김선정 칼럼

김선정 (Selina Kim)

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주택모기지공사 (CMHC)에 따르면, 2025년에는 120만 건 이상의 모기지가 갱신될 예정입니다. 많은 경우 처음 계약 당시 기준 금리가 약 1%였던 것에 비해 2025년에는 더 높은 금리에 직면하게 되어 갱신 비용은 예전보다 더 비싸지게 될 것입니다.

2020년 4월, 모기지 금리가 급격히 하락한 후 5년 이상 고정 금리 보험이 적용된 모기지(insured fixed-rate mortgages)의 평균 금리는 2.65% 였습니다. 현재 가장 낮은 5년 고정 금리는 약 4.1% 수준입니다. 예를 들어, 40만 달러의 모기지에 대해 1.45% 의 금리가 추가되면, 월 모기지 상환액은 약 300달러 증가하게 됩니다. 여기에 가계 생활비 상승까지 더해지면, 올해 모기지 갱신은 가계재정에 심각한 부담을 줄 수도 있습니다.

2025년 모기지 갱신이 어떤 의미인지 이해하면 renewal shock 을 줄일 수 있을 뿐 아니라 현재 대출자의 필요에 맞는 최적의 모기지를 찾을 기회로 삼을 수 있을 것입니다.

그럼 어떻게 대비를 해야 할까요? 모기지 갱신에 앞서 다양한 옵션을 비교하고 이해함으로써 비용 부담을 줄여보세요.

모기지 갱신 금리: What can you expect?

아직 대출기관으로부터 갱신 제안을 받지 못했다면, 갱신 금리가 얼마일지 궁금할 것입니다. 정확히 예측하기는 어렵지만, 일부 데이터가 상황을 이해하는데 도움이 될 수 있습니다. 캐나다 대형 은행들은 모기지 갱신 금리를 자체적으로 게시한 금리(posted rate)를 기준으로 책정하는 경향이 있는데, 이는 상당히 높은 경우가 많습니다.

2025년 1월 6일 기준, 캐나다 주요 은행의 5년 고정 모기지 평균 고시 금리(posted rate)는 6.49%였습니다. 하지만 은행의 고시 금리를 그대로 지불할 필요는 없습니다. 모기지 상환을 제때하고 재정상태가 양호하다면, 대출기관은 고객의 협상에 응할 가능성이 높습니다. 이는 모기지 대출자가 은행으로부터 할인된 금리에 가까운 제안을 받을 수 있다는 뜻입니다. 현재 5년 고정금리와 3년 고정금리는 4.25% 이하로도 찾아볼 수 있습니다.

2025년 갱신 금리가 상승할까요, 하락할까요?

향후 몇 달 동안 금리가 어떻게 변할지는 예측하기 어렵습니다.

-고정 금리는 채권 시장의 움직임에 따라 결정되며, 이는 예측이 어려울 수 있습니다.

-변동 금리는 현재 최저 4.3% 수준이며, 추가 하락이 예상됩니다. 이러한 하락 폭은 올해 캐나다 중앙은행이 기준금리를 얼마나 적극적으로 인하 하느냐에 달려 있습니다. 변동 금리는 2025년 중반까지 50 bps ~ 100 bps (0.5%~1%) 더 떨어질 가능성이 있습니다.

모기지 갱신 시에는 단순히 대출기관의 첫 제안(initial renewal offer)을 수용하지 말고, 협상을 통해 더 나은 금리를 얻으시라고 권해 드립니다. 고정 금리와 변동 금리 모두 하락 가능성이 있으니 시장 변화를 주의 깊게 살피는 것도 중요합니다.

모기지 갱신 팁

1. 다양한 대출기관 비교하기(shop around)

현재 대출기관과 갱신하는 것은 쉽지만, 초기 갱신 제안이 너무 높은 금리를 포함하고 있다면 다른 대출기관을 찾아보시는 것이 많은 비용을 절약할 수 있습니다. 매력적인 금리를 찾으셨다면 해당 금리를 제공하는 대출기관이나 모기지 중개인에게 연락하세요.

2. 선납 혜택 활용(use your prepayment privileges)

더 저렴한 모기지를 얻는 한 가지 방법은 초기 계약 시 큰 다운페이를 하시고 빌리는 금액을 줄이는 것입니다. 이와 같은 논리를 갱신 시에도 적용할 수 있는데요, 다음 계약이 시작되기 전에 가능한 한 많은 금액을 상환해 보세요. 많은 대출기관은 매년 모기지의 일정 금액을 선납할 수 있도록 허용합니다.

월 상환액을 늘리거나, 일시불로 상환할 수 있는 옵션이 포함 된 경우가 많습니다.

이러한 혜택이 모기지 계약에 포함되어 있고, 사용 가능한 현금이 있으시면 선납을 통해 갱신 시 부담을 줄일 수 있습니다.

3. 상환 기간 연장(Re-amortize)

갱신 시 상환 기간을 연장하면 월 상환액을 줄여 단기적으로 모기지 부담을 줄일 수 있습니다.

사례:

현재 15년이 남은 35만불 모기지를 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.

-4.5%의 갱신 금리로 5년 고정 기간을 선택하면 월 상환액은 2,670불 입니다.

-상환 기간을 20년으로 연장하면 월 상환액은 2,206 불로 줄어듭니다.

하지만:

-20년 상환 시 월 464불을 절약할 수 있지만, 총 이자는 180,000 불에 달합니다.

-15년 상환 시 총 이자 비용은 130,000 불 정도로 줄어듭니다.

단기 연장 전략:

추가 이자 비용을 피하기 위해, 한 번의 갱신 기간 동안만 상환 기간을 연장하고, 다음 갱신 시 원래 기간으로 복귀할 수도 있습니다. 그러나 이 경우에도 상환기간을 줄이는 시점에 월 상환액이 다시 증가하므로, 현재 회피하려는 갱신 충격을 단순히 조금 미루는데 그칠 수 있습니다. 따라서, 상환 기간 연장은 단기적인 재정 부담을 줄이는 데 유용할 수 있지만, 장기적인 재정 계획에 미치는 영향은 신중히 고려해야 합니다. 이 전략을 선택하기 전에 모기지 전문가와 상의 하는 것이 좋습니다.

4. 재융자를 통해 현금 확보(access cash with a refinance)

모기지 갱신 시 주택의 자산가치 일부를 현금으로 전환하는 재융자 옵션을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 주택 자산 대출(Home Equity Loan) 또는 신용한도(Line of Credit)를 활용해 현금을 확보할 수 있습니다.

이 자금을 활용해:

-신용카드, 신용 한도, 자동차 대출 등을 상환하여 이자를 절감하거나,

-예비 자금으로 고이율 저축 계좌나 GIC(보장 투자 증서)에 예치하여 긴급 자금으로 활용할 수 있습니다.

주의사항

재융자 역시 상환 기간 연장(Re-amortizing)처럼 모기지 총액을 늘리지만, 재정적 여유를 제공할 수 있다는 점에서 긍정적일 수 있습니다.

단, 재융자는 갱신보다 더 복잡한 절차를 요구합니다.

-법률 비용 지불

-주택 감정 평가 등의 추가 비용이 발생할 수 있으니, 이에 대비해야 합니다.

5. 프라이빗 렌더와의 갱신 시 주의사항(be careful if renewing with a private lender)

재정 상태가 악화되었거나 모기지 상환을 제때 하지 못한 경우, 일반 대출기관은 갱신을 거부할 수 있습니다. 이런 상황에서는 프라이빗 렌더와의 단기 금융 계약이 유일한 대안처럼 보일 수 있습니다.

프라이빗 대출의 위험성

프라이빗 렌더는 신용 문제가 있는 차주를 대상으로 하기 때문에 일반적으로 높은 모기지 금리를 부과합니다.

-만약 대출금을 제때 상환하지 못하면 높은 갱신 수수료를 부담해야 할 수 있습니다.

-프라이빗 렌더는 일반 대출기관보다 압류(주택 압류) 절차를 빠르게 진행할 가능성이 높습니다.

안전한 선택을 위한 조언

프라이빗 대출이 유일한 옵션이라면, 경험 많은 모기지 중개인이 추천하는 평판이 좋은 프라이빗 렌더를 선택하세요. 캐나다에는 많은 사설 대출기관(MIC)이 있으며, 수수료에만 관심을 두는 곳은 피하는 것이 중요합니다.

굿 뉴스: 갱신 시 스트레스 테스트 생략 가능

2025년에는 모기지 갱신 제안을 비교할 이유가 더 늘어났습니다. 새 대출기관으로 이전 시 모기지 스트레스 테스트를 생략할 수 있게 되었기 때문입니다.

2024년 11월 21일, 캐나다 금융기관감독청(OSFI)은 “단순 전환(straight switch)” 형태로 대출기관을 변경할 경우, 스트레스 테스트를 받지 않아도 된다는 규정을 발표한 바 있습니다.

-Stright Switch: 대출 금액이나 상환 기간에 변경이 없는 경우에만 해당 됨

기존 스트레스 테스트의 문제점

OSFI의 새 지침 이전에는 대출기관이 경쟁력 있는 갱신 금리를 제공할 유인이 거의 없었습니다.

-차주들은 기존 대출기관의 갱신 제안을 수락하거나, 새 대출기관에 신청할 수 있었습니다.

-새 대출기관으로의 이전은 모기지 스트레스 테스트를 촉발했으며, 이는 최소 자격 금리에 추가로 2% 를 더하는 부담을 야기 했습니다(stress-test). 이 때문에 많은 차주들은 더 높은 갱신 금리를 받아들일 수밖에 없었습니다.

새 규정의 효과

스트레스 테스트가 제거되면서 시장 경쟁이 촉진되고, 이론적으로 전반적인 갱신 금리가 낮아질 가능성이 높아졌습니다.

최대 혜택을 위한 팁

더 많은 선택지를 활용하려면 모기지 중개인과 협력하는 것을 권해 드립니다. 모기지 중개인은 대출자의 현재 상황에 맞는 더 다양한 대출 제안을 찾고 비교하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

Stress-Test 면제는 2025년 갱신 시장에서 차주들에게 유리한 환경을 제공할 것으로 보입니다. 새 규정을 적극 활용하여 최적의 금리를 확보하는 전략을 세워보세요!

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김선정 (Selina Kim)
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2024년을 되돌아보면, 캐나다의 주택 및 모기지 시장은 회복력과 적응의 해로 기억됩니다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 2년간의 지속적인 금리 인상 후 금리 인하로 방향을 전환하면서, 차입자들에게 오랜 기다림 끝에 안도감을 주었죠. 현재 진행 중인 금리 인하 사이클과 resilient한 경제가 결합되어 주택 시장이 안정되었고, 전국적으로 주택 판매와 가격에서 소폭의 상승세가 나타났습니다. 
그러나 회복의 길은 고르지 않았습니다. 금리 인하가 일부 안도감을 주었지만, 특히 모기지를 갱신해야 하는 차입자들은 여전히 높은 대출 비용의 압박을 느끼고 있습니다. 동시에 주택 공급 문제는 지속되었고, 이는 정책 입안자 (policymakers) 와 구매자 모두에게 주택 구매 가능성의 중요성을 부각시켰습니다. 
2025년으로 접어들면서 전망은 신중한 낙관론으로 가득 차 있지만, 여전히 불확실성이 존재합니다. 올해 주택 시장과 이자율에 대해 경제학자들과 분석가들이 기대하는 바를 자세히 살펴보겠습니다.

2025년을 전망하면서 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인하 속도가 느려질 것으로 예상됩니다. 2024년에 총 175 bps (1.75%) 의 금리 인하를 5차례 연속으로 단행한 후, 중앙은행은 경제 데이터를 바탕으로 회의마다 신중한 접근 방식을 취할 것으로 보입니다.
2025년 중반까지 기준금리는 3.25%에서 더 하락하여 2.00%에서 3.00% 사이에 안정될 가능성이 높습니다. 이는 인플레이션과 경제 상황의 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
고정 모기지 금리에 큰 영향을 미치는 채권 수익률은 현재 약 3.00% 수준에서 비교적 안정적으로 유지될 것으로 전망됩니다. 
차입자들에게, 이는 금리 인하가 계속되겠지만, 더 느린 속도로 진행될 것임을 의미합니다. 변동금리 대출은 추가적인 금리 인하 혜택을 받을 것으로 보이며, 고정금리 모기지는 올해가 진행됨에 따라 더 예측 가능해질 가능성이 높습니다.
아래는 주요 6대 은행 (Big 6) 의 최신 금리 및 채권 수익률 전망입니다. 이전 전망치와의 변동 사항은 괄호 안에 표시되었습니다.
 

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김선정 (Selina Kim)
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채권 수익률이 낮아지고 있음에도 은행과 기타 대출기관은 계속해서 금리를 인상하고 있습니다. 그 이유를 이해하기 위해 여러 금리 전문가들의 의견들을 토대로 소식 알려 드리겠습니다. 
모기지에 대해 잘 알고 계신 독자 여러분이라면 채권수익률이 일반적으로 고정모기지 금리 책정에 영향을 미친다는 것을 이미 알고 있을 것입니다. 하지만 현재 상황은 좀 다릅니다. 캐나다 주요 5대 은행 중 3곳을 포함한 여러 대출기관이 최근 일부 고정금리 상품의 금리를 인상했습니다.
CIBC, RBC Royal Bank, TD는 지난 주 3년, 4년, 5년 고정 금리를 15~35bps 인상했으며, RBC Royal Bank는 5년 insured 및 uninsured 변동 금리를 10bps 인상했습니다.

이들뿐만 아니라 전국의 다른 많은 대출기관도 고정금리를 인상했으며, 특히 3년에서 5년 고정 기간의 금리 상승이 가장 크게 나타났습니다. 반면 일부 대출기관은 특정 금리를 약간 낮추기도 했습니다. 그렇다면 채권 수익률이 낮아지고 있는데 왜 금리는 오르고 있는 걸까요?
금리를 결정하는 단일 요인은 없으며, 금리는 시장 상황, 지정학적 사건, 국내 경제 데이터, 그리고 미래 전망 등 다양한 요인의 조합에 의해 영향을 받습니다.
모기지 브로커이자 금리 전문가인Dave Larock 은 자신의 최신 블로그에서 현재의 금리 변동이 “직관에 반한다 (counter-intuitive)”며, 대출기관들이 “이전 채권수익률 상승에 대한 대응으로 고정모기지 금리 인상을 마무리하고 있다”고 언급했습니다.

그는 10월 초부터 11월21일까지 채권 수익률이 2.75%에서 3.31%로 상승한 점을 언급했습니다.
Larock씨는 만약 채권 수익률이 현재 수준을 유지하거나 더 하락한다면, 이번 주 안에 금리 인상이 뒤집힐 가능성도 있다고 덧붙였습니다. 그러나 그는 “그 결과가 확실하지 않다”며 신중한 입장을 취했습니다.
금리 전문가Ryan Sims 도 은행들이 11월 수익률 상승에 대해 천천히 조정하고 있다고 동의했습니다. 그는 “금리 인상이 끝났지만 여전히 이전보다 높은 수준”이라며, “채권 수익률이 더 낮아지거나 안정적인 수준을 찾게 된다면 금리 경쟁이 시작될 수 있을 것”이라고 전망했습니다.
또한, 더 많은 차입자가 변동금리 모기지를 선택하고 있기 때문에, 대출기관들이 고정금리에서 일부 마진을 희생하여 고객을 유치해야 할 가능성이 있다고 추측했습니다.

너무 많은 고객이 변동 금리를 선택하면, 은행은 “기간 매칭에서 불균형(banks could quickly get offside on term matching)에 빠질 수 있다”고 심스는 경고했습니다. 대출기관이 변동 금리 모기지의 비중이 지나치게 높을 경우, 단기 부채와 장기 자산 간의 불일치로 인해 이자율 상승 시 수익성에 차질이 생기고 비용이 증가할 수 있습니다.
심스는 이러한 이유로 일부 대출 기관들이 캐나다 중앙은행의 금리 인하에도 불구하고 프라임 금리에 대한 변동금리 할인을 줄이고 있다고 설명했습니다.

주요 은행들이 경쟁을 줄이고 있는 걸까?
앞서 언급했듯이, 캐나다의 6대 주요 은행들은 이번 가을에 모기지 가격 책정에서 이례적으로 치열한 경쟁을 벌여왔습니다. 이를 두고Scotia Mortgage Authority의 전 CEO인John Webster는 "바보 같은 사업(silly business)"이라고 표현하며, 대형 은행들이 분기별 수익 목표를 달성하기 위해 지나치게 경쟁하고 있다고 언급했습니다.
지난달 한 행사에서 Webster씨는 "여러 요인들이 결합되어 대형 은행들이 모기지 가격 책정에서 더 경쟁적으로 나서게 만들었다"고 설명했습니다. 그러나 그는 이러한 현상이 지속 가능하지 않으며, 내년 1분기에는 보다 합리적인 가격 책정이 돌아올 것으로 예상했습니다.

더 합리적인 가격 책정을 시작한 신호일까?
Butler Mortgage사의Ron Butler 대표는 최근 금리 상승이 계절적 요인과 연관되어 있다고 지적했습니다.
"모든 은행이 연말에 모기지 마케팅 캠페인을 종료하는 시기이기 때문에, 12월에는 금리가 항상 오릅니다"라고 말했습니다. 
또한 버틀러는 금리 전문가 Dave Larock과 라이언 심스Ryan Sims 의 의견에 공감하며, 최근 채권 수익률이 하락했음에도 불구하고 3년 및 5년 채권 수익률은 여전히 10월 이후 수준보다 높다고 언급했습니다.
끝으로, 올 2024년 은행 간 금리 경쟁은 더 이상 이루어 지지 않을 것으로 보이며, 2025년 초반 은행들 간의 금리를 기대해 보심이 좋겠습니다.

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지난 달 몬트리올에서 열린 Mortgage Professional Canada 의 National Conference 내용 중 캐나다 총리들에게 자문을 제공했던 TD 은행 전 수석 경제학자 Don Drummond 가 다루었던 모기지 금리와 관련된 경제학적 내용을 나누려고 합니다. 
현재 많은 소비자들이 중앙은행의 지속적인 금리 인하가 모기지 금리를 전반적으로 의미 있게 낮출 것이라고 믿고 있지만, 그는 “이러한 예측이 고정금리 모기지에 적용될지 확신하지 않는다”고 경고 했습니다.
“지난 10년간의 초저금리가 예외적인 상황이었습니다. 수년 동안 많은 사람들이 초저금리가 ‘New Normal’ 이라고 말해왔습니다. 저는 절대 그렇게 믿지 않았습니다. 금리가 상승했을 때 큰 충격을 받았던 건 분명합니다” 고 덧붙였습니다.

그는 이어서 “변동금리(variable rate) 모기지는 중앙은행의 기준 금리를 따르며, 현재 5월 이후 1.25% 가 인하된 상태입니다. 그러나 고정금리 모기지는 채권 수익률에 영향을 받으며, 캐네디언들은 이러한 수익률이 크게 하락할 것으로 기대해서는 안 된다” 며 “확률적으로 채권 수익률은 은행 금리보다 높을 것이며, 우리는 양의 수익률 곡선을 갖게 될 것입니다. 왜냐 하면 시간은 불확실성 이기 때문입니다. 만약 당신이 나에게 10년 동안 돈을 빌리고 싶다면, 나는 분명 프리미엄을 요구할 것입니다. 무슨 일이 일어날지 모르기 때문입니다. 10년 동안 당신은 소득을 잃을 수도 있고, 인플레이션이 급등할 수도 있습니다” 하고 말했습니다.
1996년에서 2007년 사이 캐나다의 평균 인플레이션율은 중앙은행의 2% 목표에 부합했다고 설명했는데요, 채권 수익률은 안정적이었으며, 일반적인 10년 만기 채권은 은행 금리보다 87 bps 높았습니다. Drummond 는 내년 여름까지 기준 금리가 2.75% 에 도달할 수 있으며, 채권 수익률이 현재 3% 수준보다 더 높아질 수 있다고 내다봤습니다. 이는 은행들이 고정금리 모기지에 대한 추가적인 대폭 인하 가능성을 사실상 배제할 수 있다는 의미입니다.  

또한 Drummond는 2011년부터 2019년까지의 초저금리가 득보다 실이 많았다고 주장했습니다. 금융위기 이후 경제적 구제를 위해 도입 되었지만, 장기적인 저금리는 주택가격의 급등을 초래하여 모기지가 저렴해진 반면 주택 구입은 더욱 어려워지게 만들었기 때문입니다. “금리가 매우 낮았지만 백만 달러짜리 집을 사야 했습니다. 그게 누구에게 도움이 되겠습니까?” 라며 청중에게 반문 하기도 했습니다.

생산성과 GDP성장 정체에 대해

고정 모기지 금리에 대한 분석을 마친 Drummond 는 캐나다의 전반적인 경제 상황, 특히 수십 년 동안 경제학자들을 우려하게 만든 생산성 둔화와 정체된 GDP 성장에 주목했습니다. 1960년에는 캐나다가 세계 24개 부유국 중 생산성 면에서 3위를 차지했지만, 오늘날에는 미국, 프랑스, 독일 등 보다 낮은 순위를 기록하고 있습니다. 
그는 “저와 같은 사람들은 2000년부터 2019년까지 시간당 생산성이 연간 1% 밖에 증가하지 않은 사실에 매우 실망했습니다. 이는 1960년대의 연간 3% 증가보다 훨씬 느린 속도입니다. 우리는 이것이 매우 나쁘다고 생각했지만, 다시 그 시기를 맞이하고 싶습니다. 왜냐 하면 그 이후로는 증가율이 0이기 때문입니다” 라며 캐나다의 저조한 생산성의 원인을 소프트웨어, 기계 및 장비와 같은 분야에서의 낮은 기업 투자에 돌렸습니다. 또한 캐나다 민간부문의 연구개발(R&D) 노력이 세계적으로 최저 수준에 속한다고 지적했습니다. 그는 캐나다가 경제 성장을 총생산이 아닌 1인당 기준으로 측정했다면, 지난 2년 동안 사실상 경기 침체 상태에 있었을 것이라 말했습니다. “과거에는 캐나다의 느린 생산성 성장률이 큰 문제가 아니었습니다. 당시 인구 증가율은 연간 약 1%에 불과했기 때문입니다. 그러나 이제 인구 증가율이 연 3%에 가까워지고 경제 성장률이 1.5%에 불과한 상황에서 이를 진정한 문제로 보고 있으며, 이러한 불일치는 캐나다의 낮은 생산성 수준을 감안할 때 특히 매우 우려되는 일입니다. 경제를 당연하게 여길 수는 없습니다. 역사적으로 위대한 경제들이 약해진 사례를 우리는 봐왔습니다” 라고 꼬집었습니다.

이민은 최근 감축에도 불구하고 높은 수준 유지

캐나다는 당초 2025년 까지 약 50만명의 신규 영주권자를 수용할 계획이었으나, 주택 가격 부담에 대한 우려로 목표가 축소되었습니다. 10월 말, Marc Miller 연방 이민장관은 2025년의 목표를 39만 5천 명으로 줄일 것이라고 발표한 바 있습니다.  일부 경제학자들은 이러한 급격한 이민 감축이 캐나다 경제에 해를 끼칠 수 있다고 우려를 표했습니다. 이들은 “2023년의 인구 성장은 거의 전적으로 이민에 의해 이루어졌으며, 이것이 캐나다를 경기 침체에서 벗어나게 해주는 유일한 요인이었다”고 낙관적인 주장을 펼치고 있습니다. 반면, Drummond 는 내년 이민 목표가 줄어들더라도, 캐나다의 이민 유입이 연간 주택 공급 증가량인 25만 가구를 여전히 훨씬 초과한다고 지적했습니다. 또한 매년 이러한 불균형이 주택 부족 문제를 악화시킨다고 언급했습니다. 

최근 목표가 축소되었음에도 불구하고, 캐나다의 새로운 목표는 역사상 가장 높은 이민 목표 중 하나로 남아 있다고 강조했는데요, Drummond 는 결국 이민 숫자가 줄어드는 것이 이민자와 캐나다 출생 국민 모두에게 이로울 것이라고 생각한다며, 캐나다에 5년 미만 체류한 신규 이민자들이 출생 국민과 오래된 이민자들에 비해 임금 성장률이 낮고 실업률이 높다는 점을 지적했습니다. 그는 이러한 신규 이민자들이 안정성을 확보하는 데 큰 어려움을 겪고 있다고 판단했습니다.
Drummond 는 “이민의 목표는 무엇이 되어야 할까요?” 라고 질문을 던집니다. “단순히 인구를 늘리기 위한 것이 목표라면 그 목표가 이해되지 않습니다. 기존 인구와 신규 인구 모두의 복지를 극대화 하려는 노력이 필요합니다” 라며 금리 움직임에만 국한되지 말고 효율적인 노동시장과 사회적 안정을 이룰 수 있고, 이런 요소들이 서로 잘 결합 되어야 만이 금리도 안정될 수 있다는 중요성을 강조했습니다.

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이전 칼럼에서 여러 번 다룬 바 있습니다. 캐나다 중앙은행의 금리 발표(10/23) 후 Bond yield(채권 수익률)에 주목해 보세요. 채권 수익률은 고정 금리 모기지의 GPS 와 같습니다.
캐나다의 공식 인플레이션 지표가 이제 2% 목표치 보다 훨씬 낮아짐에 따라, 경제학자 3분의 2는 캐나다 중앙은행이 50bps 인하할 것이라고 생각했습니다. 만약 이러한 금리 인하가 이루어진다면, 대부분의 모기지 이용자들이 고정 금리를 선택하게 됩니다. 

그러나, 금리를 대충 관찰하는 사람이라면 수익률이 하락할 것으로 예상할 수 있지만, 채권시장은 선제적(anticipatory) 입니다. 결국 이들은 캐나다 중앙은행의 완화된 정책이 경제를 급격히 활성화하고 인플레이션을 자극할 것으로 기대하기 시작합니다. 이는 고정금리가 한 동안 최저점을 찍었다가 수익률이 상승하면서 다시 오르는 경우가 많습니다. 
데이터를 보면 아직 그 단계에 도달하지는 않은 것 같습니다. 인플레이션은 여전히 무겁게 가라앉은 상태이며, 중앙은행은 그것이 2% 목표치를 훨씬 밑돌까 우려하고 있습니다. 그래서 채권 트레이터들은 매우 큰 폭의 금리인하를 예상하고 있습니다. CanDeal DNA 의 선도 금리(forward rate) 데이터에 따르면, 2025년 12월까지는 무려 175 bps 의 금리 인하가 예상됩니다. 

만약 1월까지 100 bps 인하가 이루어진다면, 기준금리는 3.25%로 떨어질 것입니다. 이는 캐나다 중앙은행의 2.25% 에서 3.25% 의 ‘중립금리(neutral rate)’ 범위의 상단에 해당하는 수치로 주목할 만 합니다. 중립금리는 통화정책이 경제 성장을 자극하거나 억제하지 않는 이론적인 이상적인 지점입니다. 
보통 금리는 중립 범위에 진입하거나 그 아래로 떨어지는데, 이는 중앙은행이 보통 금리 인하에 늦게 대응하고, 인플레이션이 너무 많이 떨어지지 않도록 과잉 대응하기 때문입니다. 하지만, 2.75%의 중립금리 중간 지점에 가까워지면서, 캐나다 중앙은행이 금리 인하를 잠시 멈출 가능성도 커지고 있습니다. 
채권 수익률도 결국 최저점에 도달할 것이며, 11월 5일 트럼프의 승리는 그 과정을 빠르게 진행시킬 가능성이 큽니다. 골드만 삭스 투자은행에 따르면, 그의 정책은 미국 플레이션을 최대 1% 포인트 까지 끌어올릴 수 있다고 합니다. 

[Then, what’s Next?]
캐나다 중앙은행이 예상대로 금리를 50 bps 인하한다면 다음과 같은 5 가지 결과가 예상 됩니다.
1. 변동금리 대출자들은 작은 복권에 당첨된 기분을 느낄 것입니다. 캐나다인의 평균 모기지 부채가 약 30만 달러인 상황에서, 변동금리 대출을 가진 사람들은 대출 유형에 따라 매달 80불~120불 가량을 절약할 수 있게 됩니다. 이는 대부분의 사람들이 더 많은 부채를 지지 않고 빚을 갚거나 생활 필수품을 구매하는 데 사용할 수 있는 적지 않은 금액입니다. 일부 사람들은 이 돈을 여유로운 지출을 위해 사용할 테지만, 이러한 소비는 결국 새로운 일자리를 창출하고 인플레이션을 증가시키는 결과를 낳게 됩니다.

2. 점진적으로 더 많은 주택 구매자들이 이제 모기지를 받을 자격이 생기거나 경쟁을 피해야 한다는 생각에 open house를 찾아갈 것입니다. 하지만 결국 금리가 하락하면 예상한 대로 효과가 나타나 주택 구입이 더 경젝적으로 가능해질 것입니다. 물론 이는 일시적인 현상일 수 있습니다. 현재로서는 정부의 최소 자격 기준금리(MQR)가 하락하지 않는 한 이러한 효과는 주로 심리적인 것에 그칠 것입니다. MQR은 은행이 모기지 신청자들이 감당할 수 있는지를 증명하게 하는 금리입니다. MQR이 하락하려면 고정금리가 내려가야 하고, 이는 수요일(10/23) 이후 얼마나 더 금리 인하를 예상하는지에 따라 달라지게 됩니다.
3. 50 bps 의 금리인하는 새로운 일반 변동금리 모기지의 평균 금리를 5.60%(P-0.85%)에서 5.10% 로 낮출 것입니다. 이는 대출 금액 10만 달러당 월 30달러 가량의 절약을 의미합니다. 이 정도면 고급 커피를 마시거나 절대 보지 않을 스트리밍 서비스를 또 하나 구독할 수 있는 금액입니다. 또한, 30년 상환 기간에 50만 달러를 대출할 경우, 자격을 갖춘 차입자가 다른 부채가 없다는 가정 하에 변동 금리를 받기 위해 필요한 연소득을 약 5,000 달러를 낮춰 117,000 달러로 줄여줄 것입니다. 이는 일부 사람들에게는 ‘꿈의 집’ 이 ‘현실적인 집’ 이 될 수 있음을 의미합니다.

4. 캐나다가 사랑하는 ‘Loonie(루니)’는 미국과 캐나다 간의 금리 차이와 에너지 가격에 크게 영향을 받기 떄문에 추가로 하락할 수 있습니다. 이는 외국 상품과 서비스의 가격을 올릴 수 있으며, 이러한 수입 인플레이션은 추가적인 금리 인하의 필요셩을 줄일 수 있습니다.
5. 앞으로 몇 달 동안 인플레이션이 점차 상승 한다면, 경제 전문가들은 캐나다 중앙은행이 통화 완화를 지나치게 했는지 의문을 제기할 가능성이 있습니다. 북미 노동 시장과 소비가 여전히 활발하기 때문에 금리 인하에 대한 기대감이 다소 사그라들 수 있습니다. 이 때문에 토론토 Bay Street 의 일부 분석가들은 통화 정책 완화에 대해 더 신중한 접근을 권장하고 있습니다.

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김선정 (Selina Kim)

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연방 정부는 보조주택 건설을 지원(supporting the construction of secondary suites)하여 주택 부족 문제를 해결하기 위해 또 다른 모기지 변경 프로그램을 시행하겠다고 발표했습니다. 어떤 내용인지 살펴 볼까요?

Chrystia Freeland 부총리의 최근 언론 발표를 통해 2025년 1월 15일부터 캐나다인들이 보조주택을 건설하기 위해 기본 보험이 적용된 모기지 재융자(default-insured mortgage refinancing)를 통해 주택 가치의 최대 90%까지 이용할 수 있게 될 것 이라고 발표했습니다. 

이 새로운 프로그램은 2016년에 연방정부가 과열된 주택시장을 진정시키기 위해 모기지 보험 규정을 강화하면서 중단된 유사한 프로그램의 부활을 의미합니다. 이 옵션의 재도입은 현재 주택부족과 주택 비용 문제를 해결하기 위한 광범위한 노력의 일환으로, 수요가 많은 지역의 임대 공급을 늘리는 동시에 주택 소유자들이 상승하는 모기지 비용을 상쇄할 수 있도록 돕기 위해 이루어졌습니다. 

Freeland 부총리는 이어서 “모든 세대의 캐나다인에게 더 많은 주택을 제공하고 주거비용을 낮추기 위해 가능한 모든 수단을 사용해야 한다”며 “새로 지어지는 임대 주택이 캐나다인들에게 더 많은 주택을 제공하고, 집에서 나이가 들어가는 시니어들에게 중요한 수입원이 될 수 있다”고 덧붙였습니다.

모기지 보험이 적용된 모기지 재융자 프로그램의 주요 세부 사항:

- 최대 대출비율(LTV): LTV 비율은 개선된 후의 부동산 가치의 최대 90%까지 가능하며, 총 부동산 가치는 최대 2M 달러로 제한 됩니다.

- 상환 기간: 이 재융자의 최대 상환 기간은 30년으로, 대출자가 더 긴 기간 동안 상환할 수 있도록 허용합니다.

- 유닛 수: 주택 소유자는 기존 유닛을 포함하여 최대 4개의 유닛을 추가 할 수 있습니다.

- 독립된 유닛(self-contained units): 각 보조주택(each secondary suite)은 별도의 출입구, 주방, 욕실 등 독립된 생활 시설을 갖춘 완전한 독립 유닛이어야 하며, 이를 통해 시의 구역 설정 요건 (municipal zoning requirements) 을 준수해야 합니다.

- 단기임대 금지: 추가 유닛은 장기 임대용으로만 사용해야 하며, 단기 임대(예컨대, Airbnb) 목적으로 사용할 수 없습니다.

이번 발표는 최근 정부의 다른 조치들에 이어서 나온 것으로, 모기지 규정 변경을 통해 기본보험 한도를 상향하고 일부 대출자에게 30년 상환 옵션을 재도입한 것이 포함됩니다. 또한, 캐나다금융감독청(OSFI) 은 보험이 없는 모기지 전환에 대한 스트레스 테스트 요건을 제거할 계획(remove the stress test requirement for uninsured mortgage switches)인데, 이는 이전에 주택 소유자들이 대출기관을 변경하는 데 더 어려움을 주었던 규정입니다. 정부의 최근 모기지 규정 및 11월 21일부터 시행될 OSFI 의 stress test 업데이트에 대한 자세한 내용은 다음 편에 더 자세히 알아 보겠습니다.

공터 활용 방안 (unlocking vacant land)

위에 언급한 보조주택 지원 외에도 정부는 주택개발을 위해 vacant land를 활용하는 방안을 추진하고 있다고 합니다.

Freeland 부총리의 발표 내용에 따르면, 공터에 대한 과세 방안에 대한 협의를 시작했으며, 이는 토지 소유자들이 사용되지 않는 부지를 개발하도록 유도하는 것을 추진 중이라고 합니다. 정부는 각 주, 준주, 및 시와 협력하여 자체적인 공터 세금을 도입하려는 관심을 가진 곳들로부터 의견을 구하고 있고, 이 방안은 토지 소유자들이 부동산을 더 효율적으로 활용하게 하여 궁극적으로 더 많은 주택 건설로 이어지게 하는 것이 목표라고 합니다.

또한, 캐나다 공공 토지은행(Canada Public Land Bank)에 14개의 추가 유휴 연방부지(underused federal properties)가 추가되어 현재 총 70개의 개발 가능한 부지가 마련되었다고 합니다. 이 부지들을 새로운 주택으로 개발하여 정부의 주택 공급 확대 계획에 기여하는 목표를 이루기 위함이라고 하지만, 부동산 시장의 수요 충족에만 그치지 않고 부동산 과열에 영향을 기여한다면 부동산 가격은 또 다시 고공행진 하는 뜻밖의(?) 결과로 이어질 수도 있어 보입니다. 

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김선정 (Selina Kim)
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최근 발표된 세 가지 긍정적인 소식이 캐나다 부동산 시장을 깨울 수 있다는 전망들이 나오고 있습니다.
1. 오타와, 모기지 보험 규정을 대폭 완화 (loosening of mortgage insurance rules)
2. 캐나다 인플레이션(CPI), 목표치인 2% 기록
3. 미국 연방준비제도이사회(The Feds), 9/18일 대폭 금리 인하 단행

위 세 가지 호재가 캐나다 부동산시장을 어떻게 활성화 할 수 있을지 한번 살펴볼까요.

모기지 보험 완화(mortgage insurance easing)
 

캐나다 정부는 모기지 디폴트 보험 시장이 자극을 필요로 한다는 결론을 내리고 최근 예고 없이 발표한 바 있습니다. 올 12월15일부터 보험이 필요한 모기지를 찾는 사람들을 위해 정부는 다음을 허용한다고 합니다.
(1) 최대 허용 주택 가치가 50% 증가(즉, 2012년부터 고정된 1M 달러에서 1.5M 달러로 상향 조정)
본 규정이 도입된 이후 주택가치가 76% 급등했음에도 불구하고 보험적용 주택의 가지 한도가 이를 따라 잡지 못한 점을 바로 잡기 위함이라고 합니다.
(2) 신규 주택 구매자들을 위한 30년 상환 기간
상환기간 연장을 허용해 줌으로써 신규 주택 구매자들의 자금을 더 유동성 있게 만들어, 캐나다가 절실히 필요로 하는 주택건설을 촉진하고자 하는 의도라고 합니다.
(3) 모든 첫 주택 구매자들을 위한 30년 상환 기간
가족으로부터 초기 자금 지원(gift funds)을 받지 못하는 첫 주택 구매자들에게 공정한 주택 구입 경쟁 환경을 제공하고자 하는 조치라고 합니다.

위 모든 조치는 젊은 유권자들이 더 빨리 주택을 구입할 수 있도록 도울 수 있다고 정부는 내다 보고 있습니다. 이 부분에 있어 제 개인적으로 냉소적이라는 것은 아니지만, 소외된 주택 구매자들을 끌어들여 권력에 필사적으로 유지하려는 것이 정부의 의도된 전략이라고 추측하는 것은 피할 수가 없겠습니다. 이번 정부의 조치가 나오기 전 몇 년 동안 모든 주택 정책 결정자들이 이러한 조치가 주택시장의 불균형을 더 심화시킬 것을 우려해 강력히 반대했었던 점이 우연이라는 것을 믿어 의심치 않습니다. 
어쨌든 이러한 정책의 장단점에 대한 논의는 있을 수 있지만, 부인할 수 없는 사실은 모기지 및 부동산 산업이 큰 이익을 얻었다는 점입니다. 특히 보험 증권화를 통해 우량 모기지를 자금 조달하는 대출기관들이 흡족해 하고 있으며, 여기에는 상장 기업인 First National Financial(TSX:FN)과 MCAN Financial (TSX:MKP)도 포함 됩니다.

목표치 이하의 인플레이션 서프라이즈(surprise below-target inflation)
 

수개월 동안 캐나다 중앙은행은 인플레이션이 2025년 말에 2% 대 목표에 도달할 것이라고 예측해 왔었습니다. 그러나 지난 9월17일 인플레이션이 예상치 않게 1.95%로 둔화되었습니다. 이는 그들의 예상보다 3분기 이상 빠른 결과입니다.
갑자기 캐나다 중앙은행은 인플레이션을 다시 자극할 염려 없이 금리를 인하할 여유가생겼다고 볼 수 있겠습니다. 실제로 중앙은행은 다음 번 금리 발표에 (10/23, 12/11) 추가 금리 인하를 단행할 것으로 보입니다. 
CanDeal DNA 의 선도금리데이터(forward rate data)에 따르면 시장은 24개월 내에 200 bp(2%) 금리 인하를 예상하고 있습니다.
이러한 금리 하락은 주택 구매를 임대보다 훨씬 매력적으로 만들어 상환금을 대폭 줄일 수 있습니다. 또한 차입자의 부채 대비 소득비율(GDS/TDS)을 줄여 모기지 승인 절차가 훨씬 수월해질 것입니다. 이로 인해 2022년 이후 쌓인 재고가 추가 수요에 의해 대부분 소진될 가능성이 있습니다.
 

미 연준의 대규모 금리인하(The Fed’s mega rate cut)
 

미국 연방준비제도이사회의 금리 발표가 예정되어 있던 9월18일 이전에 10명의 경제학자 중 9명은 금리를 25 bp(0.25%)만 인하할 것으로 예상했었습니다.
미연준은 미국경제가 “좋은 상태(good shape)”에 있다는 발언에도 불구하고, 대신 50 bp라는 대규모 금리인하를 결정했습니다. 
한편, 미국 정책결정자들은, “미국 경제가 광고된 것보다 어쩌면 더 취약할 수 있다”며 우려하는 모습도 보여주고 있습니다.
이론적으로 미 연준의 50 bp 인하는 캐나다중앙은행이 앞으로 더 많은 금리인하를 할 수 있게 영향력을 가할 것으로 보여집니다. 이는 미국-캐나다 금리 차이가 확대되어 캔화에 타격을 줄 염려가 줄어들기 때문입니다. 캐나다 중앙은행과 미 연준은 실업률이 가속화하는 것을 본다면 금리 인하를 신속하게 추진할 가능성이 꽤 높다고 보여 집니다.

부동산 경기 부양책(real estate stimulus – slowly improving affordability)
 

주택 분석업계의 많은 사람들은 금리인하가 부동산시장을 더 활성화 시킬 것이라고 생각했습니다. 그러나, 대부분의 잠재적 차입자들은 정부의 스트레스 테스트를 통화하지 못하거나 최소한의 조기 자금을 마련하지 못하고 있는 실정에 여전히 부딪히고 있어 주택구입이라는 높은 장벽을 쉽게 뛰어 넘지 못하고 있습니다. 더욱이, 역사적으로 금리인하 초기에 주택 구매가 촉발되지 않는 경우가 많습니다. 소득이 상승하고, 주택 구입 여력이 회복되며, 이민으로 수요가 추가되고, 실업률이 안정되기까지는 시간이 꽤 걸리기 때문입니다.
최근에 있었던 위의 세 가지 긍정적인 모기지 관련 소식들은 부동산 시장에 내년 1분기나 그 이전에 활력을 불어 넣을 것으로 보입니다. 그러나 모든 정책 완화와 마찬가지로, 일부 구매자들은 경쟁을 피해 서두르려 할 것입니다.

정리하자면, 주택 구입에 대한 수요는 서서히 개선될 것으로 보입니다. 부동산 시장은 2년 동안 횡보 조정을 겪었습니다. 가격 하락과 소득 상승이 눈에 띄지 않게 작용해 왔기 때문이었지요. 예를 들어 현재 평균 주급을 받는 맞벌이 가구의 경우, 전형적인 주택가격은 총 소득의 4.2배 수준입니다. 이는 2022년 2월의 5.9배 에서 크게 감소한 수치입니다.
주택가치가 오르기 전에 하락할 수 있을까요? 이론적으로는 그렇습니다. 그러나, 가격이 낮아질수록 가치가 반등할 때 구매자들에게 더 많은 기회가 주어집니다. 확실한 건 최근 부동산 시장이 받은 혜택은 2025년까지 계속될 거라는 점입니다.
주택구입 과정에 돌입하기 위해서는 부동산 중개인 및 모기지 전문가와의 사전 상담으로 철저한 계획과 전략 세우기는 필수입니다. 꾸준한 준비와 실행만이 큰 차이를 만듭니다.

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모기지 사전 승인은 주택구입 과정에서 부동산중개인을 찾기 전에 해야 하는 첫 번째 단계입니다. 집을 살 준비가 되었다고 생각하더라도, 먼저 사전승인을 받아야 합니다.
주택구입 과정에는 여러 단계가 있지만, 가장 중요한 단계는 집을 보기 전에(쇼윙) 모기지 사전 승인을 받는 것입니다.
모기지 사전 승인은 모기지에이전트(또는 대출자)가 고객의 재정 상황에 대해 다양한 질문을 하고, 그 정보를 바탕으로 대출자가 제공할 수 있는 부동산 구매 가격과 모기지 금리를 사전 승인해 주는 과정입니다.
사전 승인을 받으면, 모기지에이전트는 보통 90일에서 120 일 동안 모기지 금리를 홀드해 줍니다. 주택을 쇼핑하는 동안 이 금리에 고정되며, 금리가 상승하더라도 이 낮은 모기지 금리를 계속 홀드할 수 있으며, 이 과정은 무료로 진행됩니다.

사전 승인을 받으려면 어떻게 해야 할까요? 
주 거래은행 지점에 상주하는 모기지 스페셜리스트를 방문하는 것도 하나의 방법이지만 그들은 본인이 속해 있는 은행의 모기지 상품만을 취급할 수 있으므로 이율 경쟁력이 없습니다. 대신, 다수 은행의 모기지 상품을 취급하는 모기지에이전트에게 연락하면 고객의 고용상태, 현재 자산 및 부채 등과 관련된 일련의 질문을 받게 되며, 개별 재정적 상황에 맞는 맞춤형 상담을 받을 수
있습니다. 
그런 다음 고객의 동의를 받아 신용점수를 조회를 하고, 이러한 정보를 바탕으로 특정 모기지 금액에 대한 사전승인을 받을 수 있게 됩니다.

모기지 에이전트는 고객이 제공한 정보를 바탕으로 최대 대출가능 금액을 계산합니다.
여기에는 다운페이먼트의 크기, 신용점수, 소득 및 부채 등이 포함되며, 얼마나 많은 금액을 대출 받을 수 있는지 알 수 있습니다. 이렇게 산출된 모기지 예상금액을 부동산중개인이 알면 고객의 가격대에 맞는 주택을 찾는데 집중할 수 있게 됩니다. 
고객의 마음에 드는 집을 찾게 되면 구매제안(offer)을 진행하게 되는데, 이때 미리 받아 놓은 사전 승인은 매매거래를 강화해 주는 강력한 무기가 된다고 보시면 됩니다. 주택 Seller는 buyer 가 진지한 구매자라는 것을 알게 하는 키가 되기도 합니다.

주택 구입 여정을 시작하기 전에 무료 사전승인을 받기 위해 모기지 에이전트에게 연락하는 것을 주저하지 마시고 지금 바로 시작하세요.

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김선정 (Selina Kim)

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기존 은행의 주택 담보 대출 갱신을 하기 전에 모기지 에이전트에게 모기지 갱신을 위한 조언을 받으시길 권하고 싶습니다. 여러 많은 은행의 이자와 대출 조건에 대해 비교하여 현재 처한 상황에서 최적의 대출 기관, 조건, 이자율을 오퍼 받을 수 있는 기회를 만들어 보세요.

1. 현재의 재정 목표

계약 기간이 만기 되기 몇 개월 전에 기존 주택담보대출 기관으로부터 갱신을 하라는 통보를 받으시게 됩니다. 그들은 기존의 고객이라고 해서 현재 가장 베스트 이자를 오퍼 하는 것은 아닙니다. 갱신 서류에 서명하기 전에 먼저 현재 본인의 재정 목표를 점검 해 볼 필요가 있습니다. 

만약, 향후 5년 동안 현재의 집에 머물 계획이라면, 현재 가장 낮은 5년 고정금리를 선택하면 좋겠지요. 하지만, 몇 년 안에 집을 줄이거나 팔 계획이 있을 경우, 또는 다른 도시로 이사할 가능성이 있다면 타임라인에 따라 3년 고정 또는 해약 시 페널티가 적은 5년 변동금리를 선택하는 것이 좋습니다. 

또한, 렌탈 콘도에 투자를 하고자 하는 계획이 있으시다면 저축 자금을 이용하여 분양을 받으셔도 되지만 목돈을 사용해 버리면 아무래도 재정적 불안감을 배제할 수는 없겠지요. 이럴 때는 모기지 갱신 하실 때 재융자 (refinance) 를 통해 모기지를 좀 늘리시고 그 자금으로 렌탈 부동산에 투자해 보시는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

2. 모기지 쇼핑은 미리미리

평균적으로 현재 모기지 대출자는 갱신서류에 기재된 이자율에서 할인을 제공하지만, 이것이 최저 금리는 아닙니다. 만약, 기존 대출자가 더 낮은 이자율을 제공하지 못한다면, 모기지 에이전트에게 의뢰하여 더 나은 이자율을 찾아보세요.

3. 더 나은 이자율 요구하기

평균적으로 기존 모기지 대출자는 기존 고객에게 갱신 서류에 게시된 이자율에서 할인을 제공하지만, 이 역시 최저 이자율은 아닙니다. 다른 대출자에게서 더 낮은 이자율을 찾을 수 있는 경우가 더 많습니다. 더 나은 이자율을 요구하고, 그렇지 못할 경우 다른 대출자로 변경하여 최적의 이자율을 오퍼 받아 보세요.

4. 이자율 고정 (rate hold) 받기

더 나은 이자율을 찾기 위해 모기지 에이전트를 활용하는 것은 좋은 전략입니다. 모기지 에이전트는 고객이 자격을 얻을 수 있는 이자율을 빠른 시간 안에 제공해 줄 수 있습니다. 현재 모기지 대출자가 그 이자율을 맞출 수 있는 기회를 얻고 싶다면 네고 하기 전에 먼저 모기지 에이전트에게 최적의 이자율을 받아 rate hold 를 해두세요.

5. 대출자(은행권/개인렌더)를 변경할 시간 확보하기

모기지 갱신 시점에 맞춰 가능하면 일찍 모기지 갱신작업을 시작하는 것이 좋습니다. 요즘 같이 모기지 대출 신청이 꾸준하게 늘어나고 있는 시점에서는 은행들의 서류 업무가 상대적으로 타이트 합니다. 모기지 갱신 서류, 소득증명서(T4, T4A, Financial Statements 등), 주택소유 증명서, 재산보험 증명서 등 모기지 신청서 작성을 위해 미리 준비를 하시기를 권합니다. 갱신 절차를 시작하고 모기지 갱신 시점까지 충분한 시간을 남겨 두는 것이 좋습니다.

참조: 최근 이자율 업데이트

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김선정 (Selina Kim)
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지난 2년 동안 금리가 극심하게 변동했으며, 이로 인해 콘도시장은 특히 강한 영향을 받았습니다. 현재 Greater Toronto Area(GTA)의 콘도 재고가 사상 최고치를 기록하면서, 다양한 유형의 투자자나 구매자에게 기회를 제공하고 있습니다. 
부동산 구매의 기회를 제공하는 저희 모기지 브로커들에게도 더욱 관심을 끌고 있는 분야가 되고 있습니다. 가격이 하향 조정된 현재 시점에서 첫 집 장만을 하고자 하는 분들과 렌탈 소득을 창출하고자 하는 분들을 위해 몇 가지 전략을 나누고자 합니다.

1. 신흥 동네 조사하기(Research Emerging Neighbourhoods):
•발전 중인 지역 (up-and-coming areas): 재개발 중이거나 주요 인프라 개선이 진행 중인 동네를 찾으세요. 새로운 교통 노선, 공원, 상업 지구가 개발 중인 지역은 향후 가치 상승 가능성이 큽니다. 
교통 확장 (transit expansion): 새로운 교통 역 또는 계획된 교통 역 근처의 지역은 종종 수요가 증가합니다.

2. 시장 동향 분석하기(Analyze Market Trends):
• 가격 동향 (pricing trends): 역사적인 가격 동향을 모니터링하여 가격이 안정적으로 상승하거나 변동 후 안정세를 보이는 동네를 확인하세요.
• 공급과 수요 (supply and demand): 새로운 콘도의 공급과 수요를 평가하세요. 수요가 높고 공급이 제한된 지역은 가격이 상승할 수 있으며, 공급과잉 지역은 더 나은 거래 기회를 제공할 수 있습니다.

3. 다양한 유형의 부동산 고려하기(Consider Different Property Types):
• 예비 건설(사전 분양) 콘도(pre-construction condos): 예비 건설 콘도 구매는 초기 가격이 낮고, 건물이 완공될 때까지 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 제공합니다.
• 재판매 콘도(resale condos): 가격이 낮거나 문제가 있는 재판매 콘도를 찾아 협상하여 더 좋은 가격에 구매할 수 있습니다.

4. 개발자 평판 확인하기(Check Developer Reputation):
• 신뢰할 수 있는 개발자(established developers): 신뢰할 수 있는 개발자와 협력하여 품질이 높고 제때 완공된 프로젝트를 선택하세요.
• 품질과 편의 시설(quality and amenities): 원하는 편의 시설과 높은 품질의 마감재가 포함된 콘도는 일반적으로 더 많은 구매자와 임차인을 끌어들입니다.

5. 임대 수익 분석하기(Evaluate Rental Yields):
 임대 소득 잠재력(rental income potential): 지역의 임대료를 분석하여 잠재적인 임대 수익률을 평가하세요. 임대 수요가 높은 지역은 안정적인 소득 흐름을 제공할 수 있습니다.

6. 지역 규정 이해하기(Understand Local Regulations):
• 단기 임대(short-term rentals): Airbnb와 같은 단기임대에 대한 규정을 확인하세요. 일부 지역은 단기 임대에 대한 규제나 금지 조치를 취할 수 있습니다.
• 재산세 및 비용(property taxes and fees): 재산세, 관리비 등 콘도 소유와 관련된 비용을 이해하세요.

7. 전문가 조언 활용하기(Leverage Professional Advice):
• 부동산 중개인(real estate agents): GTA 콘도 시장에 대한 전문 지식을 가진 중개인과 협력하세요. 그들은 특정 동네와 기회에 대한 통찰력을 제공할 수 있습니다.
• 시장 분석가(market analysts): 데이터 기반의 통찰력과 동향을 얻기 위해 시장 분석가나 부동산 투자 상담사와 상담하세요.

8. 다른 투자자와 네트워킹하기(Network with Other Investors):
• 투자자 그룹(investor groups): 지역 부동산 투자자 그룹이나 포럼에 참여하여 시장에 대한 통찰력과 조언을 얻으세요.
• 산업 행사(industry events): 부동산 컨퍼런스나 세미나에 참석하여 시장 동향을 업데이트하고 전문가들과 네트워킹하세요.

이런 전략들을 결합하면 GTA 콘도시장을 더 잘 이해하고 투자 목표나 개인 선호에 맞는 기회를 찾는 데 도움이 될 것입니다.

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