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오원식 모기지 칼럼

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Ohsteve
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2017-03-23
2017년 모기지 변화와 주의사항

 

 하루가 다르게 상승하고 있는 부동산 가격으로 인해 많은 사람들이 부동산 구매에 어려움을 겪고 있습니다. 사람들의 소득 상승폭보다 월등히 큰 부동산 가격상승 때문에 모기지를 받는 일도 힘들어지고 있습니다. 오늘은 2017년 들어서 변화된 모기지 정책과 그와 더불어 모기지 진행 과정에서 생길 수 있는 문제점과 주의 사항에 대해 설명하려 합니다.


 1. 모기지 보험 프리미엄 인상


 지난 3월 17일, 모기지 부도 보험 프리미엄을 인상했는데 이러한 인상은 지난 3년 동안 3번째 인상으로 다운페이먼트 금액 비율에 따라 (LTV; Loan-to-Value) 10% 이상 상승한 금액입니다. 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들은 예전보다 큰 부담을 안게 되었습니다. 


 이와 같은 보험료 인상으로 고객들이 한달에 내는 모기지 페이먼트 부담이 $5 늘어날 것이라고 예상했습니다. 캐나다 모기지 보험의 약 2/3를 가지고 있는 CMHC의 평균 보험 모기지의 금액은 $245,000 이고, 평균 다운페이먼트는 8% (LTV 92%), 약 2/3 의 CMHC 보험 구매 고객은 LTV 95% (5%의 다운페이먼트)이며, 약 4%의 사람들이 LTV 80% (다운페이먼트 20% 이상)으로 보험을 구매하였습니다. 


 토론토의 경우, 평균 집 가격 $730,472, 최소 다운페이먼트 6.6%, $48,047의 경우, 보험 비용은 $24,567에서 $27,297로, 매달 모기지 페이먼트의 경우 한달에 12불씩 부담이 늘어날 것으로 예상 되었습니다. 


 모기지 프리미엄 상승 이외에도 지난 해 10월부터 바뀐 모기지 보험 정책으로 모기지 부도 보험을 사는 경우 Qualifying Rate (4.64%)로 심사를 하기 때문에 예전보다 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들었습니다. 

 

 

 


 2. 감정가의 미달


 부동산에 대한 감정(Appraisal)은 모기지 승인시 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 하지만 요즘 같은 시장 상황에서는 감정가가 구매가보다 더 낮게 나오는 경우가 많습니다. 


 그 이유는 주거용 주택의 경우, 가장 큰 비중을 두는 것이 지난 90일간 팔린 비슷한 부동산의 가격을 가지고 비교해서 가격 유추를 하게 되는 Sales Comparison Approach를 사용하게 되는데, 하루가 다르게 상승하는 부동산 시장에서 팔린 부동산과의 가격비교로 현재 가격을 유추하게 되면 구매한 가격보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 


 이런 경우, 은행에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 승인 진행을 하기 때문에 만약 감정가가 구매가보다 낮게 나온다면 그 차액 만큼 다운페이를 더 해야만 합니다. 


 3. 상환기간과 프로그램에 따른 이자율 프리미엄


 올해 들어 많은 대출 기관들이 25년을 기준으로 초과되는 상환 기간에 대해 이자율 프리미엄을 부과하고 있으며, 이에 따라 좀 더 많은 모기지를 받기 위해 30년 상환 기간을 택하던 사람들은 조금 높은 이자율로 모기지를 받을 수 밖에 없게 되었습니다.


 또한 대출 기관에 따라 렌탈 프로그램이나 신규 이민자 프로그램 또는 자영업자 프로그램 등에도 이자율 프리미엄이 부과되는 곳이 많아졌습니다.


 지난 12개월 동안 캐나다의 평균 집 가격은 13.4% 상승했고, 이 12개월 상승폭은 지난 2006년 11월 이후 최대 상승폭입니다. 그 중 가장 큰 상승폭을 보인 지역은 토론토로 지난해에 비해 23% 상승했습니다.


 이와 같은 상승이 계속 된다면 모기지의 승인이 갈수록 까다로워지고 사람들의 부담은 더 커질 수 밖에 없습니다. 만약 집을 구매하고 모기지를 얻을 예정에 있다면 이와 같은 변화에 어느 때보다 관심을 기울이고 그에 맞춰서 준비하시길 바랍니다.
 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2017-03-20
부동산 감정(Appraisal)

 

 요즘 집 가격이 하루가 다르게 상승하고 있는 가운데, 본인이 생각하고 있는 적정 가격보다 훨씬 더 높은 가격을 지불하고 집을 구매해야 하는 경우가 많아지고 있습니다. 


 하지만 이런 현상 때문에 모기지 대출 심사에 필요한 집 감정 리포트의 감정가가 구매 가격보다 훨씬 못 미치는 가격으로 나오는 경우가 많아지면서 추가적인 다운 페이먼트를 준비해야 하는 경우들이 많아지고 있습니다. 


 모기지를 얻을 때, 주택의 감정(Appraisal)은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 대출기관에서 모기지 신청을 하면 주택 감정을 요구하는데, 감정보고서 (Appraisal Report)는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하게 되는 중요한 자료입니다. 


 모기지 대출의 담보가 되는 부동산이 최소 대출 금액 이상만큼 팔릴 수 있을지, 또는 대출기관에서 확보할 수 있는 담보가 어느 정도 가치를 지닐 지를 판단하게 되는 근거가 되기 때문입니다. 


 모기지 프로그램에 따라, 또는 본인의 소득 정도에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 정해져 있기 때문에, 감정보고서에 나타난 금액이 구매가격보다 적게 나온다면, 부득이 하게 다운페이먼트를 더하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 


 부동산의 감정은 특히 재융자(Refinance) 신청 시에 보다 중요한 역할을 하게 되는데, 그 이유는 감정 평가에 따라, 최대 받을 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문입니다.


 대출기관에서는 감정가격과 집 구매자의 구매가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출심사를 진행합니다. 예를 들어, 집 구매 가격이 50만불인데 반해, 감정가격이 48만불이 나왔다면 2만불의 차액을 추가적으로 다운페이 해야 합니다.


 또한 감정 회사의 선택은 신청자가 원하는 회사가 아닌 대출기관에서 허용된 감정 회사를 통해서만 감정 리포트를 받을 수 있습니다. 집을 감정하는 방법은 다음과 같은 방법을 기준으로 리포트가 작성됩니다.


 1. Coast Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격 (Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.


 2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고, 감정대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 개수, 방의 개수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 감정 대상 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.


 3. Income Approach – 상업용 부동산에 많이 쓰이는 방법으로써, 부동산에서 발생하는 순수익을 기준으로 그 지역의 Cap rate를 기준으로 부동산 가격이 책정됩니다.


 위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.


 대출기관에서는 감정서에 적혀진 가격 외에도 다른 세부적인 상황도 고려합니다. 예를 들어, 건물이 너무 오래되어서 건물의 가치가 없다고 판단될 경우, 대지의 가격이 감정가를 상회하더라도 대출이 거절될 수도 있습니다. 


 어느 거래 시장에서도 마찬가지지만 부동산의 매매가 이뤄질 때, 셀러는 항상 많은 금액을 받고 싶어하고, 바이어는 되도록 적은 금액을 들여서 구매를 하고 싶어합니다. 이처럼 부동산의 가치가 결정될 때, 그 집에 대해 보는 관점과 여러 가지 주위 여건, 환경, 그리고 상황에 따라 주관적인 견해가 반영되게 됩니다.


 그리고 부동산의 가치에 대한 견해는 부동산 판매자와 구매자, 그리고 대출기관이 보는 관점에 따라 다른 가격이 나오게 됩니다. 요즘처럼 수요가 공급을 초과할 때 생성되는 판매자 시장에서는 훨씬 더 비싼 가격을 주고 사는 일이 많아 구매한 가격보다 감정가가 낮게 나오는 경우들이 더러 있습니다. 이 경우, 모기지를 얻기 위해 예상보다 더 큰 다운페이먼트 금액이 필요하게 될 수도 있으니 어느 정도 준비를 하고 계시기를 권장합니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2017-03-13
Refinance와 Home Equity Line of Credit(HELOC)

 

 계속되는 집 가격의 상승으로 산 가격보다 오른 집 가치를 활용하려고 생각하는 사람들이 많은데 그 중 Refinance(재융자)와 Home Equity Line of Credit(HELOC; 집 담보 대출)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.


 우선, Refinance(재융자)는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다.


 일반 모기지와 다른 점이 있다면, 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에, 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생하게 됩니다.


 Home Equity Line of Credit(HELOC)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로 모기지 포함 부동산 가치의 최대 80%까지 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다. 


 단기간 자산 활용에 용이하며, 승낙된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다. 또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다.


 이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리 (Prime; 2.70% 2017년 3월 7일 기준) + 0.5~1% 정도로 적용됩니다.


 Refinance를 얻거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오냐에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정되며, 현재 소득에 따라 대출 가능 여부가 결정 됩니다.


 이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야 하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정하는 것이 좋습니다. 


 예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아 나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1~1.5% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.


 Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 은행마다 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하는 것이 좋습니다.


 Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 부동산 가격 상승을 통한 추가 자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다. 현재 기록적으로 낮은 이자율이 계속 되어 가고 있는 시장 상황에서 추가적인 자산을 활용할 계획이 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있고, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.
 

 

 

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2017-03-03
브릿지 론(Bridge Loan)

 

 부동산 시장의 Seller’s Market 상황은 계속되어 가고 있고, 심화되는 구매 경쟁 속에서 원하는 집을 구매하는 일은 좀처럼 쉬운 일이 아닙니다. 또한 원하는 집을 구매하게 되더라도 많은 상황들을 본인이 원하는 대로 진행하기가 쉽지 않는데, 그 중 가장 많이 발생하는 문제가 바로 클로징 날짜의 결정입니다. 


 사람들은 집이 판매가 되는 날과 사는 집의 클로징 날짜를 매치하고 싶어 하지만 그 날짜의 매치가 쉽지 않은데 이런 상황을 해결하기 위해 이용하게 되는 것이 바로 브릿지 론(Bridge Loan)입니다.


 브릿지 론이란, 단기 대출의 일환으로, 집을 팔고 새 집을 구매했을 때, 기존 모기지와 새로운 모기지의 시간적 갭을 메우기 위한 방편으로, 새로 사는 집의 클로징이 판 집의 클로징 날짜보다 앞설 때, 그 기간을 소화하기 위한 최대 90일의 단기 대출입니다.


 일반적으로 집을 사고 팔 때, 매각한 집의 자산을 이사 갈 집의 다운페이 자금으로 사용하게 되고, 그 날짜가 맞지 않게 되면 이사갈 집의 다운페이를 유통할 현금이 필요하게 되는데, 이때 브릿지 론을 잘 이용하게 되면 집을 사는 과정에서 많은 수고를 덜 수 있고, 선택과 기회의 폭을 늘릴 수 있습니다.


 브릿지 론을 받기 위한 조건은 다음과 같습니다.


 -이사 갈 집의 모기지의 승인이 있어야 합니다. 브릿지 론은 모기지를 받은 대출기관에서만 받을 수 있기 때문에, 이사 갈 집의 모기지 다운페이먼트의 단기 대출입니다. 그렇기 때문에, 팔린 집의 모기지와 여러 수수료를 제외한 자산의 확인도 필요합니다.


-매매가 이루어진 집들의 모든 조건(Condition)이 해제되어야 합니다. 브릿지 론은 두 날짜를 연결하는 기간을 메워주는 단기 대출이기 때문에, 어떤 조건도 붙지 않은 확실한(Firm) 계약서를 필요로 합니다.


 브릿지 론을 이용하게 되면 대출기관에 따라 약 200~500불의 수수료가 소요됩니다. 이자율은 Prime+3~5% 정도로 적용 되며, 두 계약기간의 날짜의 갭, 즉 브릿지 론을 받는 기간을 계산하여 이율적용을 하며, 집이 판매 후 잔금을 받게 되면, 변호사를 통해 금액의 정산이 이루어집니다.


 몇몇의 대출기관에서는 최대 대출 기간을 30일로 한정하고 있으며, 대출기관마다 다른 수수료와 이자율을 제공합니다.


 브릿지 론은 모기지 대출을 받은 대출기관에서만 받을 수 있으며, 모든 대출기관에서 브릿지 론 상품을 가지고 있지는 않습니다. 만약 브릿지 론이 필요한 경우라면, 대출기관의 선택이 한정적일 수 있기 때문에, 사전에 전문가와 상의하여 브릿지론 가능여부를 확인해야 합니다. 


 만약 브릿지 론을 가지고 있지 않은 대출기관이라면 비싼 이자율과 수수료를 내고 다른 대출기관을 이용해야 합니다. 또한 대출기관마다 필요한 서류가 다를 수 있으니 시간적 여유를 두고 준비하시기 바랍니다.
 

 

 

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2017-02-26
재융자(Refinance)

 
Shortened Amortization (상환기간 줄이기)

 


(지난 호에 이어)
 예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부 금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다. 


 반대로, 텀 계약이 만료 되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 낮춰 부담을 줄일 수도 있습니다.


 많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴보시길 권장 드립니다. 


 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

Refinance


 2017년 초부터 여전히 뜨거운 부동산 시장의 열기는 식을 줄 모르듯 계속 이어지고 있고, 그에 따른 부동산 구매자들의 부담은 계속 늘어가고 있습니다. 


 부동산 가격의 상승으로 부동산 구매에 모기지가 필요한 사람들의 부담은 더 커져만 가고 있는데, 그와 반대로 기존에 집을 소유하고 있던 사람들은 집 가격의 상승에 함박웃음을 짓게 되는 아이러니한 상황이 연출되기도 합니다. 


 부동산 가격의 상승 영향으로 늘어나게 되는 집 자산을 활용하려는 방법을 찾는 사람들도 많아졌는데, 이때 이용하게 되는 방법이 바로 재융자(Refinance) 입니다.


 재융자란 현재 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 예를 들어, 몇 년 전 50만불 가격의 집을 구매하고, 40만불의 모기지를 얻었을 경우, 그 당시에는 LTV(Loan to Value, 집값대비 대출금액 비율) 80%의 모기지 금액을 받게 되어 추가로 활용할 수 있는 자금의 여유가 없습니다. 하지만 수년이 지난 후, 집값이 80만불로 상승하고 모기지 금액이 약 35만불만 남았을 경우, LTV는 약44%로 떨어지게 되고, 집을 담보로 대출을 할 수 있는 최대 LTV 80% 금액은 64만불로 올라가게 됩니다. 이 경우, 최대 약 30만불의 금액을 추가로 대출을 받을 수 있게 됩니다. 


 많은 분들이 리파이넌스를 이용하는 예는 다음과 같습니다.


- 집의 수리 (Renovation)
- 다른 부동산의 구매
- 주식 등 다른 곳의 투자
- 차나 보트 등의 구매
- 크레딧 카드 등 높은 이자율의 빚의 변제
- 분산되어 있는 빚의 통합

 

 예) 집모기지 30만불(3%), 신용대출 6만불(8%), 신용카드 빚 2만불(19.9%)이 있는 경우

 

 

 

 재융자로 총 38만불의 모기지 대출을 받게 되는 경우

 

 


 위의 표에서도 알 수 있듯이, 재융자로 다른 빚을 모기지로 대체할 경우, 월 지불 금액을 수백불 이상 절약할 수 있으며, 이자만 지불하던 금액들의 일부분을 원금까지 갚을 수 있게 됩니다.


 집을 구매하고 몇 년이 지난 후, 집값의 상승에 따라 본인이 집을 담보로 집에서 꺼낼 수 있는 자산이 늘어나게 됩니다. 하지만 대출기관에서는 처음 모기지 받았을 때 받았던 감정가를 기준으로 담보 설정을 작성했기 때문에 집을 담보로 추가로 자금을 확보하기 위해서는 새로운 감정 가격과 서류 작성이 필요합니다.


 이런 작업을 Value Re-adjustment 라고 하며, 감정 비용과 서류 작성에 필요한 변호사 비용이 들게 됩니다. 하지만 간혹 대출 기관에서 프로모션으로 서류 비용을 면제 해주는 기간이 있으니 전문가와 상의해 보시는 것을 권장합니다.


 이 외에도 재융자가 아닌 HELOC (Home Equity Line of Credit) 설정으로 추가적인 자산 활용하는 방법도 있습니다. 재융자의 가장 중요한 목적은 ‘추가 자금의 확보’ 입니다. 수년 전 구입한 부동산은 이미 구입한 가격보다 상승해있고, 그에 따른 대출 가능 금액 한도는 더불어 상승해 있습니다. 


 물론 재융자를 하려면 본인의 소득이 대출금액을 충족 시켜야 하며, 추가 자금은 당장 활용하지 않아도 한도를 확장해 두게 되면 언제든지 자금을 활용할 수 있기 때문에 자금의 유동성을 확보할 수 있게 됩니다.
 

 

 

 

 

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2017-02-21
Pre-Payment Privileges

 
 흔히 모기지를 얻을 때, 관심있게 보는 부분은 한달에 얼마를 내는가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 월 페이먼트의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다. 하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약 내용을 인지하고 있는 사람들은 다른 부분들을 비교하게 됩니다. 


 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서상에 명시 됩니다. 대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 그렇다면 이 Pre-Payment Privilege의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요? 


 Increasing Payment (납부 금액 증가)


 대부분의 대출 기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 증가를 허용합니다. 


 예를 들어, 월 납부금액이 $1,000 이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한번 10%라면, 월 납부 금액을 $1,100로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다. 또 몇몇의 대출 기관에서는 Double-up 이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.


 Lump Sum (제한적 일괄 납부)


 많은 대출 기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다. 


 예를 들어, 모기지 금액이 30만불일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다. 


 Shortened Amortization (상환기간 줄이기) 


 모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀(Term) 계약기간과 총 상환기간 (Amortization)을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때, 모기지 갱신(Renewal)을 하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다. 이때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 


 예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부 금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다. 


 반대로, 텀 계약이 만료 되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 낮춰 부담을 줄일 수도 있습니다.


 많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴보시길 권장 드립니다. 


 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
 

 

 

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2017-02-16
2017년 부동산 시장과 모기지 동향

 

 2017년이 벌써 한 달이 지나고 2월을 맞이하게 되었습니다. 올해도 모기지 정책의 강화는 계속 되었는데, 많은 대출기관이 25년 초과의 상환기간에 대해서 더 높은 이자율을 책정했고, 또한 리파이낸스나 자영업자 프로그램, 그리고 렌탈 프로그램에 대해 일반 모기지 이자율보다 높은 이자율을 책정하기 시작했습니다.


 또한 CMHC 등 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 회사에서도 모기지 보험 프리미엄의 인상을 발표했으며, 2017년 1월 1일자로 대출기관에서 감당해야 할 Capital Reserve 의 금액을 상승시켰습니다.


 그럼에도 불구하고 지난 1월 MLS를 통해 거래된 토론토 부동산 거래는 5,188건으로 전년도 대비 11.8% 상승하였고, 전년도 대비 주택의 거래보다 콘도 등 고층 빌딩 거래량이 상승하였습니다.


 새로운 리스팅의 숫자는 예년보다 훨씬 감소하였는데, 지난 1월 신규 리스팅된 내역은 총 7,338건으로 전년도 8,906건보다 약 18% 감소하였고, 평균 리스팅 가격은 $770,745로 전년도 $630,193보다 22% 상승하였습니다. 


 이 말은 집 가격이 상승했음에도 불구하고, 집을 팔기 위해 내놓는 공급이 줄어들었다는 것인데, 집을 팔고 이사를 가려고 해도 이사 갈 집이 마땅치 않기 때문에 팔기 위해 내놓는 일이 줄어드는 것도 하나의 이유로 생각됩니다.


 1월의 거래량과 가격은 많은 내용을 의미할 수 있습니다. 부동산 정책의 강화에도 불구하고 부동산 가격은 계속 상승하고 있으며, 현재의 모기지 정책은 토론토나 밴쿠버 등의 큰 시장에서는 거래량을 감소시킬 뿐 가격에는 많은 영향을 끼치지 못하고 있다는 것을 보여주고 있습니다.


 또한 모기지 정책 또한 추가적인 강화가 있을 것을 암시하는 것일 수도 있습니다. 정부에서는 아직 어떠한 정책의 변화나 이자율의 변화를 발표하지는 않았지만 조만간 어떤 발표가 있을 것으로 보입니다.


 현재 토론토 시의 평균 단독주택(Detached House)의 가격은 $1,366,640으로 전년도 대비 26.8% 상승했으며, Area Code 905지역의 평균 단독주택 가격은 $999,102로 전년도 대비 약 27.6% 상승했습니다. 


 위의 내용에서도 알 수 있듯이 집의 구매와 소유는 여전히 가장 좋은 투자이며, 캐나다 대부분 가구의 가장 중요한 첫 번째 목표이기도 합니다. 


 2017년에도 예년과 마찬가지로 첫집 구매자를 포함한 집 구매의 수요는 계속 강세를 보일 것으로 예상 됩니다. 


 하지만 위에서도 서술했듯 집을 파는 사람들이 옮길 수 있는 집이 적어진 만큼 새로운 구매자가 있음에도 불구하고 집을 팔기 위해 내놓는 사람들이 줄어들어 공급이 수요를 못 따라갈 것으로 보이며 현재 계속되고 있는 Seller’s market 현상은 계속 될 것으로 예상됩니다.


 현재 집을 구매할 예정이거나 이사를 계획하고 계신 분들은 시장의 동향과 예산 설정에 관심을 기울이시고 신중히 결정하실 것을 권장합니다.
 

 

 

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2017-02-09
첫집 구매자(First Home Buyer)를 위한 RRSP 활용

 
 

 집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 이외 다른 방법으로 활용하는 것이 바로 은퇴 적금(RRSP)입니다. 


 일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되게 되지만, CRA (Canada Revenue Agency) 에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다.


 RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 수천불의 세금을 내고 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다. 


 RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.


1. 첫 집 구매자 (First-time Home Buyer) 이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다. Home Buyer’s Plan 에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP 를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.


2. 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.


3. Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다. 만약 30일 이후에 돈을 꺼내게 된다면, Home Buyers’ Plan 에 혜택을 받지 못하게 되고, 꺼낸 금액만큼 세금이 부과 됩니다.


4. 자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다. 


다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 RRSP의 어떤 사용에서도 (예: Lifelong Learning Plan) RRSP Account에 자금이 90일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다.


5. 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다. 돈을 꺼내기 위해서는 T1036 Form을 각 RRSP Account 마다 작성을 해야 합니다. 예를 들어, TD와 Scotia bank에 RRSP가 있다면, 각 은행마다 T1036 Form을 제출해야 합니다.


6. 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년안에 해야 합니다. 돈의 상환은 2년 안에 언제든지 시작해도 되고, 전체 금액을 페널티 없이 15년 안에 언제든지 상환 가능합니다. 


7. 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다. 예를 들어, 1년에 갚아야 할 최저 금액이 $1,300인데 $1,000만 갚는 경우, 나머지 $300에 대해 소득세가 부과가 됩니다.


 이처럼 첫 집 구매를 하거나 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $25,000까지 세금 부과없이 이용이 가능합니다. 만약 본인의 상황이 적합하고 집을 구매할 때 RRSP를 이용할 계획이 있다면 좋은 방법이 될 수 있습니다. 
(www.cra-arc.gc.ca/hbp 참조)
 

 

 

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2017-02-01
모기지에 대한 Q&A

 

 Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 대신 수습기간이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 간혹 은행마다 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 


 Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내어 주기도 합니다. 이 때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다.


 Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가?


 A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.


 Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가?


 A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.


 Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절 되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없나?


 A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가 보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사기준으로 승인 여부를 판단하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생합니다. 


 Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까?


 A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다.


 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’라는 내용에 서명을 해야 합니다. 


 Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까?


 A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매나 이자율 보장 등 여러 가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다.


 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.


 Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나?


 A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정 하는 시기에 따라 다른 가격이 책정되게 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정회사에 의뢰를 요구하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다.


 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.


 Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.


 Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다.

 
 Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 여러 대출기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.


 Q: 유학생도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 유학생 프로그램을 제공하고 있으며, 유학생 부모의 경우에도 위의 비거주자 모기지 프로그램을 이용하게 되면 모기지를 받을 수 있습니다.
 
 

 

 

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2017-01-21
2017년 모기지 부도 보험의 변화(Mortgage Default Insurance)

 

 20% 이하의 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들의 부담이 조금 더 늘어나게 되었습니다. 캐나다의 모기지 부도 보험 회사인 CMHC (Canada Mortgage and House Corp.)에서는 2017년 3월 17일부터 보험의 프리미엄을 인상한다고 발표했습니다. 


 이러한 인상은 지난 3년 동안 3번째 인상으로 다운페이먼트 금액 비율에 따라 (LTV; Loan-to-Value) 10% 이상 상승한 금액으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들은 예전보다 큰 부담을 안게 되었습니다.
 CMHC에서 발표한 인상 이유는 다음과 같습니다.


- 2017년 1월 1일부터 OSFI (The office of the Superintendent of Financial Institution; 금융감독기관)의 자본금 요구 기준 변화로 인한 보험료 인상


- OSFI의 새로운 기준은 신용점수, LTV, 그리고 지역 등에 따라 달라집니다. 그에 따라 기존 LTV 65~80%의 고객들에게도 불이익이 주어지게 되었습니다.


- 약 2/3 의 CMHC 보험 구매 고객은 LTV 95% (5%의 다운페이먼트)이고, 약 4%의 사람들이 LTV 80% (다운페이먼트 20% 이상)으로 보험을 구매하였습니다.

 

 


             
 이 외에도 조금씩 늘어나는 모기지 부도율에 따라 수익 보전을 위한 인상도 이유가 될 수 있습니다.


 CMHC에 따르면 이와 같은 보험료 인상으로 고객들이 한 달에 내는 모기지 페이먼트 부담이 $5 늘어날 것이라고 예상했습니다. CMHC의 평균 보험 모기지의 금액은 $245,000 이고, 평균 다운페이먼트는 8% (LTV 92%), 그리고 평균 Gross Debt Service Ratio (GDS; 소득 대비 집 관련 비용 비율)은 25.6%라고 밝혔습니다.


 하지만 상대적으로 대도시에 사는 사람들의 부담은 훨씬 늘어날 것으로 예상됩니다. 토론토의 경우, 평균 집 가격 $730,472, 최소 다운페이먼트 6.6%, $48,047의 경우, 보험 비용은 $24,567에서 $27,297로, 매달 모기지 페이먼트의 경우 한달에 12불씩 부담이 늘어날 것으로 예상되었습니다.


 계속되는 모기지 정책 강화와 비용 인상으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 분들에겐 큰 부담이 되어가고 있습니다. 또한, 정부에서 부동산 가격 안정을 정책화 한다고 발표한 만큼 또 다른 변화가 있을 수 있습니다. 부동산 구매를 계획하시는 분들은 이런 정책 변화에 관심을 기울이고 신중히 결정하시기 바랍니다.
 

 

 

 

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