank 제거업체 등이 있다.  
중요한 점은 이 중 Stucco, Window/Door, Roofing, 전기, 배관업체의 제시된 견적가격은 오랫동안 시공해 온 전문업체의 유사한 품질이어도 두 배이상 현저한 가격차이를 보인다는 점이다. 공사비를 줄이려면 첫 번째로 여러 전문업체의 시공능력과 함께 자세한 가격내용을 확인하고 검증해야 한다. 두 번째로는 공사 주관자(Contractor)가 시공 현장에 계속 진행사항을 점검하고 실측해야 한다는 점이다.
공사비용은 30만 달러 정도를 예상했으나 약 33만 불이 집행되었다. 주택 구입 가격 170만불과 전체 Renovation 비용 33만불, 약 203만불의 총 비용이 지출된 셈이다. 공사 중에 250만 달러에 매입할 수 있는지 문의가 있었다. 본 건물의 공사 후 최종 시세는 인근 주변 유사한 건물들을 비교하면300만불 정도의 가격으로 판단된다.

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유리창에 쓰는

저 하얀 눈꽃 시는

누구에게 쓰는 시일까요

함박 함박

임이 오시는 듯

임이 가시는 듯

고운 발자욱 소리

오지 않는 임 기다리는

붉은 소파의

핏빛 기다림 소리

가버린 임 생각 타는

벽난로 소리

아직 김 오르는

주인 없는 찻잔에 남은

누군가의 입술의 온도가

식어가는 소리

화려하게 장식한

허공의 고독을 혼자 지키는

사람 냄새 그리운

고양이 눈물 같은 시

유리창이 쓰는

저 하얀 눈꽃 시는

누구에게 쓰는 시일까요

난 압니다

내 가슴 빈터

함박 함박 내리는

하얀 비밀

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콘도 아닌  Commercial 건물 소액 투자 사례

종종 콘도아닌 소액투자건이 어디있느냐고 하는 분들을 본다. 더구나 독립된 상업용 건물이 포함된 부지 위에 모두 임대된 장기계약 건물이고 수익률도 좋은 경우라니.

분양 콘도 가격 정도의 이러한 투자물건은 쉽게 찾기 힘든 분석 사례에 해당된다. 그러나 몇 년 전만 해도 토론토 인근 지역에서 자주 볼 수 있었던, 실제 투자 사례를 소개한다. 2017년 말 당시에도 콘도분양 열풍이 뜨거웠던 시기였다. 주변 지역의 비교적 소액 상업용 독립된 부동산의 투자를 권했던 필자에게 다수의 분들은 거리가 멀다, 관리는 어떻게 하느냐, 세입자가 나가면 대책이 있느냐, 나중에 가격이 올라 봐야 얼마나 오르겠느냐는 등 여러 의심스럽고 부정적인 질문만 되묻고는 콘도는 줄서서 사는 경우가 많았다. 세계 최대의 부동산 관련 종합 기업인 CBRE(100년 이상의 역사와 직접 고용 및 경영업체) 투자 분석/DEAL 담당 임원 출신이라고 구차하게 설명해도 투자 성향은 이미 콘도 일변도의 추세여서 필자는 투자/은퇴자산 권유를 접었다. 그래도 몇분의 고객이 본인의 성실한 설명을 경청하고 투자를 결정한 작은 사례를 몇 가지 소개한다.

매입가격은 68만불 정도, 지역은 나이아가라, 폭포 인근의 대표적 관광 상업지와 그다지 멀지 않은 곳에 위치해 있다.

대지 면적은 약 12,400 SQFT, 독립된 건물과 20여대의 주차공간을 가진 1층은 Bar & Restaurant, 2층은 2개의 Bedroom 을 가진 두 채의 Apt 건물로 건물 총면적은 5,400 SQFT.

거래 조건은 Sale & Lease Back 방식, 즉 매매 후 전 소유자가 전부를 임대하는 형식이다.   이 경우 역시 상업용 부동산 거래의 일반적인 방식 중 하나로 한국에서는 광화문 신문로 도로선상의 예전 금호그룹 빌딩이 이 사례에 속한다. 매도자는 현금 유입으로 재무제표가 좋아져 신용등급 상승, 현금 유입, 지속적인 부동산 건물 사용 등의 잇점이 있다. 간혹 계약서에 재매입 가격을 정해 놓고 Option조건으로 거래하는 경우도 있다. 물론 투자자(매입자)는 투자 기대수익률 이상의 거래에만 응하게 된다.

임대금액은 $4,500/월. 이 경우 임대는 Triple Net 조건으로 Property Tax, Property Insurance, All Maintenance cost paid by tenant. Tenant has to send all evidence of paid bill for the Landlord by e-mail in a week. 세금과 보험료, 모든 유지 및 수리비용을 세입자가 부담하며 이 납입증빙을 일주일내 이메일로 소유주에게 보내는 조건인데, 이는 상업용 부동산 거래에서 일어나는 일반적인 경우 중 하나로 볼 수 있다.

이것은 세입자가 내는 임대료 전액이 소유주에게는 모든 비용을 제외한 순수익(현금 매입시)이 되는데, 수익률은 연간 총수입 $54,000/매매가격 $680,000 = 약 8%.

물론 모기지를 받아 Leverage Effect(금융대출을 받아 지랫대 효과: 이자가 8%보다 작으면 수익은 더 늘어남)를 받는 경우는 이자율과 대출금액에 따라 다양하게 수익이 늘 수 있어서 가정하지 않았다.

현재는 매입 당시 향후 주변 발전 가능성이 높을 것으로 예상된대로 매입 문의가 있어, 현장을 다시 방문하여 다시 평가한 필자의 의견으로는 약 170만불 내외로 판단된다. (주변의 임대료 현황 및 매매 물건의 가격 비교를 통한 평가).

본 건은 1층의 Bar & Restaurant 운영자가 지속적인 시설 투자와 매장 Up grade를 통해 상당하고 안정적인 매출을 지속하고 있으며, 외부의 영업 공간도 확충되어 있다. 2층의 주거공간 APT 역시 상당한 면적으로 주변 시세에 비해 저렴한 임대료로 장기 세입자 거주 중에 있다. 요즈음 토론토 지역 일부에서 보이는 임대료를 체납하고도 유닛을 비우지도 않는 악성 세입자들이, Landlord Tenant Board 의 지나치게 느리고 세입자의 입장을 우선시하는 경향을 악용하는 사례가 점증하는 경우에 비하면 오히려 외곽 지역은 그 빈도 수가 낮은 편이다.   

필자의 현장 조사에 의하면, 지난 수년간 존재한 소액 부동산 독립건물 투자대상 유망지역은 나이아가라 폴스(나이아가라 온더레이크는 이미 지나치게 비싸다), St, Catharines QUEEN’S WAY 주변,  Orilia중심가(시청에서 호숫가까지 중심도로), Ottawa 수년 전 연장된 전철노선 주변 주거용 부동산(다운타운 제외), Sarnia 일부 지역(지역이 협소하여 매물이 드물지만 간혹 좋은 물건이 나온다), Cobourg 일부 지역 정도이다.

본인이 모른다고 없는 것은 아니다. 지속적인 관심과 노력, 전문가의 조력없이는 무지를 근거로 판단하는 우를 피하기 어렵다.

부동산 투자는 장기 수익률 분석의 금융지식, 시장 현황과 주변지역 분석, 대체투자 상품 비교, 주요 지표 추세의 경제 전망, 해당 부동산의 Exit Plan 등 다양한 지식과 정보를 필요로 한다. 탄탄한 바탕의 Up grade와 꾸준한 시장 추세분석에 대한 끊임없는 노력은 전문가에게도 예외는 아니다.

외로움을 모르면 삶이 무디어진다.   :   법정

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서동석
부동산중개/평가, Realtor 22년 in Canada, Korea.
Renovation 업체 운영 20년 in Canada.

PAINTING : 가장 가성비 높은 Renovation, 집 꾸미기의 첫 단계

필자에게 가장 많이 오는 요청은 Painting 작업이다. 주로 필자가 속한 Brokerage 중개인들의 요청인데, 콘도 혹은 주택의 렌트나 매매 시 간단하고 저렴한 비용으로 눈에 띄는 효과를 기대할 수 있어서다.
Painting작업은 다양한 Renovation 작업 중 가장 시간과 비용 측면에서 효과가 좋은 분야다. 보통 실내 페인팅과 전등의 교체 만으로도 사뭇 다른 분위기를 연출하게 되는데, 이는 전체 면적의 변화와 더불어 눈에 먼저 들어오는 포인트라는 점 때문이다.
의외로 페인트 작업은 숙련자와 비숙련자의 속도와 작업 결과가 생각보다 크게 다른데, 이는 종이테이프의 사용 여부(숙련자는 사용하지 않음), 붓 작업의 정확성과 속도, 롤러작업의 균일성 차이로 생각된다. 
페인트는 외부용, 내부용, 천정용, 금속, 나무 등 칠하는 대상에 따라 종류가 다양하고, 광택에 따라 무광(Flat)에서부터 High Gloss까지, 특수 페인트 등 수많은 구분을 하게 된다. 
페인트 붓과 롤러의 종류 및 사용방법, 부자재의 종류와 용도, 페인트의 일반적인 설명과 용도, 사용 방법도 소개하기에 분량이 너무 많다.

단순히 우리 집에 적용할 예를 들어 간단히 적어 보면 직접 작업하기에 도움이 될 것으로 생각된다.
1) 먼저 칠할 벽면 혹은 Molding, door 등을 먼지나 이물질이 없도록 깨끗이 청소한다.
2) 벽면의 흠집, 못 구멍 혹은 파손 부위를 Compound로 보수하고, 마른 뒤 표면을 사포로 곱게 갈아낸다.(홈디포 등에서 분홍색 소형 compound, sanding block/paper, dry wall 수리 키트, Dry wall용 종이테이프를 쉽게 구입할 수 있다).
3) Drop sheet 등으로 바닥이나 물건에 페인트가 묻거나 떨어지는 것을 방지한 후, 짙은 색 페인트나 상태가 심한 벽면은 밑작업으로 Primer 를 칠한다. 흰 색이나 동일한 색상의 페인트 작업은 Primer 작업을 생략할 수 있다.
4) 본 페인트 작업은 한 시간 후쯤 초벌 페인트가 마른 뒤 진행한다.
5) 페인트 색이 선명하게 착색될 때까지 2-3회를 반복한다.

페인트 작업은 반드시 낮시간에 해야 하는데, 이는 아무리 잘 칠해도 햇빛 아래서 비교하면 선명하게 페인트가 흐른 흔적이 보이거나 잘 칠해지지 않은 부분이 드러나기 때문이다.
페인트는 Interior 용, 벽면 광택은 Eggshell, Molding & Door 광택은 Semi – Gloss.
대부분의 contractor들은 Paint shop 등 자재 판매처에 Business account를 개설하고 20%~40% 정도의 할인을 받는다. 
페인트 작업 의뢰 시 비용은 칠할 벽면의 면적으로 계산하지만 모든 벽면의 측정이 번거로워 작업자의 견적으로 조정한다.
필자의 경우 단순하게 분양 면적으로 정하는데, 콘도의 경우 $2.5/분양sqft.
소요 자재와 시간은 Benjamin-Moore Paint, 2 Painters, 8 Hrs (당일 작업), Semi-gloss 1gallon, Eggshell 3-4 gallons. (Molding, Door & Casing 포함).

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누런 봉투 속 갈잎
장례 행렬이 지나간다

마지막 잎까지 다 털어
챙겨 보낸 12월
헐벗은 나무는

얇은 홑겹 바람 한 자락 
몸 가리고
먼 기다림 눈 시리다

더 벗을 것도
더 줄 것도 없는 
헐벗은 나무

맨몸으로 혹한을 견디는
아픔과 슬픔으로
오랜 봄을 준비하는
무언의 다짐을 엿본다

길가 편의점에서, 난
1달러짜리 고독 한 병을 샀다

가는 12월을
그냥 보낼 수 있느냐고
저녁 밥상 앞에 앉은

고독이
나를 훅 마셔버린다

콸콸콸 
가슴을 통과하는 
액체가 내 안을 시원하게 흐른다

오도독 오독 
어금니 사이 
억-자로 부서져 내리는

한 옹큼 마른안주는
음절마다 
시를 읊고

이만하면
세상은 천국 아닐까

한 해가 가고
햇살처럼 찾아오는

새해 새 희망
창에 걸어놓고

조용히 손 모아
기도드린다

사람 숲 푸르게 울창한
사람 냄새 따스한
이 세상이 천국 아닐까

세렌디피티
세렌디피티

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by 임준배 (JOSHUA LIM) 
416-737-1068
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1. 주택담보대출 조건(Mortgage Terms)과 원금상환(Amortization)이란 무엇인가?

주택담보대출을 찾을 때, 주택담보대출 조건과 원금상환 기간을 결정해야 한다. 주택담보대출 조건과 원금상환은 다음과 같은 영향을 미치게 된다.
-전체 비용: 주택담보대출 조건과 원금상환 기간을 선택하는 것은 대출 전체 비용에 영향을 미친다. 더 긴 기간 동안 대출을 상환하면 더 많은 이자를 지불해야 할 수 있다.
-이자율: 주택담보대출 조건과 원금상환 기간은 이자율에도 영향을 미친다. 일반적으로 긴 기간 동안 대출을 상환하는 경우 더 높은 이자율을 지불해야 할 수 있다.
-정기적인 상환액: 주택담보대출 조건과 원금상환 기간은 매월 상환해야 하는 금액에도 영향을 미친다. 더 짧은 기간 동안 대출을 상환하면 더 높은 월 상환금을 지불해야 할 수 있다.

따라서 주택담보대출을 선택할 때 주택담보대출 조건과 원금상환 기간을 신중하게 고려하는 것이 중요하다. 이 두 가지 요소를 고려하여 여러 가지 대출 옵션을 비교하고 여러분의 금융 상황과 목표에 가장 적합한 대출을 선택할 수 있을 것이다.

주택담보대출 조건(Mortgage Term)
주택담보대출 조건은 주택담보대출 계약이 유효한 기간을 의미한다. 이에는 이자율을 포함하여 대출 계약에 기술된 모든 내용이 포함된다. 주택담보대출 조건은 몇 달에서부터 5년 그 이상까지 다양한 기간을 가질 수 있다. 각 주택담보대출 조건이 끝날 때마다, 여러분은 주택담보대출을 갱신(Renew)해야 한다. 대부분의 경우, 주택대출을 완전히 상환하기 위해서는 여러 개의 조건이 필요할 것이다. 만약 여러분이 주택담보대출 잔액을 조건 만료 시점에 상환한다면, 주택담보대출을 다시 갱신할 필요가 없다.

주택담보대출 원금상환(Mortgage Amortization)
원금상환 기간은 주택담보대출을 완전히 상환하는 데 걸리는 시간을 나타낸다. 원금상환 기간은 여러분의 현재 조건에 대한 이자율을 기반으로 한 추정이다. 만약 여러분의 계약금이 주택 가격의 20% 미만인 경우, 여러분이 허용되는 최장 원금상환 기간은 25년이다.

Figure 1: Example of a mortgage of $300,000 with a term of 5 years and amortization of 25 years

2. 주택담보대출 조건(Mortgage Terms)의 종류

주택담보대출 조건은 몇 달부터 5년 이상까지 다양할 수 있다. 주택담보대출 조건의 길이는 이자율에 영향을 미친다.

단기 주택담보대출 (Shorter-term mortgage)
캐나다의 대부분의 주택담보대출 보유자는 5년 이하의 주택담보대출 조건을 가지고 있으며 이를 단기 주택담보대출(Shorter-term mortgage)이라고도 한다. 조건이 짧을수록 주택담보대출 계약을 갱신해야 하는 시기가 빨라진다. 단기 주택담보대출 조건에서는 다음과 같은 선택 사항이 있을 수 있다.
-고정 또는 변동 이자율 선택.
-가입 시 낮은 이자율 혜택 적용.

장기 주택담보대출 (Longer-term mortgage)
장기 주택담보대출(Longer-term mortgage)은 5년 이상의 조건을 가지는 주택담보대출을 의미한다. 조건이 더 길수록 현재 주택담보대출 계약 조건을 유지하는 기간이 더 길어진다.
장기 주택담보대출에서는 다음과 같은 특징이 있을 수 있다.
-고정 이자율에 제한을 받을 수 있음.
-긴 기간 동안 이자율을 잠금 할 수 있음.
-처음 5년 동안 주택을 판매하는 경우 큰 조기상환 패널티를 지불할 수 있음.

전환 가능 주택담보대출 (Convertible term mortgage)
전환 가능 주택담보대출(Convertible term mortgage)은 일부 단기 주택담보대출이 더 긴 조건으로 연장될 수 있는 것을 의미한다. 주택담보대출이 전환되거나 연장되면 이자율이 변경된다. 일반적으로 새로운 이자율은 더 긴 조건을 위해 제공되는 것이다.

3. 주택담보대출 조건이 비용에 미치는 영향

이자 (Interest)
주택담보대출 조건은 일정 기간 동안의 이자율과 이자 유형을 설정하게 된다. 여러분의 주택담보대출은 고정 또는 변동 이자율을 가질 수 있다. 고정 이자율은 조건 기간 동안 이자율이 일정하게 유지된다. 반면 변동 이자율은 조건 기간 동안 우대금리의 변화로 변경될 수 있다. 대출 기간의 길이에 따라 대출 기간 길이 별로 다른 이자율을 제공하는 것이 일반적이다. 일반적으로 대출 기간이 더 길어질수록 제공되는 이자율도 높아진다. 그러나 항상 그런 것은 아닙니다. 이자율이 높으면 당연히 이자가 많아져 상환금액도 높아진다.

Figure 2: Example of monthly mortgage payments for a mortgage of $300,000 with an amortization of 25 years at various interest rates

 
(다음 호에 계속)

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by 임준배 (JOSHUA LIM) 
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주택대출 갱신이란 무엇을 의미하는지 알아보자. 
주택 대출은 은행이나 대출기관으로부터 얻을 때, 특정 기간 동안의 계약이며, 이를 “주택대출 기간”이라고 부른다. 이 기간은 수개월부터 5년 이상까지 다양할 수 있다.
주택대출 기간이 끝날 때마다, 대출잔액을 완전히 상환하지 않는 한 대출을 갱신해야 한다. 주택대출을 완전히 상환하려면 여러 번의 대출기간 연장이 필요할 것이다.

1. Renewal Documentation (갱신 서류)
만약 주택대출 계약이 연방 규제기관과 체결되었다면, 대출기관은 현재 대출기간이 끝나는 21일 전에 통보하고 갱신서류를 제공해야 한다. 대출기관은 여러분이 갱신서류를 서명할 수 있도록 종이 문서나 전자서명 옵션을 제공할 것이다. 갱신서류에는 다음과 같은 정보가 포함되어야 한다.

-갱신 날짜를 기준으로 한 잔액 또는 원금 잔액
-이자율
-상환 빈도
-대출 기간
-적용되는 수수료 또는 비용
또한, 갱신서류는 제공된 이자율이 갱신 날짜까지 변경되지 않을 것임을 명시해야 한다. 갱신서류와 함께 주택대출 갱신 계약도 받을 수 있을 것이다.

2. Assessing Your Mortgage Needs(주택대출 필요 사항 평가)
주택대출 기간이 마무리되면, 여러분은 대출을 전액 상환하거나 갱신해야 한다. 이때 여러분의 주택대출 필요 사항을 평가하고 적절한 대출 옵션을 선택하는 것이 중요하다. 적절한 주택 대출 혹은 옵션을 찾기 위해 다음과 같은 사항을 고려해보자.

-월 상환금을 늘려 이자 비용을 절약할 수 있는지 여부
-상환 빈도를 변경하고 싶은지 여부
-추가 상환금을 지불할 계획이 있는지 여부
-현재 대출 기관의 서비스에 만족하는지 여부
-다른 높은 이자율을 가진 부채를 합병하고 대출 금액을 늘릴 생각이 있는지 여부
-생명 보험, 심각한 질병 보험, 장애 보험 또는 고용 보험이 여전히 필요한지 여부

만약 여러분의 대출 기관이 연방 규제를 받는 은행이라면, 금융기관은 여러분의 상황과 금융 필요에 맞는 적절한 제품과 서비스를 제공하고 판매해야 한다. 또한, 이들은 제품이나 서비스가 여러분에게 적합하지 않다고 판단할 경우 알려줄 의무가 있다. 올바른 mortgage product를 선택하기 위해 여러분의 금융 상황을 자세히 설명하고, 궁금한 점을 질문하며 여러분이 현재 가지고 있는 대출 또는 원하는 대출을 완전히 이해하도록 시간을 드리자.

3. Compare Different Options (다양한 옵션 비교)
다른 대출기관과 비교해보자. 주택대출을 갱신할 때 꼭 현재 대출기관에서 하지 않아도 된다. 다른 대출기관으로 이전하고, 그들의 조건이 여러분의 필요에 더 잘 맞는지 확인해 봐야 한다. 대출기간이 끝나는 몇 달 전에 비교할 수 있는 모기지 쇼핑을 시작하라. 여러분의 필요에 더 잘 맞는 대출 옵션을 제공하는지 확인하기 위해 다양한 대출기관과 대출 중개인에게 연락하는 것을 추천한다. 대출기관에서 갱신 편지를 받을 때까지 기다리지는 말자.

4. Negotiate for a Better Interest Rate (더 낮은 이자율 협상)
더 낮은 이자율을 받을 수 있는지 여부와 만약 그렇다면 이자와 조건 등을 현재 대출기관과 협상해 보자. 여러분의 갱신서류에 명시된 이율보다 낮은 할인된 이자율을 협상할 수도 있다. 다른 금융기관이나 대출 중개인으로부터 받은 제안을 현재 대출기관에 알려주자. 이때 받은 제안을 증명해야 할 수도 있다. 갱신 조치를 취하지 않으면 주택대출 기간이 자동으로 갱신될 수 있다. 이것은 여러분이 최상의 이자율과 조건을 받지 못할 수 있다는 것을 의미한다. 여러분의 대출기관이 대출을 자동으로 갱신할 계획이라면 갱신서류에 명시될 것이다.

5. Switching to Another Lender (다른 대출 기관으로 변경)
여러분은 현재의 주택대출을 동일한 금액의 대출을 제공하는 다른 대출기관으로 변경하기로 결정할 수 있다. 이 경우, 새로운 대출기관은 여러분의 대출신청을 승인해야 한다. 새로운 대출기관은 여러분이 대출을 받을 자격이 있는지 결정할 때 여러분의 원래 대출기관과 다른 기준으로 판단할 수 있다.

대출 기관 변경 비용
대출기관을 변경하는 데 드는 비용을 알아보자. 이 비용에는 다음이 포함될 수 있다.
-새로운 대출기관 설정 비용, 현재 대출기관에서의 해지, 등기, 이전 및/또는 양도 수수료
-부동산 가치 평가 비용(필요한 경우)
-다른 행정 수수료-대출기관 변경 시 주택대출 보험 프리미엄

대출금액이 증가하거나 분할상환 기간을 연장하는 경우, 대출기관을 변경할 때 새로운 주택대출 보험프리미엄을 지불해야 할 수 있다. 이미 현재 주택대출에 대한 대출보험을 가지고 있는 경우, 이 사실을 새로운 대출기관에 알려주자. 이렇게 하면 주택대출 보험 프리미엄을 두 번 지불하는 것을 피할 수 있다. 현재 대출기관에서 보험증명서 번호를 요청하라. 그들은 여러분이 주택대출 계약을 받을 때 보험증명서 사본을 제공해줄 것이다. 여러분은 주택대출 계약의 일부로 등기문서에 서명해야 할 수 있고, 변호사의 상담이 필요할 수 있다.

결론적으로 주택대출 갱신은 중요한 금융 결정이며, 이를 위해 문서를 주의 깊게 검토하고 다양한 옵션을 비교하며 현 대출기관과 이자율을 협상하는 것이 핵심이다. 또한, 다른 대출기관으로 변경할 경우 비용과 부담을 고려해야 한다. 담보 부담과 등기문서 처리에도 신중함이 필요하며, 결국에는 여러분의 금융 상황과 목표에 가장 적합한 선택을 하도록 노력해야 한다.

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by 임준배 (JOSHUA LIM) 
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빠른 모기지 상환이 빠른 모기지 상환을 원하는가? 시간이 지남에 따라서 심지어 작은 움직임에도 모기지 상환 속도에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 모기지를 빠르게 상환하는 방법과 전략을 고려하면 무엇보다 재정적인 안정감을 더욱 빨리 얻을 수 있다는 장점이 있다.

모기지 납입금(Payment)에는 원금(Principal)과 이자(Interest) 이렇게 두 부분을 포함하고 있다. 원금은 원래 융자 받은 금액의 잔액이다. 이자율은 해당 원금이 상환되는 동안 발생하는 비용이다. 이렇게 이 두 가지를 매월 지불하는 것으로 모기지가 있는 동안 지불할 이자금액을 줄이기 위해 가능한 한 많은 금액을 원금에 지불하려고 할 것이다. 모기지 기간 중 언제든지 일부 변경을 할 수 있고, 모기지 갱신(Renew) 시 다른 옵션으로 변경을 할 수 있다. 
무엇보다도 중요한 것은 모기지 지불 방식을 변경하기 전에 모기지 계약 조건을 이해하는 것이다. 모기지에는 특정 선납금에 대한 옵션(Prepayment Option)이 있습니다. 은행 혹은 모기지 에이전트를 통해 어떤 옵션이 있는지 먼저 확인해야 한다.

다음은 모기지를 좀 더 빨리 갚을 수 있는 팁이다.

1. 납입 속도를 높이자.(Accelerated)
현재 월간 모기지 납입을 하고 있다면, 더 가속화된 납입 일정으로 변경할 수 있을 것이다. 예를 들어, 월간, 반월간, 격주로 또는 주간으로 납입할 수 있으며, 시간이 지남에 따라 모기지를 더 빨리 상환하고 모기지가 있는 동안 수천 달러의 이자를 절약할 수 있을 것이다. 
더 자주 납입하는 일정으로 변경할 경우 이자 지급액이 얼마나 되며, 상환 기간 동안 얼마나 절약할 수 있는지 확인하려면 해당 금융기관 혹은 전문가를 통해 문의해야 한다.

2. 일시불 납입하기(Lump-Sum)
세금 환급금, 상속금 또는 직장에서의 보너스와 같은 추가 현금을 받게 되면, 이를 모기지 상환에 사용하고 싶을 수 있다. 일시불 납입에 관해 알아야 할 몇 가지 사항은 아래와 같다.
일시불 납입은 월간 납입 외에 모기지에 대한 일회성 납입금을 의미한다. 은행에서는 모기지로 최초 빌린 금액의 연간 15~20%까지 선납금을 지불할 수 있으며, 이를 위해 선납금 패널티(Prepayment penalty)를 내지 않아도 된다. 
예를 들어, 원래 모기지 원금이 $400,000인 경우, 매년 최대 $60,000~$80,000의 일시불 납입을 할 수 있다.
*팁: 연간 15%의 일시불 납입금을 한 번에 납부하거나, 1년 동안 여러 번에 나눠 납입할 수 있다. 더 자세한 내용을 위해 모기지 전문가와 상담하자.

3. 정기 납입 금액을 증액하세요.(Increase)
현재 일정한 금액을 모기지에 정기적으로 납부하고 계시겠지만, 그 납입금액을 늘린다면 어떻게 될까? 작은 변화라도 원금 상환을 더 빨리 할 수 있는 길을 열 수 있다. 은행에서는 원금 및 이자 납입 총액이 원래 원금 및 이자 납입금의 100%를 초과하지 않는 한 원하는 만큼 납입금을 증액할 수 있다. 즉, 정상 납입 금액의 두 배이다. 
예를 들어, 원래 모기지 계약에 따라 월 $1,000을 납부해야 한다면 모기지 기간 동안 월 최대 $2,000을 납부할 수 있습니다. 예를 들어, 직장에서 급여 인상을 받는다면 급여 중 일부를 모기지에 할애하면 모기지를 조기 상환할 수 있을 것이다.

4. 재 갱신 시 모기지를 빨리 상환하는 방법
만약 모기지 만기일(즉, 기간 종료일)까지 120일 이내로 다가왔다면, 조기 갱신 수수료 없이 모기지를 갱신할 수 있다. 이는 모기지 기간의 마지막 달이 원금을 빨리 갚기 위한 변경을 생각하는 좋은 시기임을 의미한다.
 다음은 일부 아이디어이다.

– 낮은 이자율 활용(Lower interest rate)
낮은 이자율로 갱신하면 월별로 더 적게 지불하는 대신 갱신하기 전과 동일한 월 납입금을 유지하는 것을 고려하자. 이는 월 납입금액을 증액하는 것과 유사하며 월별로 더 많은 금액을 원금에 지불하게 되어 모기지 잔액을 더 빨리 감소시킬 수 있다.
– 분할 상환 기간 단축(Decrease your amortization)
모기지를 재갱신할 때 상환 기간을 단축할 기회로 활용할 수도 있다. 이때는 선납금 수수료를 지불하지 않아도 된다. 상환 기간은 모기지를 동일한 이자율과 납입금액으로 완전히 갚는 데 걸리는 시간을 나타내며 상환 기간이 짧을수록 모기지를 빨리 갚을 수 있다. 
이때 중요한 것은 상환 기간이 짧을수록 월 정기 납입금액이 더 높아질 수 있다는 점이다. 예를 들어, 모기지 금액이 $500,000이고 이자율이 2.14%이면 상환 기간에 따라 납입금이 변경된다.

위에서 보는 대로, 상환기간이 줄어들면 월 납입금액이 증가한다. 모기지 상환 기간을 변경하고 싶다면 금융기관 및 모기지 전문가와 상담해보자. 
모기지 전문가는 유연한 모기지 납입 기능을 활용하는방법을 안내해주며 여러분의 재정 목표를 달성하는 방법을 찾아주는데 도움을 줄 것이다.

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The dark gray evening

is gliding over the window.

The streetlamp is in a hurry

cast a light in the air.

It’s glistening with life’s temptations,

pretending to be a starlight.

A lonely moth was tricked by artificial starlight

and the flapping of his wings

have a wild desire to catch the light.

Ignore times,

turn away seasons.

Between the darkness and the light

he squeezes in his soul

under the great temptation.

Must he cremate his burning avarice soul?

How pitiful it is!

The soft hazy powder 

is going to fly high up in the air 

burying in the clouds.

And the soft raindrops mourning of

the rectangle crematorium’s sadness

It's hovering around, 

the smoke continues to scatter

Is it a moth’s soul

Or mine?

None can tell.

How can I be free 

from temptations?

When can I be free 

from endless greediness?

Oh, god

I can only pray to you 

for my poor ill soul.

The dark gray evening

is gliding over the window.

The nights coming, now.

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김희봉 (HEEBONG KIM) 
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▶정책금리 변동에 관심을 가져야 하는 이유

시장금리가 장기적으로 어떻게 움직일지는 아무도 모른다. 그러나 가까운 장래의 시장금리는 캐나다 중앙은행이 발표하는 정책금리의 변동추세를 보고 어느 정도 예측이 가능하므로 모기지 금리를 선택함에 있어 정책금리에 영향을 주는 변수들이 어떻게 움직이고 있는지를 이해하는 것은 매우 중요하다. 
게다가 모기지는 상환기간(Amortization)이 긴 반면 계약기간(Term)은 통상 1년에서 5년이므로 계약갱신(Renewal)이 주기적으로 일어나고 때로는 계약변경(Refinancing)의 상황도 생기기 때문에 모기지 금리의 선택은 한 번으로 끝나지 않고 계속될 수밖에 없다. 
그러므로 모기지를 받았거나 받을 분들은 정책금리의 변동추세에 지속적으로 관심을 가져야 하고 그럼으로써 자신에게 유리한 모기지 금리를 선택할 수 있다.

▶미국의 정책금리 변동이 중요한 이유

세계경제뉴스 중심에는 항상 미국의 중앙은행인 연방준비제도(The Federal Reserve System)의 연방공개시장위원회(Federal Open Market Committee, FOMC)가 있는데, 미국달러화는 기축통화이기 때문에 FOMC가 정책금리를 조정할 경우 세계 금융시장 및 외환시장에도 직접적인 영향을 주기 때문이다. 그렇기에 캐나다를 비롯한 세계 각국의 중앙은행이 자국의 사정에 맞게 독립적으로 정책을 수행하지만 미국 FOMC의 결정으로부터 자유롭지 못한 것이 엄연한 현실이다. 따라서 미국의 금리가 어떻게 움직이는가에 대해서도 어느 정도 관심을 둘 필요가 있다.

▶캐나다 중앙은행의 구체적인 목표는 무엇일까?

중앙은행(Bank of Canada, BOC)은 “통화가치 보존(preserving the value of money)”을 궁극적인 목표로 하고 있으며, 이를 달성하기 위해서 “낮고 안정적인 인플레이션의 유지(keeping inflation low and stable)”를 중간목표로 두고 있다. 이에 따라 현재 BOC는 1%에서 3%의 관리구간(control range, target range) 내에서 중간지점인 2%의 인플레이션을 목표로 정책금리(policy interest rate)를 조정하여 인플레이션을 통제하고 있다.

▶캐나다 중앙은행의 정책금리는 무엇을 말하는가?

정책금리는 기준금리라고도 불리며 금융기관 간의 1일물 자금거래에 적용되는 금리(overnight rate)를 말한다. 금융기관들은 하루의 영업이 끝나면 그 날의 입출금에 따른 자금의 과부족을 해소하기 위하여 하룻동안 서로 자금을 빌리거나 빌려주게 되며 이러한 정산과정은 매영업일 반복된다. 
금융기관들은 자금이 남으면 BOC에 예금을 하고 반대로 부족할 경우 BOC로부터 대출을 받을 수도 있는데 이때의 예금금리(deposit rate)가 바로 정책금리다. 
한편 BOC는 예금금리 즉 정책금리에 일정율을 더하여 대출금리(bank rate)를 정하며 현재는 0.25%의 간격(operating band)을 두고 있다. 참고로 한국은행의 경우 조정자금예금금리와 조정자금대출금리 간에는 1%의 간격을 두고 중간금리를 정책금리로 채택하고 있으며, BOC도 2020년 이전에는 0.5%의 간격을 두고 중간금리를 정책금리로 채택하였었다.

▶BOC는 1년에 8번의 정해진 날짜에 정책금리 변경.

BOC는 금융기관으로 하여금 BOC가 정한 정책금리를 기준으로 자금의 과부족을 해결하도록 함으로써 주요 상업은행의 프라임 금리는 물론 예금상품의 금리 등에까지 영향을 미치게 되고 이에 따라 모기지 금리도 영향을 받게 된다. 그리고 BOC는 1년에 8번의 정해진 날짜에 정책금리의 변경을 결정함으로써 시장의 충격을 줄이고 불확실성을 완화시켜 경제주체들의 원활한 경제활동을 돕고 있다. 
이렇게 일정한 기간을 두고 미리 정해진 날짜에 정책금리의 변경 또는 유지가 결정되므로 누구든 관심을 가진다면 비록 단기이지만 시장금리의 향후 추세를 가늠할 수 있다.

▶2024년과 2025년의 계획된 정책금리 변경일.

Schedule for 2024
January 24 (5.00%)
March 6 (5.00%)
April 10 (5.00%)
June 5 (4.75%)
July 24 (4.50%)
September 4 (4.25%)
October 23
December 11

Schedule for 2025
January 29
March 12
April 16
June 4
July 30
September 17
October 29
December 10

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