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허진구와 함께 배우는 부동산 상식

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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있다."
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2017-03-23
복수오퍼(Multiple Offers)의 게임원리(1)

 

 아직도 찬바람이 부는 요즘, 주택매매시장은 이미 한여름처럼 달아오른 상태이다. 단독주택을 중심으로 벌어지던 복수오퍼(Multiple Offers) 현상이 타운하우스로 번지더니, 이젠 콘도 아파트 시장에서도 흔히 볼 수 있게 되었다. 


 부동산시장에 내놓은 집에 대하여 두 명 이상의 바이어가 경쟁하는 상황을 복수오퍼(Multiple Offers)라고 부르는데, 그 배경은 지금의 주택시장이 Seller’s Market(집을 팔려는 측이 주도권을 잡는 시장상황)이기 때문이다. 


 마음에 들 만한 매물들은 대부분 오퍼일자(Offer Presentation Date)를 지정해 두고 있어서, 다른 바이어들과의 경쟁에서 이기지 못하면 마음에 드는 집을 차지할 수가 없게 되었다. 만일 12명의 바이어가 오퍼를 제출한 경우에는 결국 1명을 제외한 나머지 11명의 바이어들은 또 다시 다음 기회를 기다려야만 한다. 


 몇 차례 시행착오를 거쳐 겨우 이 '복수오퍼게임'의 원리를 터득한 다음에야 이길 확률을 높일 수 있는 것이다. 모든 게임에는 규칙과 절차, 그리고 전략이 있게 마련이다. 그래서 온타리오주에서 부동산매매분야의 감독기관이자 소비자보호기관이라 할 수 있는 RECO(The Real Estate Council of Ontario)가 제공하는 관련자료들을 참고하여 구체적으로 살펴보기로 하자. 


 온타리오주의 자격있는 부동산 중개인들(Licenced Realtors)은 모두 부동산거래에 관한 법률(REBBA ; Real Estate and Business Brokers Act, 2002)에 따라야 한다. 이 법이 정한 바에 따라 제정된 중개인들의 직업윤리강령 및 실천지침(CODE OF ETHICS)은 부동산 거래의 일반적인 절차와 행동기준들이 자세히 규정되어 있다. RECO는 이러한 법률 및 관련규정들이 잘 지켜지고 있는지 감독하는 기관이다. 


 부동산을 팔기 위하여 시장에 내놓은 매물에 대하여 구입을 희망하는 바이어가 자신을 대리하는 바이어 중개인에게 요청하여 오퍼(Offer to Purchase)서류를 준비하면 집주인(Seller)을 대리하는 리스팅 중개인에게 전달한다. 부동산 중개업무에 관한 윤리강령에 따르면, 이 경우 리스팅 중개인은 받은 오퍼서류를 집주인에게 가장 빠른 방법으로 전달하여야 한다.("A registrant shall convey any written offer received by the registrant to the registrant’s client at the earliest practicable opportunity.")


 하지만, 요즘과 같이 수요에 비해 공급이 부족한 시장상황에서는 집값을 가장 높게 받고 팔기 위한 마케팅전략 중 하나로 이용되는 것이 바로 '오퍼일자를 지정하는 방법'(delaying offers)이다. 


 즉, 시장에 내놓자 말자 바로 오퍼가 들어오는 경우에는 그 가격이 정말 적정한 매각금액인지, 혹은 다른 더 나은 바이어가 나타날지도 모르는 상황에서 과연 그 첫 오퍼를 받아들여야 할지를 판단하기가 어려울 수 있다. 이때 시도해 볼 수 있는 방법 중 하나가 바로 오퍼를 받는 날짜(Offer Presentation Date)를 지정해 두는 것이다.


 하지만 모든 선택안(Alternatives)에는 제각기 장단점이 있게 마련이다. 이 방법을 선택하였을 때의 장점은, 매물에 대한 관심도를 높이고 일정기간 동안(3~10일간) 집을 본 바이어들 중 오퍼를 쓰고자 하는 관심있는 바이어들을 모아서 서로 경쟁하도록 유도할 수 있다는 점이다.


 단점은 그 집에 관심 있는 바이어가 지정오퍼일 까지 기다려줄 수 없는 경우도 있고 어떤 경우에는 아예 1개의 오퍼도 받지 못하는 경우도 있는데, 이렇게 되면 그 집의 리스팅가격이 지나치게 높은 건 아닌지 혹은 결함이 있는 집은 아닌지 하고 의심하게 된다. (다음 호에 계속) 

 

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2017-03-20
비즈니스 동업에서 실패를 피하려면?

 

 최근에 인터넷으로 "성공한 동업, 실패한 동업" 이라는 제목의 조선일보 논설 칼럼을 읽으면서, 그 중 정치적인 동업의 성공과 실패에 대한 사례는 제쳐두고 비즈니스 동업에 대한 얘기가 흥미로워서 전해보고자 한다. 이 칼럼은 다음과 같은 이야기로 시작된다. 


 "히말라야나 남미로 해외 트레킹을 많이 가본 선배한테 들은 얘기다. 출발 지점에서 한국인들은 태산도 옮길 기세로 의기투합한다고 한다. 그러나 한두 시간 지나면 제각각 가기 일쑤라는 것이다. 반면 일본인 그룹은 대개 끝까지 팀을 이뤄 간다. 장사나 사업에서도 마찬가지다. 우리 사회에서 동업은 형제간에도 하지 말라는 게 불문율이었다. 그런데 이게 요즘 들어 바뀌고 있는 모양이다. 2013년에 창업한 6000곳을 조사해 봤더니 공동 창업이 1인 창업보다 자본금과 이익은 더 많고 부채는 적더라는 것이다. 한국인 동업(同業)의 재조명이다."


 근래에 들어 보다 ‘합리적인 사고’를 하는 한인들이 늘어나고 있는 시대흐름을 반영한 것으로 이해된다. 


 이야기의 무대를 한국 밖으로 옮겨서 적용해보아도 한인들의 특성은 그대로 이어진다. 미국이나 캐나다에서 큰 규모의 사업을 하려면 동업이 절실히 필요한 경우가 많다. 부지나 건물의 매입에서부터 사업의 초기투자 및 운영자금의 조달에 이르기까지 혼자서 감당하기 어려운 요소가 많기 때문이다. 더욱 중요한 것은 동업할 파트너의 능력과 소질, 그리고 특유의 경험 등 장점들이 모여졌을 때 더 강한 힘을 발휘할 수 있는데 이러한 요소들이 서로 도움이 되지 못하고 오히려 경합하는 경우에는 초기부터 실패의 소지가 높아진다.


 북미에서 흔히 듣는 이야기이지만, 한인들이 혼자의 힘으로 추진할 수 없어 포기한 부동산건물매입을 중국인들은 여럿이 자금을 모아 사들이는 사례가 많다. 한인들은 동업을 할 때 주로 혈연, 지연, 학연의 3가지 '인연의 끈'을 내세우지만, 중국인은 혈연, 지연, 업연(사업적 관계의 인연)을 중심으로 뭉친다. 경쟁보다는 협업이나 동업을 선택함으로써 '뭉쳐서 천하와 맞선다.'는 중국인 특유의 동업정신을 발휘하는 것이다. 


 그런데, 한인들의 실패한 동업에는 다음과 같은 특징이 있다고 한다. 즉, 1) 서로 비전이 공유되지 못한 경우, 2) 동업자끼리 서로의 장단점이 무엇인지 그리고 ‘상생’ 즉, 상호이익(Win-Win)의 관계가 될 수 있을지에 대한 면밀한 분석을 해보지도 않고 감정적으로 동업을 결정한 경우, 3) 실패의 원인이 서로 상대방의 탓이라고 생각하는 경우에 그 동업은 실패의 길로 접어든 경우가 많았다. 


 최근 캐나다에도 성공한 동업의 사례들이 여럿 눈에 띈다. 대개 이런 성공적인 동업들은 사업과 관련된 의사결정의 과정에 셈을 분명하게 하도록 사전에 서로 합의된 규칙을 잘 만들어 둔 경우이며, 각 동업 참여자 간에 각자에게 주어진 역할이 분명할 뿐만 아니라 구체적으로 명시된 규약을 갖춘 경우이다. 


 동업 참여자 간에 서로의 장점을 어떻게 사업에 공여(어떤 물건이나 이익 따위를 ‘상대편’에게 돌아가도록 함)할지 미리 명쾌하게 기술해 두어야 하는데, 한인들의 특성상 이런 상세한 규약(계약, 합의서, 절차, 규정 등)을 마련하는 것에 반감을 갖는 경우도 있다. 


 그래서 동업은 보다 ‘합리적인 사고’를 하는 사람들끼리 추진할 때에는, 미리 정해 두어야 할 세세한 규칙들에 대한 반감이 줄어들어 오히려 장기적으로 지속가능한 동업의 성공가능성을 높여주게 된다. ‘합리성'은 사업가들 간에 가장 강력한 설득력을 지닌 ‘공통언어’이기 때문이다.

 

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2017-03-13
부동산투자와 운(Luck)과의 상관관계

 

 부동산에 투자하여 성공한 사람들 중에는 지적이고 계산에 능한 사람들 보다는 오히려 자신의 직관을 믿고 과감하게 투자를 결정하는 사람들이 더 많은 것 같다. 더구나, 때(타이밍)를 기다릴줄 아는 '둔함'이 부동산 투자자에게는 꼭 필요한 덕목이 아닌가 싶기도 하다. 최근 수년간 단독주택가격이 매년 신기록을 갱신하면서 언제 자기가 살던 집을 팔고 떠났는가에 따라 매각금액에 수십만불의 차이를 보여주고 있다. 


 이미 수년 전에 꼭지점이라고 생각하고 팔았는데 그 뒤로 오히려 집값이 거의 2배로 뛴 경우도 있다. 땅으로 부자가 되려는 투자자들이 자주 인용하는 삼성의 창업주 고 이병철 회장의 투자철학이 있다. 그는 사업이나 부동산투자에서 성공하려면 타고난 행운(運)과 기다릴줄 아는 둔함(鈍), 밀어붙이는 근성(根), 이 3가지 박자가 맞아야 한다는 소신을 갖고 있었다. 


 열심히 공부하고 계산해보고 의사결정을 하였지만, 그래도 다 잘되는 것은 아니다. 그래서 운이 정말 따르는 투자자가 따로 있는 것 같다. 인생을 살아가면서 본인의 노력만큼 거두기 어려운 경우가 많고 운이 크게 작용하기 때문에 자기가 노력한 만큼만이라도 거두면 대운이라고도 한다. 오죽하면 마이크로소프트를 창업한 빌 게이츠가 “인생이 불공평함을 깨달았다면 그가 이젠 어른이 되었다고 말할 수 있다”라고 하였을까? 


 성공에 관한 방정식을 아이러니컬하게 표현한 행동경제학의 창시자 대니얼 카네만은, "성공 = 재능 + 운" 이지만, "큰 성공 = 약간의 재능 + 큰 행운" 이라는 표현으로 성공과 운과의 상관관계를 규정지었다. 이에 비해 군주론의 저자인 마키아벨리는 리더의 조건으로 운, 역량, 시대정신을 꼽았다. 


 투자나 비즈니스 분야에서 성공하려면 본인의 능력도 중요하지만, 운도 따라주어야 하고, 그 운도 타이밍(Timing)이 맞아야 자신에게 찾아온 행운으로 작용할 수 있다. 마키아밸리가 말한 ‘시대정신’은 바로 이 ‘타이밍’을 뜻하는 게 아닌가 싶다. 


 헤겔이 정의한 시대정신(독일어로 Zeitgeist)은 원래 철학적 개념으로서 “그 시대를 관통하는 하나의 절대적인 정신”을 의미하였으나, 그가 말한대로 “시대정신은 한 시대가 끝날 때에만 알 수 있다”고 한다면 지금 시대에는 이미 리더로서의 자격을 상실한 것이나 다름없다. 지금의 ‘시대정신’은 대중들의 생각이 어디로 옮아가고 있는지 그 변화를 먼저 읽어내는 능력이다. 세상은 변해가는데 그 움직임을 무시하거나 따라가지 못하는 경우, 운도 자기에게 유리하게 작용할 수 없기 때문이다.


 아마존 온라인서점에는 ‘성공의 비결’에 관한 수많은 책들이 나와 있지만, 이 많은 책들을 섭렵한 한 인터넷 블로거는 돈 많은 부자들이 성공한 비결은 단 2가지로 귀결되는데, 그것은 바로 ‘운’과 ‘타이밍’이라고 한다. 하지만, 적절한 타이밍을 잡기 전에 본인의 노력이 필요하고 참고 인내하는 시간이 필요하며, 운이 자신에게 꼭 필요한 순간에 다가오지 않는다면 그 운을 잡을 수가 없다. 


 부동산시장에서 시시각각으로 만나는 운(Luck)은 시장동향(수요와 공급, 정부정책의 변화, 이자율의 변동, 실업률의 움직임 등)이 어떻게 변해가는지, 어떤 사람들(부동산중개인, 모기지전문가, 회계사, 변호사 등)을 만나 함께 일하는지, 어떤 세입자를 만나는지, 감정평가가 어떻게 나오는지, 어떤 셀러와 바이어를 만나는지, 도시계획에 어떤 변화가 생기는지에 따라 각 개별 투자자에게는 행운(Good Luck)과 불운(Bad Luck)이라는 서로 다른 모습으로 다가온다.
 

 

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2017-03-08
투자용 콘도 임대시 유의할 사항(2)

 
 

(지난 호에 이어) 
 * 임대차계약을 하면 반드시 세입자에게도 계약서 한 부를 나누어 주어야 하는데, 계약서에 집주인의 연락처가 기재되지 않은 경우가 가끔 있다. 계약서에 적은 집주인의 연락처는 세입자가 렌트와 관련한 공식적인 통지 의무를 이행할 때 사용되는 중요한 정보이다. 


 * 맨 처음 맺은 1년간의 렌트 계약기간이 끝나가면 집주인이 또 다시 1년을 연장해서 계약하도록 세입자에게 강요하는 경우가 있는데 이것은 세입자가 선택할 수 있는 자유로운 옵션(선택안)이므로 매달 갱신되는 Month-to-Month Renewal 방식으로 계속 거주하든지 또 다시 1년의 렌트계약을 맺고 살든지 세입자가 선택할 수 있다. 이 두가지 안은 서로 장단점을 가지고 있으므로 세입자들이 자신들의 사정에 맞추어 유리한 쪽을 선택할 수 있다.


 * 세입자 보험은 반드시 들게 하고 보험가입증서 사본을 1부 받아두어야 한다. 콘도 유닛은 집주인이 내는 월관리비를 통해 콘도건물의 화재보험에도 들어있지만, 세입자의 가재도구나 귀중품, 그리고 세입자가 유닛 내에서 생활하는 중에 발생된 파손이나 이웃에 대한 손실에 대해서는 보상이 되지 않는 경우가 많기 때문이다. 


 * 렌트비 인상은 반드시 새로운 월세가 적용되는 날로 부터 90일 전에 서면으로 통지(written notice) 해주어야 한다. 이 통지에 담길 내용을 예로 들면, “Your monthly rent is $1,000 on August 1, 2016. The guideline for 2017 is 1.5%. Therefore: an increase of 1.5% on $1,000 = $15.00, New Rent from December 1, 2016 : $1,000 + $15.00 = $1,015.00” 와 같다. 


 * 세입자가 사는 동안에 렌트 준 공간에 손상을 입힐 수도 있고, 렌트기간이 만료되어 나갈 때 제대로 청소도 안해 놓고 가는 경우도 있어서 일부 집주인들은 가능하면 Deposit 을 더 받아두려고 하는데, 현행 법률에서는 Damage Deposit 혹은 Security Deposit 을 받지 못하게 규제하고 있다. 


 그래서 오직 첫 달과 마지막 달 렌트비만 Deposit 으로 받을 수 있다. 다만, Key Deposit 은 실비의 범위 내에서 받을 수 있다. 콘도의 경우, Fob key 나 지하주차장 오프너(무선 리모컨)를 분실하면 새로 발급해 주는데 얼마를 부과하는지 알아보고 그 금액만큼을 Key Deposit 으로 요구할 수 있다. 


 지금까지 설명한 몇 가지 내용들은 주거용 임대사업을 하는 집주인이 반드시 알아야 할 관련 법규 중 일부분에 지나지 않는다. 법률규정을 제대로 이해하지 못한 상태에서 세입자와 맺은 임대차 계약 내용 중 법규정과 충돌되는 사항이 있으면 임대차계약서 보다는 법규정을 우선 적용하므로 전체 법규내용을 파악한 후 임대사업을 시작하는 것이 좋다.
 

 

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2017-03-02
투자용 콘도 임대시 유의할 사항(1)

 

 투자 목적으로 콘도를 구입하여 렌트를 주는 경우 집주인의 입장에서는 어떤 점에 유의해야 할 지 알아보자. 


 1. 우선, 임대사업용으로 운영하는 부동산이므로 회계사의 자문을 받아 세법에 따른 각종 수입 및 지출 관련 장부와 증빙 서류들을 잘 유지해야 한다. 여러 유닛의 콘도를 소유하면서 임대를 주고 있다면, 각 유닛마다 관련 수입과 지출을 다른 유닛과 구별해서 관리해야 하므로 은행구좌를 별도로 개설해서 일목요연하게 정리하는 것이 좋다. 투명하고 일관된 방법으로 원칙을 정해두고 수입과 경비를 정리해두면 세무신고나 투자관리가 훨씬 쉬워진다. 


 2. 렌트수입은 지역에 따라 혹은 계절에 따라 약간의 시세차이를 보이는 경우가 많다. 예를 들면, 대학 인근에서 콘도유닛을 임대할 경우에는 학교의 학기 개강 사이클에 맞추어 시장에 내놓으면 매년 그 때를 기준으로 세입자가 바뀌는 선순환 사이클을 만들 수 있으므로, 일년 중 어느 시기에 렌트 매물이 쉽게 나가는지, 그리고 렌트비가 강세를 보이는지 확인해두는 것이 좋다. 


 3. 콘도 유닛을 렌트시장에 내놓으면 공실기간을 염려하여 서둘러 세입자를 정해 렌트계약을 하는 경우가 많다. 하지만, 세입자를 잘못 선택하여 마음고생을 경험해 본 경우에는 절대로 서두르지 않는다. 


 유닛을 세입자의 마음에 들게 제대로 꾸며두고, 어느 세입자라도 그 곳에 살기를 원한다면 세입자의 신용상태나 각종 납부이행의 지체 버릇 등을 면멸히 살펴보고 확인한 후에 가장 좋게 평가되는 세입자로 결정하면 사후관리도 보다 쉬워진다. 하지만, 렌트 줄 공간이 매력적이지 못한 경우에는 반대로 집주인이 세입자를 누구라도 들여야 할 상황이 된다. 


 4. 주거용 공간을 렌트할 경우, 온타리오 주에서는 'Residential Tenancies Act'(RTA ; 주거용임대차법) 라는 관계법규를 준수하게 되어있다. 상업용 임대차 관련법은 건물주와 세입자 당사자 간의 합의가 임대차계약에 따라 이루어지면 이를 존중하여 더 이상 규제하지 않는다. 순수한 '비즈니스 계약'의 하나로 간주하기 때문이다. 


 하지만, 주거용임대차법은 집주인과 세입자 간의 비즈니스 계약으로 보는 게 아니라 최소한의 인권보장, 사회적 정의의 실현, 사회적 약자에 대한 보호, 집주인의 재산권 행사 보장 등 여러 요소들을 감안하여 만든 법률이다. 그러므로 이 법은 개인간의 임대차계약에서 어떻게 서로 합의했든 상관없이, 반드시 지켜야할 조항들을 담고 있다. 


 결국 개인간의 계약을 무효화할 수 있는 조항들을 담고 있는 셈이다. 만일 콘도유닛의 주인과 세입자 간에 서로 합의해서 약정한 계약이라도 이 관계법 조항에 위배되는 부분이 있으면 그 계약내용은 무효화 되므로, 주거용 임대차사업을 시작하기 전에 반드시 알아두어야 할 법률이다. 흔히 간과하기 쉬운 몇 가지를 예로 들어보자. (다음 호에 계속)
 

 

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2017-02-21
구조적 문제점을 드러낸 GTA 주택시장(2)

 

 (지난 호에 이어) 
 주택시장의 수요측면에서 볼 때, 위에서 언급된 규제적 혹은 부정적 환경을 극복하고도 남을 수 있는 요소가 최근 미국의 반이민자 정서를 촉발한 트럼프 정부의 정책 태도이다. 


 트럼프의 반이민자 정책은 미국으로 이민가거나 여행을 하고자 하는 세계적 수요를 대폭 줄이는 효과가 있지만, 바로 이웃국가인 캐나다는 그에 대한 대안 국가로 떠올라 오히려 더 많은 세계인의 이민, 유학, 여행의 목적지로 떠오르고 있다. 


 최근 한국의 설문조사결과에서도 볼 수 있듯이, 성인 10명 중 7~8명이 기회가 된다면 이민을 가고 싶다고 응답하면서 가장 가고 싶은 국가들을 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 미국, 독일, 스웨덴, 일본의 순으로 응답하였다고 한다.


 이민 대상 국가를 선택할 때 기준으로 삼은 이유에는 복지와 삶의 여유, 문화, 일자리 여부, 소득수준, 기후와 환경 등을 꼽았다고 하는데, 가장 중요한 것은 적어도 반이민자 정서가 팽배해지는 국가는 피하고 싶어 할 것이다. 


 과거 조사 결과에서 미국이 1위로 자주 오르내리다가 이처럼 4위로 내려앉은 것은 말썽 많은 트럼프 행정부의 출범과 무관하지 않은데, 문제는 이러한 미국의 선호도 강등현상이 전 세계적으로 번져가고 있다는 점에서 주목된다. 


 부동산거래시장의 수요측면에서 볼 때 캐나다 영주권 혹은 시민권을 가진 이민자들이 전 세계적으로 연고가 얽혀 있어서, 이민 대상국으로서 캐나다의 선호도가 올라갈수록 이민자들이 집중적으로 몰리는 GTA 주택거래시장은 중장기적으로 추가적인 수요를 촉발할 여지가 매우 크다고 보인다. 심지어 미국인들 중에서도 캐나다에 집을 구입하려는 문의가 늘고있다는 뉴스도 크게 주목받은 바 있다. 


 2월에 들어서도 여전히 Seller's Market 이 지속되고 있는 주택시장은, 수요가 계속 늘어나고 있는데 비하여 공급이 턱없이 모자라는 구조적인 문제를 보여주고 있다. GTA의 주택가격이 급등하는 것은 결국 턱없는 공급부족이 그 원인이다.


 갈수록 젊은층이나 처음으로 내집을 구입하는 바이어들에겐 점점 어려운 상황이 되어가고 있다. 해결책은 타운하우스 등 다세대주택을 더 많이 개발하여 공급측면에서 숨통을 열어주어야 한다고 말하지만 단기간에 해결될 성질의 것은 아니다. 


 이처럼 단독주택을 중심으로 가격급등국면이 이어지면서 생겨나는 뚜렷한 두 가지 현상이 생겨나고 있다. 첫째는, 그동안 가격이 급등한 단독주택에서 타운하우스나 콘도아파트로 일부 수요가 옮겨가는 'Spillover 현상'이 일어나고 있어서 콘도아파트 가격에도 영향을 주기 시작하고 있다.


 둘째는, 지역적으로는 점차 외곽으로 가격상승 여파가 급속히 번져가고 있어서 출퇴근이 가능한 해밀턴(Hamilton), 배리(Barrie), 구엘프(Guelph) 등 인근 지역으로도 바이어들의 관심이 옮겨가고 있다. 
 

 

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2017-02-16
구조적 문제점을 드러낸 GTA 주택시장(1)

 

 작년의 주택거래시장을 분석하고 향후 2017년 시장을 전망한 토론토부동산협회(TREB)의 최근 보고서를 보면, 지금의 광역토론토(GTA) 주택시장은 구조적인 문제를 드러내고 있다는 것이 분명해진다. 쉴새없이 10년 이상을 달려 온 GTA 주택매매시장의 상승행진, 그래서 이제는 조정기에 접어들 것으로 볼 수 있는 몇 가지 요인들이 생겨났다.


 그 동안 집값이 과도하게 올랐고, 미국의 정권교체와 함께 이자율 상승이 보다 뚜렷이 예견되는 시장상황은 앞으로 캐나다 바이어들이 부담해야 할 모기지대출 이자율도 더 올라갈 수 있음을 예고하고 있는데 다만 그 폭과 시기의 문제이다.


 미국은 금리인상으로 가는 길이 보다 명확해지고 있으므로, 캐나다도 시기를 늦추거나 상승폭을 제한적으로 운용하긴 해도 방향성은 함께 유지해야 할 것으로 보인다. 그 만큼 양국 경제가 밀접한 관계를 구조적으로 맺고 있기 때문이다. 


 캐나다 연방정부는 지난 1~2년 동안 꾸준히 모기지 대출자격을 까다롭게 만들어, 향후 이자율이 올라가면 상환금을 못내는 상황을 방지하기 위해 과도한 대출을 자제시키는 등 부동산경기 과열방지를 위해 찬물을 끼얹고 있다.  


 집값 상승세를 주춤거리게 할 만한 이러한 시장환경에도 불구하고, 막상 금년 한 해의 방향타 역할을 할 1월 중 거래결과를 놓고 보면, 의외로 강한 Seller's Market 이 지속되고 있는 것으로 나타났다. 오히려 시장에서 집을 파는 측이 주도권을 더 쥐는 모습을 보이고 있다. 


 심지어 외국인 투기세력 차단작전을 캐나다에서 가장 먼저 펼친 밴쿠버지역에서는 외국인 주택구입에 대한 취득세(Land Transfer Tax)를 15% 추가로 부과하고 있는데, 막상 GTA 주택시장에서는 장차 실제사용을 목적으로 한 구입을 제외하면 순수 외국인 매수비중은 전체 주택시장에서 그리 크지는 않은 5% 미만에 그치는 것으로 파악되었다


 금년 1월 주택매매의 특징을 살펴보면, 거래동향에서 더욱 Seller's Market 으로 기울어진 모습이 확인되자 집을 내놓으려던 계획을 좀 더 미루고 가격추이를 지켜보자는 분위기로 돌아섰다. 그 결과, 리스팅된 매물들이 빠르게 소화되면서 거래량은 작년 같은 달 보다 약 12% 증가하였다. 전체 주거용 부동산 매매 중 단독주택은 7.8%, 타운하우스는 7.2%, 그리고 콘도아파트는 26.7% 의 거래량 증가를 각각 보여주었다.


 하지만 새로운 리스팅은 약 18% 줄어들면서 시장에서 매물부족 현상이 심화되고 가격은 빠르게 올라가는 현상이 GTA 여러 지역에서 관찰되고 있으며, 그 결과 1월 중 평균 거래가격은 전년 같은 달에 비해 약 22% 상승하였다.   


 일반적으로 바이어 입장에서 1년 중 가장 저렴한 가격으로 집을 구입할 수 있는 시기가 1월이라는  점을 고려하면, 금년 가격 상승폭도 만만치 않음을 예고하고 있다. 


 1월에 팔린 '최근의 SOLD Price' 를 기반으로 그 이후에 일어나는 일련의 거래가격이 결정되는 '가격 에스컬레이션 현상'이 6월 중순까지 계속 이어지기 때문이다. 통계자료에 따르면, 일반적으로 1년 중 5월에 거래된 주택가격이 가장 비싸게 거래되는 것으로 알려지고 있다. (다음 호에 계속)
 

 

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2017-02-09
부동산시장을 바라보는 안목의 차이

 

 우리가 흔히 ’안목이 있다’고 말하면, ‘사물을 바라보고 분별하는 능력이 있다’는 뜻으로 해석된다. 새해가 되면 향후 1년간 부동산시장은 또 어떠한 모습을 보일지 모두들 궁금해 한다. 이럴 때 사람들마다 부동산시장을 보는 안목이 달라지는 것은 각자 어떤 정보출처를 중요시 하는지와 시장의 신호(signals)를 어떻게 해석하고 이해하는지에 달려있다. 이하에서 주로 주거용 부동산시장을 중심으로 얘기해보고자 한다. 


 주거용부동산 시장에서 가장 기본적인 수요의 밑바탕은 인구의 절대크기와 증가속도이다. 실제 시장에서 역동적으로 중단기 수요를 결정짓는 가장 큰 세력은 이민자그룹이며, 더불어 이들과 직간접적으로 연결된 외국인 투자자들이다. 이들이 선호하는 도시나 지역이 어디인가에 따라 같은 도시 내에서도 지역간 가격차이가 크게 벌어지는 현상이 발생하고, 시간이 지남에 따라 인근지역으로 가격조정의 파장이 번져간다.


 이민자나 외국인 투자자들은 인종적 쏠림현상도 보여주는데, 본국의 경제여건에 따라 급증 또는 급감할 수 있어서 요주의대상이 되기도 한다. 더불어, 국내에서는 엄청난 가격상승폭이지만 투자자금이 국경을 넘으면서 환율이라는 매개변수에 의해 부동산 가격에 대한 상대적인 인식차이를 보이기도 한다. 부동산 가격이 12% 상승해도 환율이 18% 변동하면 오히려 6% 떨어진 것으로 간주되기 때문이다. 


 현재 연방정부의 주거용 부동산에 대한 시각은 분명 곱지 않다. 부러뜨려서도 안되지만, 그냥 두고 보자니 위험요소를 더해가는 시한폭탄으로 변할 소지가 있기 때문이다. 신통치 않은 캐나다 경제상황을 지탱하기 위해 저금리를 당분간 끌고 갈 수 밖에 없지만, 투기화 되는 시장을 제어하기 위해 모기지 승인요건을 최대한 까다롭게 만들었고, 이제는 세제(Tax)정책까지 동원하여 찬물을 끼얹어 진화하려는 모습이다.


 이런 와중에 미국은 회복기미를 보이는 산업동향에 힘입어 이자율을 점진적으로 높여가고, 캐나다와의 NAFTA 재협상을 시도하면서 캐나다 산업에도 부정적인 영향을 주어 일자리가 줄어들고 실업률이 높아질 수 있다. 게다가 캐나다의 이자율마저 점진적으로 올린다면 모기지 상환부담이 커져 주거용 부동산 시장에도 부정적 영향을 주게 된다. 


 그동안 주거용 부동산시장은 쉴 새 없이 먼 길을 달려왔다. 지속적인 장기상승국면을 바라보면서, 많은 사람들이 이제는 꺾일 때도 되었을 거라고 얘기하기도 하고, 아직도 기세가 꺾이지 않았다고도 말한다. 


 그동안 소위 경제전문가라는 사람들이 내놓은 주거용 부동산시장 전망은 대개 폭락을 예고하는 내용들이 주류를 이루었는데 최근 5~7년간 이러한 시장분석자료나 신문기사에 의존하여 투자결정을 한 부류가 있는가 하면, 매일 현장을 뛰어 다니면서 시장 한가운데서 몸으로 느끼며 일하는 중개인들에게 의견을 물어보고 투자결정을 한 부류가 있다.


 중개인들이 시장에서 전해 주는 정보 속에서 ‘사람들이 어떤 생각으로 행동하고 있는가’하는 점을 간파해 내고, 발표된 통계수치 이면에 어떤 변수들이 작용하는지를 이해할 줄 아는 힘이 최근 수년간 자산규모 차이를 크게 벌려놓았다. 


 어느 정보원(Information Sources)을 더 신뢰하는가에 따라 각자가 선택한 결과이며, 시장에서 전달받은 신호들을 어떻게 해석하는가의 차이가 시장을 바라보는 안목의 차이로 나타난다.
 

 

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2017-01-30
이사한 후의 온라인 주소변경 신고

 

 온타리오 주민들은 이사 후 반드시 두 곳에 주소변경 신고를 해야 한다. 온타리오주의 도로교통법(the Highway Traffic Act)에는 주소가 바뀌면 6일 이내에 온타리오주 교통부(the Ministry of Transportation)에 운전면허증과 차량등록증(vehicle permit)에 기재된 주소를 변경신고 하도록 되어 있다.


 그리고, 온타리오주 보건부(the Ministry of Health and Long-Term Care) 에는 이사 후 30일 이내에 의료보험(OHIP) 카드의 주소변경 신고를 하여야 한다.


 신고는 온타리오 주정부 종합민원센터(Service Ontario)를 방문하여 처리할 수 있지만, 이젠 편리한 온라인 신고를 이용하는 사람들이 늘고 있다. 운전면허증의 주소를 온라인으로 신고하여 변경할 때는 의료보험(OHIP) 카드의 주소변경도 동시에 하도록 되어있다.


 이처럼 이사 후 주소변경신고를 집에서 인터넷으로 편리하게 처리하는 것을 포함하여, 최근들어 각급 행정기관에서 취급하는 민원처리들을 웬만하면 온라인으로 대부분 가능하도록 빠르게 개선하고 있다. 


 온타리오 주정부에서 제공하는 인터넷 법령자료들도 과거와 달리 대부분의 법률을 웹사이트에서 다운로드 하거나 인쇄할 수 있도록 새로운 버튼을 마련한 흔적들이 보인다. 


 뿐만 아니라, 공공도서관들도 전자책(e-Books)이나 오디오북(Audio Books) 형태로 제공하는 도서자료의 수를 늘려가고 있다. 굳이 불편하게 도서관에 나가지 않고도 집에서 편하게 책을 읽거나 들을 수 있는 사용자 환경을 만들어가는 중이다.


 온라인 서비스가 급속히 확대되는 배경에는 물론 인터넷 접속여건이 좋아진 탓도 있지만, 온타리오 주정부의 노력도 뒷받침 된 부분이 있다. 온타리오주는 캐나다의 여러 주들 중에서 최초로, 그리고 전 세계에게 가장 먼저 목표시한(2025년)을 정해두고 선천적 혹은 후천적 장애인(people with disabilities)들을 위한 ‘서비스접근편의성’(accessibility)을 높이기 위한 법규를 제정하여 운영하고 있다.


 이 법령의 이름은 'The Accessibility for Ontarians with Disabilities Act(AODA'), 2005 이며, 이 법에 따라 구체적인 실행 기준(INTEGRATED ACCESSIBILITY STANDARDS)을 마련하여 모든 공공기관(각급 행정기관, 도서관, 교육청, 각급 교육기관 등), 교육용 교재 생산업체, 그리고 20명 이상의 종업원을 가진 민간기업과 비영리단체들을 대상으로 2025년까지 연차적으로 장애인들을 위한 접근편의성을 높여나가도록 의무화하고 있다.


 앞으로 우리는 노령자들이 넘쳐나는 세상에서 살아가게 된다. 그 만큼 장수시대가 열리면서 신체적, 정신적으로 후천적인 장애를 겪는 많은 사람들과 더불어 사는 시대를 맞게 되는데, 이러한 제도적인 개선은 사회변화에 발맞춘 것으로 이해된다. 


 선천적 장애인들에 대한 따뜻해진 시각과 함께 고령의 후천적 장애인들이 급격히 늘어나면서 ‘장애인’을 지칭하는 용어도 많이 바뀌고 있다. 그 예로, Handicapped, Physically Challenged 라는 표현이 Disabled Person 으로, Mentally Handicapped 또는 Mentally Defective 를 Person with Learning Disability 또는 Person with a Mental Health Condition 으로, Wheelchair-bound 를 Wheelchair User 로, Deaf 또는 Dumb 을 Person with a Hearing Impairment 로, the Blind 를 Person with Visual Impairment 로 각각 바꾸어 표현하고 있다. 


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2017-01-26
사업체 운영과 캐나다 법정공휴일

 

 '법정공휴일'은 근로자들로 하여금 장시간의 근로에서 휴식을 제도적으로 보장하며, 시민으로서 필요한 여가시간을 확보해 주는 등, 우리들의 생활리듬을 조절해주는 중요한 역할을 한다.


 법정공휴일은 그 밖에도 전통문화관습의 보전, 국가적 정체성의 유지 발전, 그리고 집단적인 가치의 장려 등과 같은 다양한 목적의 휴일들도 함께 통합하여 담은 제도이다.


 사업체를 운영하는 경우에, 종업원이 법정공휴일에 일을 하면 고용기준법 규정에 따라 '휴일근로 보상지급'(public holiday pay)을 해주어야 한다. 


 캐나다의 공휴일은 1) 연방 관계법에서 정한 공휴일(Federal Statutory Holidays), 2) 각 주별로 정한 공휴일(Provincial Statutory Holidays), 그리고 3) 기타 비공식적인 공휴일(Non-statutory Holidays) 등 3가지로 나누어 볼 수 있다. 그러면 온타리오주를 기준으로 법정공휴일들을 살펴보자. 


 1. 연방정부의 공휴일 관련법(Holidays Act, 1985)에서는 Canada Day 와 Victoria Day 를 법정공휴일(legal holiday)로 정하여 모든 주에서 휴일로 쉬도록 하였다. 하지만, Remembrance Day 는 일반공휴일(a holiday)로 언급되어 있어서 강제하지는 않고 있어 이 날을 법정공휴일로 지정하지 않은 주(온타리오주 등)가 있다.
 이와는 다르게 연방노동법(The Canada Labour Code)에서는 은행이나 우편공사 등과 같이 연방노동법의 적용을 받는 사업체들이 지켜야 할 공휴일(General Holidays)을 지정해 두고 있다. 이 법률에서 정한 9일의 법정 유급공휴일은 New Year's Day, Good Friday, Victoria Day, Canada Day, Labour Day, Thanksgiving Day, Remembrance Day, Christmas Day, 그리고 Boxing Day 이다.


 2. 온타리오주에서는 법정 유급공휴일에 관한 규정이 고용기준법(Employment Standards Act, 2000)에 나와 있다. 이에 따르면, New Year’s Day, Family Day, Good Friday, Victoria Day, Canada Day, Labour Day, Thanksgiving Day, Christmas Day, Boxing Day 등 9일이다. 


 한편, 일정규모 이상의 소매점들은 소매사업휴일에 관한 법률(Retail Business Holidays Act, 1990)에 따라 일년중 다음 9일은 반드시 문을 닫아야 한다. 소매업에 종사하는 근로자들에게 적절한 휴식을 보장하기 위해서이다. 그 공휴일들은 New Year’s Day, Family Day, Good Friday, Victoria Day, Canada Day, Labour Day, Thanksgiving Day, Christmas Day, Easter Sunday 등이다.


 3. 온타리오주에서 공휴일을 얘기할 때 자주 헷갈리는 것이 바로 Easter Monday 와 Civic Holiday, 그리고 Remembrance Day 이다. 이러한 공휴일은 위에서 언급된 법률에서도 법정공휴일로 지정되지 않았음에도 불구하고 많은 회사와 각급학교, 그리고 지방자치단체의 관공서 등이 휴무로 쉬는 모습을 볼 수 있다. 


 대개 이러한 휴무는 노동조합과의 단체협약(collective agreements)에 따라 이루어지는 경우가 많아서 일괄적으로 공휴일로 간주되기에는 부적절한 면이 있다. 또한 온타리오주의 노동관계법에 따르면 휴일근로보상(public holiday pay)의 대상이 안 되지만, 직장에 따라서는 단체협약에 의해 유급공휴일로 처리되는 경우도 있다.


 지금까지 살펴본 것처럼 캐나다의 공휴일은 각 주별로 달리 지정되어 있다는 것을 알고 있다면, 왜 어떤 날은 자녀들이 정상적으로 학교에 등교하는데 은행들은 문을 닫는지, 또 어떤 날은 대부분의 직장이 정상근무를 하는데 관공서들은 문을 닫는지 이해할 수 있다. 

 

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