정부 채권 수익률과 주택담보대출 금리의 관계

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

라임트리 파이낸셜그룹

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채권수익률은 고정 주택담보대출(Fixed Rate Mortgage) 금리를 결정하는 핵심 요소입니다. 하지만 채권 시장을 이해하려면 복잡할 수 있습니다. 고정금리가 어디로 향하고 있는지 보기 위해 채권 수익률을 이해하는 간단한 방법을 소개하겠습니다.

1. 고정 모기지 금리는 채권 수익률에 따라 오르거나 내립니다.

캐나다정부 채권수익률 추이를 살펴보면 Fixed Rate 모기지 금리가 어디로 향할지에 대한 좋은 아이디어를 얻을 수 있는 데요, 5년 만기 채권 수익률을 기준으로, 5-Year Fixed Rate 모기지 금리와 상관관계를 갖습니다. 5년 만기 채권 수익률을 지켜 본다고 해서 고정금리 변동의 정확한 시점이나 은행이 실제로 금리를 얼마나 올리거나 내릴 지에 대해 알 수 있는 것은 아닙니다. 하지만, 추세를 이해하면 모기지 금리 결정을 내리는 데 사전 정보를 얻을 수 있습니다.

고정금리 변동에 대한 통찰력을 얻기 위해서는 채권 수익률을 계속해서 주시해 보시면 도움이 되는데요, 채권 시장이 오픈하고 거래되는 5년 만기 채권 수익률을 주목하면 됩니다. 만약, 지난 며칠 동안 꾸준히 오르고 있다면 은행들도 곧 5년 고정 모기지 금리를 올릴 가능성이 크며, 반대로, 5년 만기 채권 수익률이 꾸준히 내리면 은행들도 금리를 내릴 생각을 하고 있다는 사인이 될 수 있습니다.

2. 왜 채권 수익률이 고정 모기지 금리에 영향을 미칠까요?

은행은 유지 비용이 적은 고정 이자 수입원으로 채권을 구매 하는 반면에, 고객에게 제공하는 고정 모기지 금리는 상대적으로 더 높은 운영 비용이 드는 수입원입니다.

실질적으로 모기지 운영 비용이 더 많이 듭니다. 하지만 고정 모기지 금리는 자본을 유치하기 위해 채권과 유사한 조건에서 경쟁을 합니다.(예, 2년, 3년, 5년 등). 따라서 은행은 이러한 저비용 채권의 수익률을 참고하여 비용이 더 많이 드는 주택담보대출 금리를 얼마나 높게 또는 낮게 설정할지 결정하게 됩니다.

3. 채권 수익률이란 무엇일까요?

채권 수익률은 채권의 만기 동안 실제 수익률(rate of return)입니다. 채권 수익률은 연간 이자 지급액을 채권 가격으로 나눈 값인데요, 은행은 정해진 가격으로 정해진 기간 동안(예, 5년 만기) 정해진 이자율로 정부 채권을 구매합니다. 그러나 채권이 구매된 후에는 이자율이 항상 변합니다. 채권이 원래의 이자율 때문에 절대 가치가 없어지지 않도록 채권은 공개 시장에서(public market) 원래 액면가 보다 높은 가격이나 낮은 가격으로 거래되어 이자율을 평준화(equalize) 합니다. 이 채권 시장에서의 지속적인 거래가 현재의 수익률을 생성하며 기간별로 분류가 됩니다.

예를 들어: 원래 5년 만기 채권 가격이 $1,000 이고, 연간 쿠폰이 $50 인 경우 (만기까지 매년 5.0%의 이자를 제공합니다). 더 높은 가격인 $1,100 에 팔리면, 채권 수익률은 $50/$1,100 = 4.55% 로 낮아지고, 더 낮은 가격인 $900 에 팔리면, 채권 수익률은 $50/$900 =5.55% 로 높아 집니다.

따라서 채권 가격이 오르면 수익률은 내려가고, 반대로 채권 가격이 내려가면 수익률은 올라 갑니다. 채권이 시장에서 덜 매력적이거나 더 매력적이게 되면, 매매되는 가격이 변하게 되고 이는 이자 수익률에 영향을 미치게 됩니다. 고점과 저점 사이의 ‘만나는 지점(meeting point)’ 이 전체적으로 추적이 되며, 이는 채권 수익률 % 로 표시 됩니다.

4. 왜 고정금리가 채권 수익률 보다 높게 설정이 될까요?

앞서 언급한 바와 같이 비용이 덜 드는 채권 수익률 보다 고정금리 주택담보대출은 더 위험하고 운영 비용이 더 많이 들기 때문에 고정 금리가 더 높게 설정이 됩니다. 이것이 스프레드 관계를 의미 하는데요, 여러 경제적 요인에 따라 확대되거나 축소될 수 있으며, 고정 모기지 금리와 낮은 채권 수익률 사이의 스프레드(spread) 는 항상 일관되지는 않습니다. 여기에는 은행들이 예측하는 미래의 리스크, 예컨대, 대출 연체 및 채무 불이행 등이 포함됩니다. 대출기관들도 주택담보대출 자금을 유치하기 위해 경쟁하기 때문에 spread는 기관마다 같지 않으며, 각 기관은 자사의 수익성을 고려하여 금리를 더 낮출 수 있는 지 결정합니다.

*알고 계셨나요?

- 채권 시장은 주식 시장보다 훨씬 규모가 크며, 은행들은 고정 주택담보대출 금리를 설정하는 데 채권 시장을 사용합니다.

- 모기지 변동 금리(Variable Rate)는 고정 금리와는 다른 요인들에 의해 영향을 받으며, 주요 요인은 중앙은행의 기준금리입니다. (다음 호에 계속)