부동산캐나다

"최저임금 올라도 턱없이 부족해"

온타리오 생활임금 네트워크(Ontario Living Wage Network, OLWN)는 광역토론토에서의 '생활임금'은 시간당 26달러로, 현재의 최저 임금 17.20달러보다 8.80달러 더 높다고 밝혔다.
'생활 임금'(Living Wage)은 성인이 음식과 주거비 등 기본적인 생활에 필요한 부문에 쓰기 위해 벌어야 하는 세전 소득이라고 네트워크는 설명했다. 

보고서는 "이러한 비용은 2018년에서 2022년 사이 인플레이션 13.4%에 비해 18% 이상 증가했다"고 전했다. 생활임금 인상은 렌트비 인상과 식비, 연료비 가격 상승이 반영된 교통비 등의 큰 영향을 받게 된다는 것이다.
올해는 인플레이션이 비교적 안정세를 보였지만 2024년 생활임금은 평균 3.4% 상승했다고 네트워크는 밝혔다.

지난해 GTA의 생활임금은 시간당 25.05달러였지만 올해는 26달러로 오른 것이다. 특히 다른 지역과 비교할 때 GTA는 생활 임금이 가장 높았다. 
지난해 7월, 정책대안센터(Canadian Centre for Policy Alternatives)는 주당 40시간을 일하고 총 소득의 30% 미만을 주거비로 지출하면서 렌트비를 내는 데 필요한 시간당 임금인 '임대료 임금'을 발표했는데, 토론토에서 침실 1개짜리 아파트에서 살기 위해 필요한 '임대료 임금'은 시간당 33.62달러였다. 침실 2개짜리 아파트의 경우 시간당 40.03달러라고 밝혔다.

다음은 2024년 온타리오주의 생활임금(시간당).

GTA- $26
오타와- $22.80
해밀턴- $21.30
나이아가라- $20.90
웰링턴 워털루- $21.30
동부- $21.65
북부- $20.30
런던 옥스포드- $19.50

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중앙은행 기준금리 결정에 어떻게 작용할까

소비자물가상승률이 다시 2%로 올라섰다.
통계청은 10월 인플레이션 보고서를 19일 오전 발표했는데 9월의 1.6%에서 0.4%p 상승했다.
통계청은 소비자물가지수를 구성하는 8개 주요 요소 가운데 5개 항목에서 연 평균보다 빠르게 상승했다고 설명했다.
특히 휘발유 하락폭이 9월에 비해 줄었다고 밝혔다.
렌트비는 1년 전보다 7.3% 상승해, 9월의 8.2%보다는 상승 압력이 완화된 모습이었다.
재산세 등은 6%로 1992년 이래 가장 높은 상승률을 보였다.
식료품 가격은 1년 전보다 2.7% 더 올랐다.
중앙은행은 다음달 기준금리 결정에서 이번 통계청 보고서도 참조할 것으로 보인다. 경제 전문가들은 또 한 차례의 금리 인하 가능성을 점치고 있지만 물가상승률이 다시 상승 곡선을 그린 만큼 중앙은행도 신중한 행보를 보일 것이란 예측이 힘을 얻고 있다.

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당초 예정보다 5개월가량 앞당겨

온타리오 주정부는 토론토 동쪽에 있는 달링턴 원자력발전소에 있는 4개의 원자로를 보수하는 데 중요한 진척을 이뤄냈다고 18일 밝혔다. 
CBC에 따르면 달링턴 핵발전소의 원자로 개조 작업은 당초 예정보다 5개월 앞당겨 완료됐다.
이 원자로는 2016년 주정부가 설비 업그레이드 프로젝트를 발표한 이래 발전소에서 개조되는 4개 가운데 세 번째 원자로다. 
산업화와 전기차 증가 등으로 온타리오의 전기수요는 2050년까지 75% 증가할 것으로 예상된다. 
스테픈 레체 온주 에너지부 장관은 "늘어나는 전기 수요를 충족하기 위한 노력은 계속될 것"이라고 밝혔다. 
현재 달링턴 원자력발전소의 4호기 보수 공사는 진행 중이며, 2026년까지 완공될 예정이다.

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앞으로 2년간 모기지 절반 이상 갱신 시점 다가와

다른 은행 고객 유치해 점유율 높이려 시도할 수도

캐나다 금융권이 보유한 모기지 거래의 절반 이상이 향후 2년 안에 갱신될 예정이다.
때문에 금리가 하락하면서 "모기지 전쟁"이 일어날 수 있다고 로열은행(Royal Bank of Canada) 전문가들이 예측했다.
로열은행 다르코 미힐릭 분석관은 캐나다는 최근 2~3년 사이에 '엄청난 인플레이션' 시대를 경험했기 때문에 모기지 대출자들은 더 낮은 이자율의 모기지를 찾기 위해 주변을 둘러볼 것이라고 전망했다.
그는 "오늘날 시장에서 모기지 금리는 사상 최저 이자율로 모기지 대출을 받은 캐나다인들이 갱신 시점이 됐을 때 상당히 중요한 이슈가 될 것"이라고 말했다. 

예를 들어 "2020년 6월에 가입한 모기지의 경우 갱신율에 0.5%만 영향이 가해져도 연간 약 1,000달러를 절약할 수 있다"는 의미다.
미힐릭 분석관은 모기지 중개인들이 데이터베이스를 토대로 적극적으로 정보를 찾아 대출자과 이야기를 나누게 될 것이라고 내다봤다.
중앙은행은 상승하는 인플레이션을 잡기 위해 장기간 높은 금리를 유지한 후 올 하반기 들어 네 차례의 금리인하를 인하했다. 향후 더 많은 인하도 기대된다. 

애널리스트들은 금리인하 이후 대출자들은 '모기지 상환 충격'에서 벗어나고, 갱신 과정에서 치열한 경쟁이 벌어질 수 있다고 입을 모았다.
‘파이내셜 포스트’에 따르면 캐나다 은행의 모든 모기지 중 약 55%가 향후 2년 동안, 85%는 향후 3년 내에 갱신될 것으로 예상된다.
특히 미국에서 대규모 제재를 받은 TD은행이 국내에서 수익을 높이기 위해 공격적으로 모기지 대출을 진행할 수 있다는 전망이 많다. TD는 지난달 미국 법무부 등으로부터 자금세탁 활동을 모니터링하지 않았다는 이유로 약 31억 달러의 벌금을 부과 받았고 소매금융 사업 확장에 제한을 받게 됐다.
이는 국내 금융기관들 사이에 모기지 유치 경쟁이 한층 강하게 벌어질 수 있다는 의미다.
금융권 관계자는 "모든 캐나다 은행은 모기지를 중요한 앵커 상품으로 보고 있으며, 현재 여러 범주에 걸친 대출 증가율은 매우 낮다"고 말했다. 금융기관들이 경쟁사로부터 시장 점유율을 빼앗아야 하는 이유다.
모기지 전쟁이 발발할 경우, 은행 사이에 모기지 시장 점유율 변화 등이 일어날 가능성도 있다.
또한 금융권에서는 모기지 대출 경쟁이 치열해질수록 은행은 마진과 순이자 이익 감소로 이어질 수 있다는 분석이다. 
은행들은 장기 모기지 금리를 낮추고 고객들에게 더 긴 갱신 조건을 제시해 묶어두려고 할 것으로 예상된다.

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 CBC "수요 줄어들자 매물 증가"

4~5년 전 분양가격보다 가치 떨어지기도

수년 동안 믹 오브라이언(Mick O'Brien)은 토론토 시내에 살면서 도시를 걷고, 블루제이스 프로야구팀을 응원하고, 손주들과 함께 국립 발레단 공연을 편리하게 감상할 수 있기를 꿈꿨다.

현재 온타리오주 브래드포드에 2,400평방피트의 침실 3개짜리 집을 소유하고 있는 오브라이언과 그의 아내는 콘도 크기가 줄어들고 있는 토론토에서 적절한 집을 찾기 위해 고군분투했다. 부동산 매물을 검색했지만 많은 집들이 너무 작았고, 더 큰 크기의 다운타운 콘도는 노후화되고 있었다.

그는 CBC와 인터뷰에서 "낡은 집을 구입한다면 대대적인 리노베이션이 필요할 정도"라고 말했다.

침실 두 개짜리 집을 얻기 위해 최소 150만 달러가 필요하고, 그 다음에는 아마 그것을 개조하는 데 40만 달러를 더 쓸 수도 있다는 설명이다.

올해 초, 오브라이언과 그의 아내는 토론토의 엔터테인먼트 지구에 곧 건설될 사전분양 콘도를 찾았다.

이 집은 침실 2개짜리로, 800평방피트, 10피트 천장을 자랑했다. 그들은 사전분양을 통해 170만 달러에 계약했고, 입주하기까지 6년이 더 걸릴 것으로 추정했다.

오브라이언은 "토론토 전체에서 이보다 더 좋은 곳은 찾기 어려울 것"이라고 말했다.

이처럼 토론토 시내 중심부에서 큰 유닛의 새 콘도를 찾는 것은 쉽지 않다. 특히 새로운 건물에서는 더욱 그렇다.

통계청에 따르면 2016-2017년 사이에 지은 콘도의 평균 넓이는 665평방피트였다. 이는 1981년에서 1990년 사이에 지은 건물의 평균 1,000평방피트 이상과 비교된다.

그러나 오브라이언 씨 부부가 새 보금자리를 계약한 부동산업체 데브론 디벨롭먼트(Devron Developments)는 시장의 변화를 기대하고 있다.

개발업체 관계자는 "많은 토론토 시민들이 가족들과 함께 일상생활을 누릴 수 있는 콘도를 원하고 있다"고 강조했다. 소형 콘도 위주로 흘러가는 부동산 시장이 위험할 수 있다는 지적이다.

심지어 300평방피트 정도로 쪼그라든 소형 콘도는 한때 생애 첫 주택구입자들이 시장에 진입할 수 있는 방법이기도 했다.

또한 실수요자보다 임대 수요를 노린 투자자들이 대거 매입했던 시기도 있다.

토론토의 부동산 중개인은 "콘도 면적이 좁아진 것은 경제성 때문"이라고 밝혔다.

중개인들은 "투자자들이 콘도 시장에서 더 큰 점유율을 차지하기 시작하면서 그들은 더 저렴한 주택을 원했다"면서 "그들은 더 낮은 계약금으로 살 수 있는 집을 원했고, 따라서 단위 면적을 더 작게 만드는 것이 해결책이었다"고 말했다. 그것은 투자자들 뿐만 아니라 건설사들의 입맛에도 맞았다.

부동산 전문가는 "투자자들은 사전 분양 단계에서 작은 유닛을 구입했고, 건설사들은 이를 통해 마련한 자금으로 더 빨리 공사에 착수할 수 있었다"고 말했다.

부동산업계에 다르면 토론토와 밴쿠버에 있는 초소형 콘도의 약 3분의 2는 투자자들이 소유하고 있다.

그러나 최근 몇 년 동안 금리가 치솟으면서 이 작은 콘도에 대한 수요가 줄어들기 시작했고, 많은 투자자들이 그것들을 시장에 내놓았다. 일부 전문가들은 "투자자들이 4~5년 전에 소형 콘도를 구입했을 때보다 시장가치가 떨어졌다"고 지적했다. 렌트비 마저 하락세로 돌아선다면 투자자들은 더 위기로 몰릴 수 있다.

현재 부동산 시장에서 기록적인 수준의 소형 콘도 물량이 넘쳐나는 이유다.

이런 분위기 속에서 소형 콘도에 대한 시각이 변하고 있다.

개발업체 Devron은 1,000명의 사람들을 대상으로 광역 토론토 지역의 콘도 생활에 대한 인식을 조사했다. 앵거스 리드(Angus Reid)와 공동으로 실시한 이 설문조사에 따르면 응답자의 93%가 토론토에 사람들의 라이프스타일 요구에 맞는, 더 나은 콘도가 필요하다고 답했다.

그럼에도 해결책은 간단하지 않다. 건설사 관계자는 "개발업체들이 더 큰 유닛, 예를 들어 3베드룸이 많이 포함된 콘도를 짓는다면 비용도 크게 오를 것"이라고 말했다.

부동산개발 전문가들은 "가족들이 살 만한 넓이의 콘도를 더 많이 공급하기 위해서는 비용을 낮춰야 한다"고 입을 모았다.

각 정부에서 부과하는 세금을 줄여 실수요자들의 주택구입 여력을 크게 해야 한다는 주장이다.

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트럼프, 가상화폐 규제 완화 현실화 가능할까

도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 대선 승리로 대표적 수혜자산인 비트코인 가격이 고공행진하면서 ‘10만 달러’ 고지를 넘을 수 있을지 관심이 커지고 있다. 
일각에서는 비트코인 가격이 연말까지 10만 달러에 이를 수 있다는 전망이 나오는가 하면, 이미 과매수 구간에 진입했으며 변동성 확대가 우려된다는 견해가 나오는 등 시선이 엇갈리고 있다. 

미 대선 직전 7만 달러 아래에 머물렀던 비트코인 가격은 트럼프 당선인의 대선 승리 이후 30%가량 급등, 13일 일부 거래소에서는 사상 처음으로 9만3천달러 선을 터치했다.
최근의 비트코인 랠리에는 ‘친 비트코인 대통령이 되겠다’고 한 트럼프 당선인의 재집권에 따른 규제 완화 기대감이 큰 역할을 하고 있다.
한때 암호화폐 산업을 ‘사기’라고 비난했던 그는 이번 대선 과정에서 가상화폐 규제 완화와 비트코인 전략자산 비축 등을 공약했다. 

미국의 재정적자 확대로 기축통화 달러에 대한 신뢰가 약해진 것도 ‘디지털 금’ 비트코인의 매력 요인이다. 세계 최대 자산운용사인 블랙록의 래리 핑크 CEO는 통화가치 하락에 대한 대응 수단으로 비트코인이 가치가 있다고 평가했다. 
제프 켄드릭 스탠다드차타드은행 애널리스트는 “랠리가 이제 막 시작했다”면서 “연말까지 12만5000달러, 내년 말까지 20만달러 상승 가능성이 있다”고 예상하면서 가상화폐가 스테이블코인 송금, 전통 자산의 토큰화 등에 실제 이용되고 있다고 했다. 
다만 비트코인 가격의 추가 상승 가능성에 대한 신중론과 비트코인의 가치 자체에 대한 회의론도 여전하다.
블룸버그통신에 따르면 BRN의 발렌틴 푸르니에 애널리스트는 상대강도 지수를 근거로 비트코인이 과매수 국면에 진입했다고 밝히면서, 고점에서 진입한 신규 투자자들 때문에 변동성이 증폭될 수 있다고 봤다.

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“북미자유무역협정에서 멕시코 제외할 수도”

미국도 멕시코의 영향력 증대에 우려

덕 포드 온타리오주 총리가 북미자유무역협정(NAFTA)에 대해 “새로운 길로 나가야 한다”고 주장했다. 캐나다-미국-멕시코가 참여하는 무역체제에서 멕시코를 빼야 한다는 것이다.
포드 온주 총리는 “1994년 NAFTA가 발효되기 이전의 캐나다-미국 양자 협정으로 복귀하는 것도 방법이 될 수 있다”고 말했다.
그의 발언은 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 지난 5일 열린 대선에서 승리한 이후 나왔다는 점에서 주목을 받는다.

만약 포드 총리의 아이디어가 현실화하면 세계의 무역이나 안보 협정에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
포드 주총리는 일단 CUSMA(캐나다-미국-멕시코 협정)로 알려진 새 협정이 효력을 내기 어려울 것이라는 점을 전제로 언급했다. 이 협정은 2026년 이전까지 협상이 마무리되어야 하며, 그렇지 않으면 만료된다.
문제는 멕시코에 중국이 투자를 시작하면서 중국기업 소유의 자동차 생산공장이 들어서고 있다는 점이다. 
중국을 견제하려는 미국은 이에 대해 큰 불만을 갖고 있으며, 덕 포드 총리도 “자유무역은 서로에게 공정해야 한다”면서 멕시코 공장을 언급했다.
그는 “캐나다-미국-멕시코가 자유무역협정에 서명한 이래 멕시코는 중국 자동차, 자동차부품 및 기타 제품이 캐나다와 미국 시장에 진입하는 뒷문으로 전락했다”면서 “멕시코가 이것을 허용하면서 캐나다와 미국의 노동자들은 생계에 위협을 받고 있다”고 말했다.

포드는 멕시코가 중국산 수입품에 관세를 부과해야 하며, 멕시코에서 생산하는 자동차부품이 북미 공급망에서 제외되도록 하라고 촉구했다.
그는 “멕시코가 최소한 중국산 수입품에 대한 캐나다와 미국의 관세를 맞추는 방식으로 맞서 싸우지 않는다면, 앞으로 그들은 무역협상 테이블에 앉을 수 없도록 해야 한다”며 “나아가 세계 최대규모 경제권에 접근할 수 있는 기회를 누려서는 안 된다”고 덧붙였다.
포드 주총리는 “대신, 우리는 미국과 캐나다의 양자 간 자유무역협정(FTA)을 직접 협상함으로써 지구상에서 가장 가까운 경제 파트너십을 우선시해야 한다”고 대안을 제시했다. 
그는 연방정부가 미국과 양자간 무역협정을 체결할 것을 제안하면서, 어쩌면 멕시코와는 별도의 양자간 무역협정을 체결할 수도 있을 것이라고 밝혔다.

포드 주총리의 우려 외에 미국 정부도 멕시코와의 관계를 껄끄럽게 여긴다.
특히 워싱턴은 멕시코 석유회사가 미국에 미치는 영향력이 커지는 것에 대해서도 우려하고 있다.
CBC는 최근 연방정부에 '캐나다와 미국 간의 양자간 무역 협정으로 돌아가는 아이디어'에 대해 질문을 던졌다.
정부 관계자는 “현 단계에서 그것은 캐나다의 정책이라고 보기 어렵다”고 말했다.
그러나 크리스티아 프리랜드 연방재무장관실은 캐나다가 중국산 전기자동차, 철강 및 알루미늄에 부과한 관세를 언급했다. 멕시코에 대한 중국의 투자를 우회적으로 거론했다는 해석이 가능하다.
그러면서 “캐나다는 다른 시장, 특히 우리의 가장 중요한 친구이자 동맹국인 미국에 대한 뒷문이 되지 않을 것”이라고 밝혔다.
문제는 멕시코를 자유무역협정에서 탈퇴시키는 아이디어에 대해 세 나라 모두에 사업을 하는 대기업들이 반대할 것이란 대목이다.

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경제단체들 "캐나다 이미지까지 실추"

경제단체들은 밴쿠버와 몬트리올 항만의 셧다운이 현실화하면서 운송부문은 물론 캐나다 경제가 받는 타격이 심각해질 것이라고 지적했다.
12일 현재 밴쿠버 항에서는 일부 컨테이너 하역이 중단됐으며, 몬트리올 항만에서도 곡물터미널 등 일부 필수시설만 운영되고 있다.
제조업체와 수출업체 관계자들은 "하필 연말에 항만이 문을 닫으면 기업들이 피해를 입을 수밖에 없으며, 캐나다에 대한 국가 이미지도 훼손될 수 있다"고 걱정했다.

캐나다는 지난 8월 주요 철도업체 두 곳이 멈추는 등 국가기간 시설의 중단으로 몸살을 앓고 있다.
경제계 관계자들은 "정부가 개입한 뒤 운행을 재개한 철도업체들과 마찬가지로, 항만 등 국가기간시설에 대한 새로운 관리 메뉴얼이 필요한 시점"이라고 주장했다.
캐나다상공회의소(Canadian Chamber of Commerce) 측은 "항만 파업으로 운송이 중단된 상품의 총 가치가 하루에 10억 달러가 넘을 것"이라고 추정했다.
스티븐 맥키넌 연방노동부 장관은 "항만의 노사 협상이 불충분한 속도로 진행되고 있다. 모든 당사자들이 직접 나서 문제를 해결하라"고 촉구했다.

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일자리 증가는 예상보다 적어

지난달 국내 일자리는 예상보다 적은 1만4,500개 추가되는데 그쳤다.
실업률은 9월과 변동이 없었지만 34개월 만에 최고치인 6.5% 안팎을 기록했다고 통계청은 밝혔다.
노동인구는 지난해보다 2.4% 증가했지만, 인구 증가 때문에 고용률은 지속적으로 위축되고 있으며, 10월에는 1년 전 61.9%에서 60.6%로 하락세를 보였다.
국내 고용시장은 네 차례 금리인하에도 불구하고, 제자리걸음을 하고 있다는 해석이 가능하다.
하지만 개선의 기미도 엿보인다.
15∼24세 청년층의 실업률은 10월에 0.7%포인트 하락한 12.8%를 기록했으며, 이 연령대의 고용률은 지난 4월 이후 처음으로 상승했다.
티프 맥클렘 중앙은행 총재는 지난달 금리인하 결정 이후 "기업 고용이 약세를 보이고 있다"며 "이 때문에 젊은이들과 신규 이민자들이 타격을 입었다"고 밝혔다.
한편 정규직의 시간당 평균 임금 상승률은 9월 4.5%에서 10월 4.9%로 올랐다고 통계청은 밝혔다.

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CMHC "프라이빗 등 팬데믹 이전 수준 넘어서"

모기지 시장에 위험 요소가 여전하다고 모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corp.)가 경고했다.
내년에 국내에서는 100만 건 이상의 모기지 계약이 갱신을 앞두고 있으며, 프라이빗 등 대형은행 이외의 대출기관에서 얻는 신규 모기지 비중도 증가하고 있기 때문이다.

CMHC는 최신 주택 모기지 산업 보고서에서 "2025년에 120만 건의 모기지가 갱신될 예정이며, 이 가운데 85%는 중앙은행의 금리가 1% 이하일 때 최초로 계약이 체결되었던 것"이라고 밝혔다.
내년에 재계약을 앞둔 모기지 대출자들은 올해 갱신한 사람들 보다 더 낮은 금리로 계약할 가능성이 높다. 중앙은행이 기준금리를 이미 네 차례나 인하해 현재 3.75%에 이르렀고, 앞으로 더 많은 금리인하가 예상되기 때문이다.

기준금리가 높아지면서 모기지 연체율은 2022년 사상 최저치인 0.14%에서 올해 2분기 0.19%로 상승했다.
CMHC는 이런 상승에도 불구하고 여전히 팬데믹 이전의 연체율 0.28%보다는 훨씬 낮다고 밝혔다.
이처럼 은행이나 신용조합 등의 연체율은 비교적 낮은 수준이지만, 프라이빗 등 외곽의 연체율은 1분기에 1.15%를 기록한 후 팬데믹 이전 수준을 넘어서며 상승세를 보이고 있다.

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