Nyder Home Inspection Services

Water back up into the basement

내 집 앞을 지나가는 도로에는 여러 가지 파이프가 땅속에 묻혀있다. 그 중 오물 하수도 파이프와 빗물 하수도 파이프는 땅속 깊이 묻혀 있으며 가스파이프 케이불파이프 수도파이프 전선파이프 등이 묻혀 있다. 1940년 대 이전에 구축한 도로에는 오물 하수도 파이프(City Sewers)만 묻혀 놓았기 때문에 그 때에 지은 집은 집안에서 나가는 오물 하수와 지붕에서 내려오는 빗물 하수가 모두 도로에 있는 오물 하수도로 나가도록 연결 되여 있다. 그 때에는 도로 속에 묻혀있는 하수도 파이프 하나만으로도 충분히 모든 오물 하수를 처리하는데 문제가 없었기 때문이다. 그러나 1965년 이후부터 시 정부에서는 도로를 구축할 때 빗물 하수도(Storm Water Pipe)와 오물 하수도(Sewers Water Pipe)를 동시에 묻는 공사를 하여서 그 후에 지은 집들은 빗물은 지상에 있는 도로변 맨홀로가 나가게 되여 있다. 

1. 어떤 집이 지하실에 물이 차나? 

오래된 집일수록 이런 역수 현상이 생기게 되는데 도로 밑에 묻혀있는 지하 오물 하수도 파이프는 요즘 들어서 인구가 늘어 남에 따라 많은 집이 지어져서 그 배수량이 많아 졌기 때문에 많은 비가 오면 하수량이 증가돼서 그 빠지는 속도가 느려지게 된다. 이러한 조건에서 빗물 배수가 하수도에 연결 된 집의 경우는 물이 빠지기가 힘들기 때문에 하수 물이 집안으로 역수가 되여 지하실에 물이 차게 되는 것이다. 지금도 시 정부에서는 이러한 지역에 빗물 하수도를 도로 맨홀과 같이 새로이 넣고 있는 공사를 하는 곳이 시내 곳곳에서 공사를 하고 있는 것을 볼수 있다.. 

2. 어떤 조치를 해야 하나? 

토론토 인근의 비가 오는 계절은 여름보다 봄 가을에 많이 온다고 한다. 이렇게 비가 올 때 마다 지하실에 오수가 역수 되여 온 집안이 악취가 나고 카펫이 젖는 일은 그리 바람 직 하지 않는 일이다. 어떤 조치를 해야 하나. - 빗물을 내리고 있는 물 홈통을 지상에서 잘라 L 형 Downspout 파이프를 설치하여 지붕에서 내려오는 물을 땅 위에서 받아 자연 배수가 되도록 하게 한다. 즉 오래된 집의 물 홈통은 땅 속에 있는 위핑 타일 파이프에 연결 되여 하수도로 빠지게 되여 있으니 물이 못 들어 가도록 Ground Level 에서 빗물을 처리 한다는 것이다. - 도로의 큰 하수도에 연결 되여 있는 집 안의 파이프 속에 One-Way Valve를 설치하면 물이 역수 할 때 막아 주어 들어오는 물을 막아 준다. - 매년 이러한 역수 현상이 있어 고통을 받을 경우 시 정부에 알려 대책을 세워 달라고 진정서를 낸다. 일단 시정부의 검사자가 나와서 모든 사항을 책크하여 갈 것이다. 시 정부 검사자와 상의하면 좋은 방법이 나올 수 있을 것이다. 물론 공사비도 시에서 전액은 아니지만 해당사항에 대해 공사비를 지원해 준다. 

Low water pressure problems

대부분의 토론토 지역 가정 집의 수도 물은 시 정부에서 온타리오 호수 물을 정수하여 수도관을 통해서 각 가정으로 보내지고 있다. 이러한 수도 물을 보내는 수도관(Water main pipe)은 시내 도로 밑에 깊이 묻혀 있으며 그 관의 굴기는 보통 곳에 따라 각각 4 인치에서 12 인치의 파이프로 되여 있다. 가정용 수도 물은 온타리오 호수 가에 있는 상수도 정수 장에서 정수 되여 보다 높은 곳으로 강력한 모터의 힘으로 펌핑되여서 물 탱크에 저수 되였다가 지구 중력에 의한 낙차의 힘으로 각 가정으로 들어가게 된다. 

1. Water Main Pipe(간선 수도 파이프) 

도로 밑에 묻혀있는 Water Main Pipe에서 분리 되여 가정 집으로 들어오는 파이프는 보통 1/2 인치 파이프이거나 3/4 인치 파이프로 되여 있었으나 1970년 이후부터는 3/4 인치로 정해져서 새로 짓는 집의 파이프를 넣을 때는 3/4 인치 파이프를 사용하도록 되여 있다. 집 앞 잔디밭에 보면 파란 칠을 한 2 인치 반 정도 크기의 동그란 철 뚜껑을 볼수 있을 것이다. 이것이 집으로 들어오는 시 정부에서 관리하는 수도 물 잠금 장치(Main Water Shut Off Valve)인 것이다. 즉 여기서부터 집안까지 생기는 모든 수도파이프 문제는 집 주인이 책임을 지게 되는 것이다. 겨울에 수도관이 터졌다든가 또는 수도관을 교체한다든가 하는 작업에 대한 비용은 집 주인이 부담해야 된다. 

2. 낮은 수압이 생기는 이유는? 

50년 이상 된 집의 수도 물 인입 파이프는 갈바니이즈 파이프로 묻혀 있으며 또는 납 성분 파이프로 되여 있는 곳도 있다. 대부분이 사용 중 물이 터졌거나 고장이 나서 동관으로 교체해서 사용하는 곳도 많지만 지금도 다운타운의 오래된 집의 경우 많은 집이 갈바나이즈 관으로 있는 것을 볼수 있다. 이러한 수도 파이프는 1/2 인치 내경으로 되여 있으며 오랜 동안 물이 흐르는 동안 내경이 좁아져서 수도 물 용량이 적게 들어오게 됨으로써 수압이 약해져서 물이 이층까지 올라가지 못하게 되는 것이다. 그 집의 수압이 낮아 물 줄기가 약한 이유는 집안의 수도 계량기에 있는 잠금 장치가 녹이 나서 구멍이 적어 졌거나 기타 파이프가 부실해서 물의 운반 속도가 느리다든가 하는 이유가 있지만 보통의 경우 인입선 파이프가 오래 돼서 물의 수압이 약해지는 경우가 대부분이다. 

3. 어떻게 수리 보완하나? 

집안에서 나오는 수도 물 수압을 책정해 보면 보통 60 psi (Pound per square inch) 이상이면 정상적인 수압으로 볼수 있다. 그러나 수압이 40psi이하로 나타나면 이 집의 수압이 낮은 이유부터 찾아내야 한다. 보통 인입선 파이프에서 운반되는 최대 수압은 80psi 이므로 요즘 새집의 경우는 80psi의 수압이 나온다. 위와 같이 이런 수압의 문제가 있다면 즉시 시 정부 상수도 과에 알려 수도 인입선 파이프 교체 신청서를 내야 한다. 시 정부에서는 등록된 상수도 지정 업자를 시켜서 일단 인입선 파이프의 문제점을 조사한 다음 공사에 착수하게 된다. 공사 기간은 이의 신청서를 받은 날로부터 2 주일간의 검토기간이 있으며 공사기간은 10일 정도가 걸린다.( 사무 폭주로 인하여 늦을 경우도 있음) 상수도 인입선 교체공사는 인건비를 포함하여 1 피트당 120불- 150불 정도가 든다. 즉 앞마당 잔디밭에 있는 Water Main Shut off valve로부터 집안까지는 집 주인이 부담하며 그 이전은 시 정부에서 부담 한다. 보통 집까지 인입선의 길이는 25피트- 30피트 정도가 된다.

Condensation or frosting on Windows

창문에 있는 유리는 보통 1/8 인치의 두께 투명 유리로써 한 겹짜리 유리와 두 겹짜리 유리로 되여 있다. 오래된 집의 목재 창문에 또는 철재 샤쉬 창문의 유리창은 한 겹짜리 유리(Single glazing)인 것을 볼 수 있으며 대부분 주택은 두 겹(Double Glazing) 짜리 유리를 많이 쓴다. 요즘 새로 지은 집들은 진공 두 겹 유리(Sealed double glazing)을 사용하기도 한다. 어떤 집은 넓은 유리면적을 확보하기 위하여 삼 겹짜리 유리를 쓰는 곳도 있지만 보통 두 겹의 유리를 사용하는 유리 창문이 대부분이다. 일반 벽돌 벽의 R-Value는 15R 정도(R=Resistance Value: 외부 기온 저항 척도) 되지만 유리 한 장의 R-Value는 1R이고 ( R-Value 1은3 인치 두께의 고밀도 단열재의 외부 기온 저항 척도를 말함) 유리 두 장의 R-Value는 2R이므로 외부 기온이 춥거나 더울 때는 벽보다도 유리창은 열 전도율의 저항 척도가 적기 때문에 겨울에는 유리면이 더 차고 여름에는 더 뜨겁다 

1. 결로 현상으로 생기는 문제점 

유리창의 이슬 물이 생기고 밑으로 흘러 내리는 현상은 많은 집이 겪고 있는 실상이며 대 부분의 사람들은 당연히 생기는 일이거니 하고 방치하여 두는 경우가 많다. 이런 현상으로 흘러 내리는 물이 많아지면 창문 틀 밑에 스며들어 창문 바닥 틀을 썩게 하고 벽 속에 침투 되여 내부 나무부재와 벽면에 흡수 되여 벽안의 부재가 부패되고 만다. 창문 유리창 3ftx5ft 크기에서 생기는 이슬 물이 하루 동안 생겨 내려오는 물은 대충 0.5리터 정도의 수분량이므로 이런 수분이 목재에 흡수되는 것은 적은 량이 아니라고 할수 있다. 그리하여 문틀을 갈아야 하고 또는 벽면을 다시 공사해야 하는 경우가 생기니 이런 현상을 쉽게 방치 할 수가 없는 것이다. 

2. 결로 현상이 생기는 이유 

집안 창문 유리창 (주로 부엌이나 응접실 목욕탕 등) 에서 생기는 이슬 물 현상은 집안에 습기가 많아서 생기는 것이 주 원인이다. 부엌에서 음식을 만들 때 목욕탕을 사용할 때 기타 세탁기 빨래 건조기에서 나오는 수분들을 들수 있다. -모든 열리는 창문이나 기타 도어에서 들어오는 습기, 창문 틈으로 새어 들어오는 외부 기온에 의한 습기가 많기 때문이다. -집안 내에 있는 공기가 정체 되여 있어 실내 공기 압력이 외부 기압보다 낮으므로 쉽게 외부습기가 들어 오므로 써 창문에 습기가 엉키게 된다. 

3. 어떤 조치를 취하여야 하나? 

 

• 집안에서 생기는 수분을 억제하고 환기 장치를 이용하여 습기를 외부로 나가게 하여야 하며 실내를 건조하게 하여야 한다. 변소나 목욕실 샤워실을 사용할 때 꼭 Fan을 틀어 습기를 밖으로 내보내고 부엌의 후드 팬도 Full가동한다. 
• 모든 창문이나 도어에 외부 공기가 스며드는 틈새를 실런트로 코킹하여 찬바람이 들어오지 않게 하여야 한다. 
• 찬 공기가 닿는 유리창에 특수 코팅을 하여(Low-Emissivity) 찬 공기가 유리면 닿을 때에 반사되게 하여 유리면이 차갑게 되지 안도록 한다. 이 결과로 습기가 유리면에 응고하기가 어렵게 된다. 
• 집안에 장작이나 땔 나무 같은 것을 놓아 두지 말아야 한다. 
• 꾸미지 않은 지하실의 바닥이나 반 지하실의 흙 바닥을 비닐 용지로 덮어 습기를 차단시킨다. 
• 집안에서 빨래를 걸어 말리지 말아야 한다. 
• 만약 새 집에서 진공 유리창일 경우 유리창 속에 습기가 차서 물방울이 생기면 유리를 갈아야 하므로 제작회사와 협의하여 그 보상 또는 재시공 여부를 확인하여야 한다.

Apartment in basement

캐나다의 대부분의 집들은 지하실이 있는 것을 볼 수 있다. 이 지하실은 보통 오락실 아니면 아이들이 놀 수 있는 공간으로 쓰고 있으며 일가족 일 세대의 캐나다 주거방식에 의해서 그 집의 지하실은 그 집 주인이 그냥 쓰고 있는 것을 볼 수 있다. 그러나 인구가 늘고 주거환경이 도시에 집중되다 보니 지하실에 아파트를 꾸며서 세를 놓는 다세대 생활 방식으로 변화 되여 가는 것을 볼 수 있다. 특히 요즘은 유학생이 늘고 있으면서 방을 찾고 있는 광고가 많이 있는 것으로 보아 집을 갖고 있는 집 주인은 별도의 수입을 생각해서 지하실에 아파트를 꾸며 세를 놓겠다는 사람이 많은 것 같다. 지하실을 아파트로 꾸며 세를 놓으려면 시 당국에 허가를 받기 위해서 소방 규정이나 온타리오 빌딩 법규에 맞게 설계해서 허가서를 제출해야 한다. 

1. 설계는 누구에게 맡겨야 하나?. 

지하실에 아파트를 꾸며야 하는 설계는 소방 규정상 반드시 등록된 건축사(Architect)의 Stamp가 있는 설계도면이라야 허가서를 받아 준다. 건설업자나 일반 디자이너의 설계서 제출은 허가되지 않는다. 

2. 어떤 건축 법규 알고 지켜야 하나? 

1). 지하실 아파트는 별도의 출입구가 있어야 한다. 집 측면이나 뒷면에 출입구를 만들어야 한다. 물론 전면에 있으면 더욱 좋다. 대지의 경계에서부터 출입구를 낼 장소의 Minimum Limiting Distance가 확보 되어야 한다. (빌딩 코드 파트 9.10.14.12.1의a항 참조) 

2). 기존 일 층의 Main Floor와 지하실 사이에 있는 층계의 출입구는 방화문을 설치 해야 한다. (Fire Rating Steel Door) 

3). 지하실 아파트의 천정은 방화시간 45분 소요의 5/8” 방화 드라이월 판넬로 마감해서 소방 방화 규정을 지켜 방화층을 이루어야 한다. 

4). 침실이나 리빙룸에는 반드시 창문 (열수 있는 창문) 이 있어야 한다. Min. Opening은 0.35 sq.m (0.92m x 0.38m)이상 또는 방의 면적의 5%이상의 Opening이 있어야 한다. (빌딩 코드 파트 9.7.1.3.1의b항 참조) 중요한 것은 대부분의 지하실의 방이 창문이 없다는 사실이다. 

5). 지하실에 있는 유티리티 룸의 히팅 장치는 집 전체를 덥혀주는 역할로 별도로 설치할 필요는 없지만 히팅 연료 Shut Off 장치는 따로 설치 해야 한다. 전기 계량기와 배전판도 하이드로에 신고해서 별도로 달아야 한다 이러한 위의 사항을 어기고 지하실을 꾸며서 세를 놓았다면 즉시 고쳐서 허가를 받는 것이 바람직하며 경우에 따라서는 시 정부로부터 규정위반으로 부적절한 레터를 받을 수가 있다. 등록된 건축사에게 문의하여 합법적으로 내 집의 아파트를 세 놓을 수 있도록 하는 것이 바람직하지 않나 생각한다