부동산캐나다

2022년 4월 이후 가장 높은 수준. 신규 매물은 감소

지난 10월 국내 주택거래가 9월 대비 7.7% 증가해 2022년 4월 이후 가장 높은 수준에 도달했다.
캐나다부동산협회(CREA)가 15일 발표한 자료에 따르면 광역토론토(GTA)와 BC주 일부 지역에서 10월 매매는 두 자릿수 증가를 기록했다. 
2023년 10월과 비교한 지난달 부동산 거래는 무려 30% 늘었다.
새로 매물로 나온 부동산은 전월인 9월 대비 3.5% 줄었는데, CREA 측은 "주로 광역토론토에서 신규 매물이 감소했기 때문"이라고 밝혔다.
10월 전국 평균 판매가격은 전년 동기 대비 6% 상승했다.
10월 들어 판매량이 크게 증가하고 신규 매물이 감소함에 따라 전국의 신규 리스팅 대비 매물 비율은 9월 52%에서 58%로 타이트해졌다. 
부동산협회 관계자는 "지난달의 활발했던 부동산거래는 내년에 기대할 수 있는 부동산 시장의 일종의 미리보기 정도"라고 말했다.

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700만 불 이상 9월 이후에 8건 팔려

토론토의 럭셔리 부동산시장이 서서히 깨어나고 있다.
소더비(Sotheby)가 최근 발표한 부동산시장 보고서에 따르면 GTA에서 400만 달러짜리 이상의 주택 판매는 7월과 8월에 전년 동기 대비 3% 증가했으며, 9월 판매는 2023년 같은 기간에 비해 9%나 늘었다.
이것은 밴쿠버와 몬트리올의 고급주택 거래가 각각 1.8%와 2.8% 소폭 감소한 것과 비교된다. 
주목할 점은 올해 1월부터 8월말까지 센트럴 토론토 지역에서 700만 달러짜리 이상의 주택 거래가 27건 발생했으며, 흥미롭게도 9월1일부터 10월 중순 사이에만 8건이 팔렸다는 점이다.

부동산 전문가들은 럭셔리 주택시장에 긍정적인 변화가 나타나고 있다고 입을 모았다.
실제로 토론토Lytton Park 인근에 3층짜리, 4+1 베드룸, 6 개의 욕실을 갖춘 주택은 지난 여름  499만5천 달러에 매물로 나왔다. 
하지만 담당 부동산 중개인은 "마케팅이나 가격 책정은 적절했다고 판단되지만 시장의 반응이 거의 없었다"고 전했다. 문의가 걸려오기 시작한 것은 10월 중순을 지나면서다. 중개인은 "통계적으로 입증할 수는 현재 없지만 최근 2주 사이에 시장 분위기가 달라진 것은 확실하다"고 말했다. 문의 전화가 꽤 걸려오고 있다는 것이다.

일부 중개인들은 지난 몇주 동안 700만 달러 이상 초호화 주택의 거래가 몇건 있었고, 400만 달러 이상의 주택도 계약이 늘고 있다고 전했다.
한 전문가는 "올해 초 양도세 때문에 침체를 보였던 고급주택 거래가 10월 이후 늘고 있는 것은 금리인하 효과라기 보다 심리적 요인이 크다"면서 "물론 금리가 내려가면서 투자효과도 누릴 수 있기 때문에 장기적으로 토론토 럭셔리 부동산에 대한 관심이 커질 것"이라고 내다봤다.

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모기지중개인 “계약서 등 밀린 서류 처리하느라 더 바빠져”

겨울 전통적 비수기 분위기에 관심… ‘가격 흐름이 관건”

10월에 보였던 토론토 부동산 시장의 부활 모멘텀이 11월까지 이어지면서 구매자들이 오랫동안 유지했던 관망세를 벗어나 매물을 검색하고 있다고 업계 관계자들은 말한다.
그 같은 기조가 계속 강하게 유지될지 아니면 올해 연말과 함께 사라질지는 두고 볼 일이며, 관건은 결국 판매자들이 어떤 자세를 취하느냐에 달려 있다고 보는 분위기다.

‘센츄리21(Century 21) 부동산’의 한 중개인은 일간신문 '글로브 앤 메일'과 인터뷰에서 "구매자들이 지금까지 단행된 중앙은행의 기준금리 인하에 고무되어 있지만 더 중요한 것은 이러한 하락 추세가 당분간 계속될 것으로 예상한다는 점"이라고 말했다.
토론토 베이스트리트을 비롯한 금융권 관계자들은 오는 12월11일 정책회의에서 중앙은행이 또 한 번 금리를 내릴 것으로 예상하고 있다.
그러나 센츄리21 중개인은 10월의 판매 증가가 전통적으로 부동산 거래 침체를 보였던 겨울철과 연말 휴가철로 접어들어서도 지속될 것인지에 대해서는 확신하기 어렵다고 내다봤다.
이 중개인은 "이미 광역토론토에서 신규 매물 러시는 둔화됐다"면서 "올 가을까지 집을 내놓지 않은 잠재적 매도자들은 내년 봄 시장을 기다릴 가능성이 더 높다"고 전망했다.
이 때문에 실수요자들은 새집이 매물로 많이 나오지 않으면 부동산 구매에 대한 열망을 잠시 미룰 수 있다는 것이다. 
중개인은 "10월에 팔린 집들은 아마도 9월쯤에 매물로 나왔을 것"이라고 말했다.

LowestRates.ca의 모기지 중개인 레아 즐라트킨 씨는 '글로브 앤 메일'에다 "거래가 성사되고 난 뒤 구매자들이 매매계약서에 서명하기 때문에 이번 달에는 지난달보다 더 바쁘다"고 전했다.
그는 "현재 처리 중인 서류가 쌓여 있다"면서 "이번 겨울철 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 지 궁금한 대목"이라고 말했다.
즐라트킨 씨는 12월15일부터 시행되는 모기지 규정 변경도 부동산 시장에 영향을 줄 것이라고 말했다. 
연방정부가 보험에 가입하는 모기지 한도를 인상할 계획인데, 이러한 변화는 구매자들을 자극할 수 있다는 전망이다.
이 정책이 계획대로 진행된다면 구매자들은 20%의 계약금 없이 100만 달러에서 150만 달러 사이의 가격으로 부동산을 구매할 수 있게 된다. 이는 해당 범위의 집을 원하는 생애 첫 주택 구매자에게 여러 옵션을 열어줄 수 있다.
이런 상황에서 부동산 전문가들은 판매자들이 가격 책정에 심사숙고 하라고 조언했다.
일부 구매자들은 분명 가격이 오르기 전에 거래하기를 희망한다는 점을 기억하라는 것이다.
금리는 하락 추세를 보이기 시작했지만 부동산 가격은 아직 상승세로 반전되지 않았다.
예를 들어 9월쯤에 집을 내놓고도 아직 팔지 못한 판매자들은 어려운 상황에 처할 수 있다는 지적이다. 
토론토지역부동산위원회 자료에 따르면 지난 10월 평균 부동산이 '시장에 나와 있는 일수'는 27일로, 지난해 같은 달의 평균 21일보다 29% 증가했다.
부동산 전문가들은 시장에 매물로 내놓고도 아직 팔지 못한 투자자들은 어려운 상황에 처해 있다고 말했다. 매물이 오랜 시간 팔리지 않은 채 있었다는 게 알려지면 구매자 입장에서는 ‘뭔가 문제가 있다’는 식으로 받아들일 여지가 있다는 것이다.
때문에 판매자가 매물로 내놓은 부동산에 대한 새로운 관심을 끌고 싶다면 요구 가격을 낮추는 것을 고려해야 한다고 조언한다.

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선더베이 서드버리 등 주목 받지 못하던 시장에서

한정된 재고에 수요는 몰리고 있어

국내 일부 지역의 부동산시장에서 신규 매물과 비교한 판매량 비율이 오르고 있는 것으로 나타났다.
구매자에게 유리한 시장에서 판매자에게 좋은 환경으로 서서히 바뀔 수 있다는 조짐으로 풀이된다.

부동산업체 주카사(Zoocasa)에 따르면 퀘벡지역은 신규 리스팅 대비 판매 비율이 79%까지 올랐다.
주카사 측은 "퀘벡은 올해 판매자 시장으로의 가장 극적인 변화를 목격하고 있으며, 이는 수요의 상당한 증가를 반영한다"고 풀이했다.
리자아니(Regina)와 온타리오 썬더베이(Thunder Bay) 서드버리(Sudbury) 같은 곳도 가장 강력한 판매자 시장 중 하나로 꼽힌다. 
이들은 그다지 주목 받지 못했던 시장이지만 Regina는 신규 리스팅 대비 판매 비율이 2023년 68%에서 2024년 78%로 크게 증가했다. 강력한 수요와 제한된 재고 때문에 판매자가 유리한 위치에서 거래를 할 수 있는 환경이다. 

Thunder Bay는 온타리오의 판매자 시장을 주도하고 있으며, 전년도 78%에서 87%로 비율이 올랐는데, 구매자가 치열한 경쟁 속에 부동산을 빠르게 구매하는 곳으로 볼 수 있다. Sudbury는 비율이 58%에서 70%로 올라 북부 온타리오에서 판매자 시장으로서의 입지를 강화하는 추세를 보였다. 
부동산 전문가들은 이러한 변화는 소규모 시장에서 수요 증가를 경험하고 있다는 뜻이라고 전했다. 
주카사는 캐나다부동산협회(Canada Real Estate Association)의 2024년 9월 데이터 등을 기반으로 시장을 분석했는데, 최신 판매 대비 신규 리스팅 비율이 높을수록 매도자 우위 시장을, 낮을수록 매수자 우위 시장을 나타낸다.

GTA는 최근 몇 년 동안 생애 첫 구매자들에게 가장 유리한 기회를 제공했다. 가격은 여전히 높지만 신규 매물 대비 판매 비율이 2023년 29%에서 28%로 하락했다. 신규 매물이 수요를 충분히 앞지르고 있다. 
주카사 측은 "광역토론토의 시장 상황은 구매자에게 더 접근하기 쉬운 여건을 제공하고 있다. 만약 광역토론토에서 집을 사려고 한다면, 지금이 적기일 수도 있다"고 전했다.
Zoocasa 연구를 보면 26개 캐나다 주요시장 중 12개(46%)는 판매자 시장, 8개는 구매자 시장, 6개는 균형 잡힌 시장으로 분류됐다.

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필 소퍼 로얄르페이지 대표 인터뷰

필 소퍼 로얄 르페이지 대표는 "몇 달 전부터 캐나다의 주요 도시들에서 부동산 경기가 회복되기 시작됐으며, 마지막으로 침체에서 벗어날 시장은 토론토와 밴쿠버가 될 것"이라고 말했다
소퍼 대표는 일간 '토론토스타'와 인터뷰에서 "최근 어려움에도 불구하고 토론토의 경제적 기반은 여전히 탄탄하다"고 진단했다.
특히 중앙은행이 4차례 기준금리를 내리면서 캐나다 각 지역의 부동산 거래가 촉진되기 시작했으며, 토론토 역시 2025년에는 호황을 누리게 될 것이라고 내다봤다.
그는 "임금과 저축은 최근 2년여간 상승했지만 주택가격은 그 만큼 오르지 않았다"면서 "이를 반영해 이미 핼리팩스와 몬트리올, 캘거리 등은 몇 달 전부터 부동산 경기가 회복되고 있다"고 전했다.
소퍼 대표는 "단기적으로 보면 기준금리 인하의 영향으로 토론토 부동산이 침체를 털고 캐나다에서 밴쿠버를 넘어 가장 비싼 곳이 될 것"이라면서 "장기적으로 전망하면 상대적으로 높은 소득이나 이민자 증가, 주택 소유에 대한 열정 등을 통해 캐나다는 G20 국가 가운데 가장 높은 주택 소유율을 유지할 수 있을 것"이라고 강조했다.

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전문가들 "실수요자들이 유리한 입장에서 내집 마련할 기회"\

부동산업체 와히(Wahi) 보고서

광역토론토 대부분 지역에서 부동산 거래는 판매자가 내놓은 가격보다 낮은 수준에서 계약이 이뤄지는 것으로 나타났다.
부동산정보업체 와히(Wahi) 분석에 따르면 지난 10월 현재 리스팅 가격보다 낮게 거래가 이뤄진 커뮤니티 비율은 88%로, 전년 대비 7% 증가했고, 앞선 9월과 비교해서도 2% 늘었다.

와히 보고서는 "광역토론토 대부분 지역에서 입찰 경쟁이 거의 일어나지 않고 있다"면서 "지역에 관계없이 지난달 GTA에서 거래된 주택의 70%는 판매자가 내놓은 가격보다 낮은 수준에서 낙찰되었다"고 밝혔다.
하지만 부동산업체는 "지속적으로 내리는 기준금리에다 숨어 있는 잠재적 수요자들이 움직이기 시작하면서 부동산 시장은 물밑에서 서서히 움직임이 감지된다"고 강조했다.
특히 9월 이후에는 입찰경쟁이 벌어지는 GTA 커뮤니티도 서서히 늘고 있다는 것이다.

와히 측은 "GTA의 입찰이 감소했음에도 불구하고 주택시장은 최근 변화의 징후를 보여주었다"면서 "9월은 지난 3월 이후 처음으로 입찰 활동이 증가한 것으로 나타났다"고 전했다. 또한 9월과 10월의 월간 주택판매는 2020년 이후 처음으로 전월 대비 증가했다는 점에 주목해야 한다고 밝혔다.
때문에 "진짜 부동산 시험대는 내년 봄 시장이 될 것"이라며 "중앙은행의 금리인하가 누적됐을 때 어떤 효과를, 어떻게 내게 될지 점치기에는 아직 이르다"고 말했다.
지난달 데이터를 자세히 보면 구매자가 리스팅 가격보다 낮은 가격에 집을 계약한 곳은 노스욕의 욕밀스(York Mills)로 평균 24만6,000달러가 낮다. 이 지역의 중간거래가격은 394만여 달러였다. 평균 271만여 달러에 거래된 Mississauga의 Mineola는 리스팅보다 약 15만1,925달러 낮게 가격이 형성됐다. Oakville의 Eastlake(14만5,900달러) 올드 토론토의 로렌스 공원 지역은 14만5,000달러, 노스욕의 Ledbury Park는 13만8,500달러보다 낮게 입찰이 이뤄졌다.

반대로, 리스팅 가격보다 높게 거래가 마무리된 곳은 토론토의 위치우드 파크(Wychwood Park)로, 평균 8만5,500달러 초과했다. 이 지역 부동산의 중간거래가격은 144만2,500달러였다. Markham's Milliken Mills West는 7만6천달러, Milliken Mills East는 7만3천 달러 높게 가격이 형성됐다. 중간거래가격이 116만 달러 수준인 Scarborough의 Bridlewood는 주택 리스팅 가격보다 약 6만3,050달러 높게 거래됐다. 
부동산전문가들은 "아마도 지금이 실수요자 입장에서는 가장 강한 협상력으로, 저렴하게 내집을 마련할 수 있는 시기일지도 모른다"고 입을 모았다.

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BMO 보고서 “온타리오 BC 등 렌트비에 가장 큰 영향 줄 것”
 

연방정부의 이민정책 변화로 렌트비와 주택가격이 어느 정도 안정화 될 것이란 전망이 나왔다.
몬트리올은행(BMO Capital Markets) 최근 보고서는 “정부 정책변화에 따른 인구 증가 둔화는 지역에 따라 차이는 있겠으나 분명히 주거비용에 영향을 주게 될 것”이라고 예상했다.

결론적으로 온타리오와 BC주가 즉각적인 영향을 받게 될 수 있다고 내다봤다. 
이들 지역은 임시외국인근로자 등의 비율이 전국에서 가장 높기 때문이다.
연방정부는 최근 이민 계획을 바꿨다. 내년 50만 명 영주권자 유치를 목표로 했지만 30만 명 후반으로 축소하기로 결정한 것이다.
또한 학생비자 발급을 까다롭게 하거나 유학생 수를 줄이고, 임시 외국인노동자(TFW) 조건도 장벽을 높였다. 저임금 외국인 노동자의 유입을 줄이기 위해 기준 시급을 높이는 쪽으로 바꾼 것이다.
BMO의 선임 이코노미스트 로버트 카브치치 씨는 “이민자 유치 목표 변경은 향후 3년 동안 브리티시 컬럼비아와 온타리오에서 더 많은 영향을 주게 될 것”이라고 설명했다.  

2016년 이민자가 급격히 늘기 시작하는 시점부터 렌트비가 가파르게 오른 것은 우연이 아니라는 것이다.
BMO 보고서는 “올해 3분기 기준 BC(9.3%)와 온타리오(8.5%)가 인구 대비 임시 외국인 거주자 비율이 가장 높았으며, 이는 정부의 목표치인 5%를 훨씬 웃도는 수준”라고 덧붙였다. 그는 “특히 학생보다 더 많은 비중을 차지하는 임시 외국인 노동자의 경우 BC주가 현재 4.8%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다”고 말했다.  
카브치치 씨는 “유입되는 인구가 줄어들면서 온타리오와 BC의 주택임대 수요 곡선도 앞으로 수년간 하향세를 그릴 가능성이 높다”면서 “이는 렌트비 인하로 이어질 것이고, 주거환경도 조금씩 개선될 조짐을 보일 것”이라고 예상했다.
비영주권자 대부분이 렌트 수요를 촉발하기 때문에 이민정책 변화는 주택임대 시장에 변화를 몰고 올 수밖에 없다는 전망이다.
외국인 임시 거주자 비율이 상대적으로 낮은 앨버타나 대서양 연안 지역도 인구증가 둔화의 효과를 서서히 누릴 것이란 전망도 나온다.

BMO 보고서는 “대서양 연안은 임시 거주자 비율은 낮지만, 온타리오 등에서 이주한 젊은 인구가 늘면서 최근에는 주택가격이 오름세를 보였다”면서 “심지어 주거비가 상당히 빠르게 오르면서 토론토 등 대도시와의 가격 격차가 서서히 좁혀지는 실정”이라고 밝혔다.
보고서는 그러나 “인구 증가 둔화 효과가 나타나면 대도시에서 대서양으로 떠나는 청년들이 줄어들 것이고, 앨버타 등의 주택가격도 점차 안정세를 찾아갈 것”이라고 전망했다.

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TRREB "금리 인하로 구매여력 회복. 관망세 벗어나"

광역토론토(GTA)의 지난달 부동산 거래가 작년 10월보다 44.4% 늘었다.
부동산업계는 중앙은행의 4차례에 걸친 기준금리 연속 인하로 주택구입에 여력이 생겼고, 이에 따라 실수요자들이 부동산 시장에 서서히 돌아오고 있는 신호라고 해석했다.
토론토지역부동산위원회(TRREB)는 지난달 MLS 시스템을 통해 6,658채의 주택이 매매됐다고 밝혔다. 

단독주택은 물론 타운하우스 콘도 등 모든 부동산 유형에서 판매가 늘었지만, GTA의 벤치마크 주택가격은 전년 동기 대비 3.3% 하락한 106만300달러를 기록했다.
신규 매물은 전년 동기 대비 4.3% 증가했다.
TRREB는 계절적 요인을 감안하고도 10월 주택거래는 거의 1년 만에 가장 많이 늘어났다고 전했다.
부동산 전문가들은 "시장에 남아 있는 재고가 많기 때문에 주택가격은 적어도 올 겨울 동안은 안정적으로 유지될 것"이라면서도 "내년 봄부터는 분위기가 달라질 수도 있다"고 전망했다.

이런 전망은 광역토론토 뿐만 아니라 밴쿠버와 캘거리 등 국내 주요도시의 10월 주택거래가 급증했기 때문에 힘을 얻는다.
밴쿠버의 10월 주택판매는 전년 동월 대비 31.9% 급증했다.
캘거리의 10월 부동산 거래도 9월과 비교해 8.5% 증가했다.

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"세입자들, 콘도 소유에 관심 가질 것"
 

광역토론토의 3분기 콘도 거래가 전년 같은 기간과 비교해 4% 이상 줄었다. 대신 매물은 더 증가했다.
토론토부동산위원회는 "실수요자들이 선택할 수 있는 폭이 더 넓어졌고, 구매자들이 더 유리한 협상력을 계속 갖게 됐다"고 밝혔다.
올해 7~9월 GTA의 총 콘도 매매는 4,204건으로, 2023년 3분기 대비 4.4% 감소했다. 3분기 신규 콘도매물은 1만4,721건으로, 이는 전년 동기 대비 10.6% 증가한 수치다.
공급이 늘면서 광역토론토의 평균 콘도가격은 연 3.3% 하락한 69만2,672달러를 기록했다. 
토론토시의 3분기 평균 콘도가격은 71만3,801달러로, 2023년 3분기 73만7,035달러에서 2만 달러 가까이 하락했다.
토론토부동산위원회는 "상대적으로 높은 모기지 비용 등이 여전히 시장에 영향을 주고 있다"면서 "3분기에도 콘도 판매가 저조한 수준을 유지했지만 앞으로 시장 상황은 개선될 것으로 예상된다"고 강조했다. 
잇따른 금리인하의 긍정적 영향이 계속 커지면서 점점 더 많은 세입자가 주택 소유로 이동할 가능성이 높다는 전망이다. 
TRREB의 제이슨 머서 시장분석관은 "앞으로 몇 달 동안 콘도 시장 상황이 개선되기 시작함에 따라 지난 1년 동안 쌓인 재고가 점차 줄어들 것"이라며 "시장 분위기가 바뀌면서 새로운 가격 상승으로 이어지겠지만, 이는 2025년을 지나면서 부동산 시장이 달라질 것"이라고 말했다.

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BILD 9월 광역토론토 보고서

광역토론토의 신규주택 판매 실적은 여전히 부진하지만 실수요자들이 움직일 만한 여건은 모두 마련됐다는 평가가 나온다.
건설산업토지개발협회(BILD)는 28일 9월 부동산자료를 발표하면서  지난달 신규 주택 판매가 591건으로 전년 동기 대비 69% 감소했다고 밝혔다.
단독주택과 타운하우스 등은 344건으로  지난해 9월보다 41% 감소했다. 같은 기간 콘도미니엄은 247채로 2023년보다 81%나 판매가 줄었다.
BILD 측은 중앙은행의 세 차례 연속 금리 인하에도 불구하고 9월 부동산 판매는 부진에서 벗어나지 못했다고 전했다.
보고서에 따르면 총 신규주택 재고는 전월에 비해 약간 증가해 약 1만7,500개의 콘도 유닛과 4,500채에 가까운 단독주택 등 거의 22,000채를 기록했다.
전년 대비 주택가격은 콘도가 1% 떨어졌고, 단독주택은 큰 차이가 없었다.
BILD 관계자는 "10월에 금리가 3%대로 내리고, 앞으로 더 떨어질 것이기 때문에 실수요자들이 시장에 나올 분위기는 마련됐다"면서 "공급 부족과 재고 소진 등이 현실로 닥치면 가격 상승에 직면하게 될 것"이라고 말했다.

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