김선정 (Selina Kim)

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연방 정부는 보조주택 건설을 지원(supporting the construction of secondary suites)하여 주택 부족 문제를 해결하기 위해 또 다른 모기지 변경 프로그램을 시행하겠다고 발표했습니다. 어떤 내용인지 살펴 볼까요?

Chrystia Freeland 부총리의 최근 언론 발표를 통해 2025년 1월 15일부터 캐나다인들이 보조주택을 건설하기 위해 기본 보험이 적용된 모기지 재융자(default-insured mortgage refinancing)를 통해 주택 가치의 최대 90%까지 이용할 수 있게 될 것 이라고 발표했습니다. 

이 새로운 프로그램은 2016년에 연방정부가 과열된 주택시장을 진정시키기 위해 모기지 보험 규정을 강화하면서 중단된 유사한 프로그램의 부활을 의미합니다. 이 옵션의 재도입은 현재 주택부족과 주택 비용 문제를 해결하기 위한 광범위한 노력의 일환으로, 수요가 많은 지역의 임대 공급을 늘리는 동시에 주택 소유자들이 상승하는 모기지 비용을 상쇄할 수 있도록 돕기 위해 이루어졌습니다. 

Freeland 부총리는 이어서 “모든 세대의 캐나다인에게 더 많은 주택을 제공하고 주거비용을 낮추기 위해 가능한 모든 수단을 사용해야 한다”며 “새로 지어지는 임대 주택이 캐나다인들에게 더 많은 주택을 제공하고, 집에서 나이가 들어가는 시니어들에게 중요한 수입원이 될 수 있다”고 덧붙였습니다.

모기지 보험이 적용된 모기지 재융자 프로그램의 주요 세부 사항:

- 최대 대출비율(LTV): LTV 비율은 개선된 후의 부동산 가치의 최대 90%까지 가능하며, 총 부동산 가치는 최대 2M 달러로 제한 됩니다.

- 상환 기간: 이 재융자의 최대 상환 기간은 30년으로, 대출자가 더 긴 기간 동안 상환할 수 있도록 허용합니다.

- 유닛 수: 주택 소유자는 기존 유닛을 포함하여 최대 4개의 유닛을 추가 할 수 있습니다.

- 독립된 유닛(self-contained units): 각 보조주택(each secondary suite)은 별도의 출입구, 주방, 욕실 등 독립된 생활 시설을 갖춘 완전한 독립 유닛이어야 하며, 이를 통해 시의 구역 설정 요건 (municipal zoning requirements) 을 준수해야 합니다.

- 단기임대 금지: 추가 유닛은 장기 임대용으로만 사용해야 하며, 단기 임대(예컨대, Airbnb) 목적으로 사용할 수 없습니다.

이번 발표는 최근 정부의 다른 조치들에 이어서 나온 것으로, 모기지 규정 변경을 통해 기본보험 한도를 상향하고 일부 대출자에게 30년 상환 옵션을 재도입한 것이 포함됩니다. 또한, 캐나다금융감독청(OSFI) 은 보험이 없는 모기지 전환에 대한 스트레스 테스트 요건을 제거할 계획(remove the stress test requirement for uninsured mortgage switches)인데, 이는 이전에 주택 소유자들이 대출기관을 변경하는 데 더 어려움을 주었던 규정입니다. 정부의 최근 모기지 규정 및 11월 21일부터 시행될 OSFI 의 stress test 업데이트에 대한 자세한 내용은 다음 편에 더 자세히 알아 보겠습니다.

공터 활용 방안 (unlocking vacant land)

위에 언급한 보조주택 지원 외에도 정부는 주택개발을 위해 vacant land를 활용하는 방안을 추진하고 있다고 합니다.

Freeland 부총리의 발표 내용에 따르면, 공터에 대한 과세 방안에 대한 협의를 시작했으며, 이는 토지 소유자들이 사용되지 않는 부지를 개발하도록 유도하는 것을 추진 중이라고 합니다. 정부는 각 주, 준주, 및 시와 협력하여 자체적인 공터 세금을 도입하려는 관심을 가진 곳들로부터 의견을 구하고 있고, 이 방안은 토지 소유자들이 부동산을 더 효율적으로 활용하게 하여 궁극적으로 더 많은 주택 건설로 이어지게 하는 것이 목표라고 합니다.

또한, 캐나다 공공 토지은행(Canada Public Land Bank)에 14개의 추가 유휴 연방부지(underused federal properties)가 추가되어 현재 총 70개의 개발 가능한 부지가 마련되었다고 합니다. 이 부지들을 새로운 주택으로 개발하여 정부의 주택 공급 확대 계획에 기여하는 목표를 이루기 위함이라고 하지만, 부동산 시장의 수요 충족에만 그치지 않고 부동산 과열에 영향을 기여한다면 부동산 가격은 또 다시 고공행진 하는 뜻밖의(?) 결과로 이어질 수도 있어 보입니다. 

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