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복수오퍼(Multiple Offers)의 게임원리(4)
이렇게 하여 생겨난 양식이 온타리오부동산협회(OREA)가 마련한 Form 801 (Offer Summary)인데, 여기에는 어떤 바이어가 언제 오퍼를 제출하였는지, 그리고 그 오퍼가 셀러측에 언제, 어떻게 전달되었는지에 대한 정보만 있으며 가격 등 중요한 오퍼의 내용은 적혀있지 않다. 모든 바이어의 중개인들은 부동산 매매를 위해 오퍼서류를 준비할 때 이 양식에 바이어의 서명을 받아야 한다.
당시 오퍼경쟁에 참여했던 바이어들 중에서 누구라도 실제 오퍼의 수를 확인해 달라고 감독기관(RECO)에 요청하면 부동산 중개회사에 이 서류의 사본을 제출받아 확인한 후 민원인에게 회신해 주기 위한 근거양식이다. 회신의 내용에는 “실제 있었던 오퍼의 수”만 알려주고 서류의 내용(바이어의 이름이나 오퍼가격 등)은 일체 공개하지 않는다.
이에 따라, 리스팅 중개회사들 중에는 오퍼등록을 할 때 바이어가 서명한 Form 801 사본을 보내주지 않으면 오퍼등록 자체를 거부하는 경우도 종종 있다. 이 경우, 리스팅 중개회사는 오퍼 프리젠테이션을 위해 오퍼등록을 원하는 바이어중개인들에게 “OREA Form 801 Or Copy Of Signed Offer Required For Registration.” 이라고 밝혀두는 것이다.
이러한 제도적 변화는 거래의 투명성을 높여줄 뿐만 아니라, 낮 시간에 바이어가 직장 근무 때문에 바쁜 경우에는 전날 저녁까지는 오퍼서류를 미리 준비하여 바이어의 싸인을 받아두어야만 원활한 오퍼 참여가 가능하게 된 것이다. 오퍼등록 마감시간이 지나면 등록된 중개인들에게 모두 몇 명의 바이어가 경쟁하게 될 것인지를 알려주어 경쟁상황을 예견할 수 있게 한다.
물론 그 이후에 늦게라도 추가 등록되는 오퍼가 받아들여진다면 이를 전체 경쟁참여자들에게 알려주어야 한다. 각 경쟁참여자들의 오퍼가격은 이러한 경쟁상황을 고려하여 최종 결정하게 된다.
오퍼경쟁을 주관하는 리스팅 중개인은 집주인(Seller)의 이익을 극대화하는 방법으로, 즉 가장 높은 값에 집을 매각할 수 있는 방법으로 Bidding 절차를 진행한다. 오퍼경쟁에는 팩스나 이메일로 오퍼서류를 미리 보내어 참여할 수도 있으며, 바이어의 중개인이 직접 매각하는 집 또는 리스팅중개회사의 사무실로 가서 오퍼등록된 순서대로 오퍼 프리젠테이션을 하게 된다.
대개 바이어가 함께 있지만 중개인만 들어가서 셀러에게 자신의 바이어에 대한 설명과 함께 오퍼의 내용을 전달하며, 이때에 셀러측의 희망 잔금일자나 거래에서 제외되는 물품들도 재확인할 수 있다. Deposit 은 최소한 오퍼가격의 5% 이상을 준비하는 것이 협상에서 유리하며, 미리 Bank Draft 로 준비해 가는 바이어들도 많아졌다.
등록된 오퍼의 수에 따라, 혹은 오퍼에 적은 구입가격이 서로 얼마나 차이가 나는가에 따라 1st Round 에서 가장 좋은 조건을 제시한 바이어의 오퍼가 받아들여지는 경우도 가끔 있지만, 오퍼의 수가 많으면 다시 2nd Round, 혹은 3rd Round 로 넘어가면서 낮은 금액이나 조건(Conditions)이 까다로운 오퍼부터 탈락시키면서 최종 선정될 오퍼를 고르게 된다.
다음 Round 로 넘어갈 때마다 모든 참여자에게 오퍼 내용을 변경할 수 있는 공정한 기회가 제공되며, 물론 오퍼내용을 수정하지 않고 그대로 다시 제출할 수도 있다. 이러한 경쟁과정은 서로의 가격을 모르고 진행되므로, 과도한 가격을 제시하였다가 수락되어 후회할 수도 있으며, 꼭 사고 싶었던 집을 근소한 금액의 차이로 다른 바이어에게 빼앗기는 수도 있으므로 최종판단은 바이어의 몫이다.
또한 나중에 더 올리겠다는 생각으로 첫 오퍼금액을 적었다가 1st Round 에서 cut-off 에 걸려 탈락하는 수도 있으므로 가급적 자신의 최고 희망가격에 근접하는 금액을 신중하게 결정해서 제시하는 것이 좋다.