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오원식 모기지 칼럼

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Ohsteve
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2017-02-17
Pre-Payment Privileges

 
 흔히 모기지를 얻을 때, 관심있게 보는 부분은 한달에 얼마를 내는가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 월 페이먼트의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다. 하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약 내용을 인지하고 있는 사람들은 다른 부분들을 비교하게 됩니다. 


 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서상에 명시 됩니다. 대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 그렇다면 이 Pre-Payment Privilege의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요? 


 Increasing Payment (납부 금액 증가)


 대부분의 대출 기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 증가를 허용합니다. 


 예를 들어, 월 납부금액이 $1,000 이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한번 10%라면, 월 납부 금액을 $1,100로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다. 또 몇몇의 대출 기관에서는 Double-up 이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.


 Lump Sum (제한적 일괄 납부)


 많은 대출 기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다. 


 예를 들어, 모기지 금액이 30만불일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다. 


 Shortened Amortization (상환기간 줄이기) 


 모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀(Term) 계약기간과 총 상환기간 (Amortization)을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때, 모기지 갱신(Renewal)을 하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다. 이때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 


 예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부 금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다. 


 반대로, 텀 계약이 만료 되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 낮춰 부담을 줄일 수도 있습니다.


 많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴보시길 권장 드립니다. 


 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
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2017-02-16
2017년 부동산 시장과 모기지 동향

 

 2017년이 벌써 한 달이 지나고 2월을 맞이하게 되었습니다. 올해도 모기지 정책의 강화는 계속 되었는데, 많은 대출기관이 25년 초과의 상환기간에 대해서 더 높은 이자율을 책정했고, 또한 리파이낸스나 자영업자 프로그램, 그리고 렌탈 프로그램에 대해 일반 모기지 이자율보다 높은 이자율을 책정하기 시작했습니다.


 또한 CMHC 등 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 회사에서도 모기지 보험 프리미엄의 인상을 발표했으며, 2017년 1월 1일자로 대출기관에서 감당해야 할 Capital Reserve 의 금액을 상승시켰습니다.


 그럼에도 불구하고 지난 1월 MLS를 통해 거래된 토론토 부동산 거래는 5,188건으로 전년도 대비 11.8% 상승하였고, 전년도 대비 주택의 거래보다 콘도 등 고층 빌딩 거래량이 상승하였습니다.


 새로운 리스팅의 숫자는 예년보다 훨씬 감소하였는데, 지난 1월 신규 리스팅된 내역은 총 7,338건으로 전년도 8,906건보다 약 18% 감소하였고, 평균 리스팅 가격은 $770,745로 전년도 $630,193보다 22% 상승하였습니다. 


 이 말은 집 가격이 상승했음에도 불구하고, 집을 팔기 위해 내놓는 공급이 줄어들었다는 것인데, 집을 팔고 이사를 가려고 해도 이사 갈 집이 마땅치 않기 때문에 팔기 위해 내놓는 일이 줄어드는 것도 하나의 이유로 생각됩니다.


 1월의 거래량과 가격은 많은 내용을 의미할 수 있습니다. 부동산 정책의 강화에도 불구하고 부동산 가격은 계속 상승하고 있으며, 현재의 모기지 정책은 토론토나 밴쿠버 등의 큰 시장에서는 거래량을 감소시킬 뿐 가격에는 많은 영향을 끼치지 못하고 있다는 것을 보여주고 있습니다.


 또한 모기지 정책 또한 추가적인 강화가 있을 것을 암시하는 것일 수도 있습니다. 정부에서는 아직 어떠한 정책의 변화나 이자율의 변화를 발표하지는 않았지만 조만간 어떤 발표가 있을 것으로 보입니다.


 현재 토론토 시의 평균 단독주택(Detached House)의 가격은 $1,366,640으로 전년도 대비 26.8% 상승했으며, Area Code 905지역의 평균 단독주택 가격은 $999,102로 전년도 대비 약 27.6% 상승했습니다. 


 위의 내용에서도 알 수 있듯이 집의 구매와 소유는 여전히 가장 좋은 투자이며, 캐나다 대부분 가구의 가장 중요한 첫 번째 목표이기도 합니다. 


 2017년에도 예년과 마찬가지로 첫집 구매자를 포함한 집 구매의 수요는 계속 강세를 보일 것으로 예상 됩니다. 


 하지만 위에서도 서술했듯 집을 파는 사람들이 옮길 수 있는 집이 적어진 만큼 새로운 구매자가 있음에도 불구하고 집을 팔기 위해 내놓는 사람들이 줄어들어 공급이 수요를 못 따라갈 것으로 보이며 현재 계속되고 있는 Seller’s market 현상은 계속 될 것으로 예상됩니다.


 현재 집을 구매할 예정이거나 이사를 계획하고 계신 분들은 시장의 동향과 예산 설정에 관심을 기울이시고 신중히 결정하실 것을 권장합니다.
 

 

 

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2017-02-09
첫집 구매자(First Home Buyer)를 위한 RRSP 활용

 
 

 집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 이외 다른 방법으로 활용하는 것이 바로 은퇴 적금(RRSP)입니다. 


 일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되게 되지만, CRA (Canada Revenue Agency) 에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다.


 RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 수천불의 세금을 내고 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다. 


 RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.


1. 첫 집 구매자 (First-time Home Buyer) 이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다. Home Buyer’s Plan 에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP 를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.


2. 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.


3. Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다. 만약 30일 이후에 돈을 꺼내게 된다면, Home Buyers’ Plan 에 혜택을 받지 못하게 되고, 꺼낸 금액만큼 세금이 부과 됩니다.


4. 자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다. 


다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 RRSP의 어떤 사용에서도 (예: Lifelong Learning Plan) RRSP Account에 자금이 90일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다.


5. 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다. 돈을 꺼내기 위해서는 T1036 Form을 각 RRSP Account 마다 작성을 해야 합니다. 예를 들어, TD와 Scotia bank에 RRSP가 있다면, 각 은행마다 T1036 Form을 제출해야 합니다.


6. 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년안에 해야 합니다. 돈의 상환은 2년 안에 언제든지 시작해도 되고, 전체 금액을 페널티 없이 15년 안에 언제든지 상환 가능합니다. 


7. 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다. 예를 들어, 1년에 갚아야 할 최저 금액이 $1,300인데 $1,000만 갚는 경우, 나머지 $300에 대해 소득세가 부과가 됩니다.


 이처럼 첫 집 구매를 하거나 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $25,000까지 세금 부과없이 이용이 가능합니다. 만약 본인의 상황이 적합하고 집을 구매할 때 RRSP를 이용할 계획이 있다면 좋은 방법이 될 수 있습니다. 
(www.cra-arc.gc.ca/hbp 참조)
 

 

 

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2017-02-01
모기지에 대한 Q&A

 

 Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 대신 수습기간이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 간혹 은행마다 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 


 Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내어 주기도 합니다. 이 때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다.


 Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가?


 A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.


 Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가?


 A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.


 Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절 되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없나?


 A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가 보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사기준으로 승인 여부를 판단하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생합니다. 


 Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까?


 A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다.


 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’라는 내용에 서명을 해야 합니다. 


 Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까?


 A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매나 이자율 보장 등 여러 가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다.


 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.


 Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나?


 A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정 하는 시기에 따라 다른 가격이 책정되게 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정회사에 의뢰를 요구하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다.


 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.


 Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.


 Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다.

 
 Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 여러 대출기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.


 Q: 유학생도 모기지를 받을 수 있을까?


 A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 유학생 프로그램을 제공하고 있으며, 유학생 부모의 경우에도 위의 비거주자 모기지 프로그램을 이용하게 되면 모기지를 받을 수 있습니다.
 
 

 

 

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2017-01-21
2017년 모기지 부도 보험의 변화(Mortgage Default Insurance)

 

 20% 이하의 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들의 부담이 조금 더 늘어나게 되었습니다. 캐나다의 모기지 부도 보험 회사인 CMHC (Canada Mortgage and House Corp.)에서는 2017년 3월 17일부터 보험의 프리미엄을 인상한다고 발표했습니다. 


 이러한 인상은 지난 3년 동안 3번째 인상으로 다운페이먼트 금액 비율에 따라 (LTV; Loan-to-Value) 10% 이상 상승한 금액으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들은 예전보다 큰 부담을 안게 되었습니다.
 CMHC에서 발표한 인상 이유는 다음과 같습니다.


- 2017년 1월 1일부터 OSFI (The office of the Superintendent of Financial Institution; 금융감독기관)의 자본금 요구 기준 변화로 인한 보험료 인상


- OSFI의 새로운 기준은 신용점수, LTV, 그리고 지역 등에 따라 달라집니다. 그에 따라 기존 LTV 65~80%의 고객들에게도 불이익이 주어지게 되었습니다.


- 약 2/3 의 CMHC 보험 구매 고객은 LTV 95% (5%의 다운페이먼트)이고, 약 4%의 사람들이 LTV 80% (다운페이먼트 20% 이상)으로 보험을 구매하였습니다.

 

 


             
 이 외에도 조금씩 늘어나는 모기지 부도율에 따라 수익 보전을 위한 인상도 이유가 될 수 있습니다.


 CMHC에 따르면 이와 같은 보험료 인상으로 고객들이 한 달에 내는 모기지 페이먼트 부담이 $5 늘어날 것이라고 예상했습니다. CMHC의 평균 보험 모기지의 금액은 $245,000 이고, 평균 다운페이먼트는 8% (LTV 92%), 그리고 평균 Gross Debt Service Ratio (GDS; 소득 대비 집 관련 비용 비율)은 25.6%라고 밝혔습니다.


 하지만 상대적으로 대도시에 사는 사람들의 부담은 훨씬 늘어날 것으로 예상됩니다. 토론토의 경우, 평균 집 가격 $730,472, 최소 다운페이먼트 6.6%, $48,047의 경우, 보험 비용은 $24,567에서 $27,297로, 매달 모기지 페이먼트의 경우 한달에 12불씩 부담이 늘어날 것으로 예상되었습니다.


 계속되는 모기지 정책 강화와 비용 인상으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 분들에겐 큰 부담이 되어가고 있습니다. 또한, 정부에서 부동산 가격 안정을 정책화 한다고 발표한 만큼 또 다른 변화가 있을 수 있습니다. 부동산 구매를 계획하시는 분들은 이런 정책 변화에 관심을 기울이고 신중히 결정하시기 바랍니다.
 

 

 

 

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2017-01-15
좋은 이자율을 받기 위한 고려 사항

 

 집을 구매하고 모기지를 얻을 때, 모기지를 받은 적 있는 주위 사람에게 묻거나, 광고 또는 직접 모기지 전문가를 찾아가 상담을 통해 이자율을 비교하고 가능 여부를 타진하게 됩니다. 하지만 사람들마다 처한 상황이나 수입, 부채 내역, 그리고 모기지를 받는 시기 등이 다르기 때문에 정확한 이자율과 가능여부를 비교하기는 어렵습니다.


 가끔 지인과 비슷한 상황이라 판단되어도 그 사람과 다른 이자율을 받거나 모기지 대출 가능한 금액이 다를 수 있는데 변수들이 작용하는 경우가 많습니다. 좋은 이자율을 받기 위해서는 이들을 고려한 후 시기와 상황에 맞게 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.


1. 클로징 시기와 기간


 은행의 한해 회계년도(fiscal year)는 보통 10월에 끝납니다. 대부분의 대출기관에서는 11월 초 이후부터 이자율을 조금씩 올리기 시작하는데 한 해의 이자율이 가장 비싼 시기가 보통 11월부터 2월까지입니다. 부동산 시장이 활발해지는 봄에 맞춰 이자율을 낮추고 대출을 장려하기 때문에 봄부터 10월까지가 1년 중 이자율이 가장 낮은 시기라고 할 수 있습니다.


 또한 이자율이 비싼 시기에 클로징을 하게 되더라도 대부분의 대출기관에서는 최대 120일까지의 이자율을 보장해주기 때문에 미리 심사를 받고 사전승인을 받게 되면 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 


 하지만 많은 대출기관에서는 Quick Closing에 대해, 즉 30~45일 이내에 클로징이 되는 모기지에 대해 약간 저렴한 이자율을 제공하기도 하기 때문에 잘 알아보고 진행하는 것이 좋습니다.


 때론 클로징 1달 전에 좋은 이자율을 위해 모기지 서류를 접수하기도 하는데, 이 경우엔 기다리는 동안 세이브하는 이자율보다 더 큰 폭의 이자율이 상승할 수도 있다는 리스크가 있습니다.


2. 크레딧 스코어의 부족


 대부분의 대출 기관에서는 최소 680 이상의 신용 점수를 요구합니다. 또한 신용 내역에 어떠한 빚 변제의 연체 내역이 없어야 합니다. 대출기관에서는 부채의 크기와 기간도 중요하게 생각하지만 가장 중요하게 보는 내용은 다름 아닌 부채의 변제 습관입니다.


3. 본인 거주가 아닌 부동산


 대부분의 주택 모기지는 본인이 거주하는 목적에 맞춰 만들어져 있습니다. 투자용 부동산의 경우, 통계적으로 대출기관의 입장에서는 본인 거주용 부동산 보다 큰 리스크를 감수해야 하기 때문에, 몇몇 기관에서는 조금 더 높은 이자율을 부여하기도 합니다.


4. 모기지 부도 보험의 구매 여부


 정부에서는 20% 이하의 다운페이먼트에 대해 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance)의 구매를 의무화하고 있습니다(자영업자 프로그램의 경우 35%). 하지만 모기지가 보험에 들어있는만큼 대출기관에서 감수해야 하는 모기지 부도에 대한 리스크가 낮아지기 때문에, 몇몇 대출기관에서는 일반 모기지(Conventional Mortgage)보다 보험을 구매하는 High-Ratio Mortgage에 대해 조금 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.


5. 콘도 같은 높은 빌딩, 또는 부정형적 부동산


 일부 대출기관에서는 콘도 같은 High rise 빌딩에 대해 더 높은 이자율을 제공하기도 합니다. 또한 Cottage나 콘도 호텔, 또는 다세대 주택 등 정형적이지 않은 부동산에 대해서는 대출기관에서 감수해야 할 리스크가 커지기 때문에 높은 이자율을 책정합니다.


6. 소득의 부족


 만약 본인이 필요한 모기지 금액이 자신의 소득으로 커버할 수 없다면, 조금 이자율이 높은 대출기관에서 여유로운 심사기준으로 받아야 합니다. 또, 자영업자의 경우, 보고된 인컴이 아닌 실제 소득에 가깝게 명시(State) 할 수 있는데, 이 경우 몇몇 은행에서는 조금 더 높은 이자율을 책정하기도 합니다.


7. 사는 지역, 주에 따른 이자율 차이


 평균적으로 온타리오 주의 이자율이 가장 저렴한 편입니다. 그 이유는 가장 많은 인구가 밀집해있고, 가장 많은 대출기관들이 경쟁을 하고 있기 때문입니다. 예를 들어, 온타리오에서 모기지를 받는 사람들은 Prairies나 East Cost에 사는 사람들보다 약 0.1~0.2 정도의 낮은 이자율을 제공받는 경우가 많습니다.


 또한, 알버타의 주민들은 때때로 더 많은 다운페이를 하고 더 낮은 이자율을 받기도 하고(알버타의 Default Rate이 높기 때문에), 퀘벡 주민들은 10년텀의 모기지에서 다른 주보다 더 좋은 이자율을 받기도 합니다. 


8. 대출기관의 가이드라인 변화


 주위의 지인, 친구 또는 가족 등과 이야기 했을 때, 다른 결과가 나오는 가장 큰 이유입니다. 매년 부동산 가격의 상승으로 대출금액이 늘어남에 따라 대출기관에서는 더 큰 리스크를 감당하게 됨으로써 대출을 하기 위한 가이드라인을 계속 강화해왔습니다. 


 예년에 쉽게 받을 수 있는 상황도 올해에 힘들어지는 상황이 있고, 심지어는 2일 전 대출이 가능할 수 있는 상황이 대출 가이드라인의 변화로 불가능해지기도 합니다. 


 좋은 이자율을 받고 가능여부를 타진하기 위해서는 지속적인 정보의 습득이 무엇보다 중요합니다.

 

 

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2017-01-06
부동산 구매 관리에 소요되는 비용

 
 
 한 해를 시작하는 2017년의 1월이 시작되었습니다. 지난 한 해를 돌아보면 예년과 다름없이 부동산 시장은 뜨거웠는데 그에 따라 예산을 빠듯하게 또는 무리해서 집을 구매하신 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 


 또한 집을 유지하면서 예상외의 비용 때문에 힘들어 하는 분들도 많았는데, 한 해의 시작으로 집의 구매와 판매, 그리고 유지에 소요되는 비용들에 대해 집고 넘어가볼까 합니다.


 흔히 집을 구매할 때 모기지 승인을 위한 다운페이먼트 금액만 준비하고 그 외의 클로징 코스트에 대해 생각을 하지 않는 사람들이 많습니다. 클로징 코스트란, 집을 구매할 때 들어가는 총 부대비용을 뜻하는 말로, Land Transfer Tax(취득세), Legal Fee(변호사 비용), Adjustment Cost(주택 판매자에 의해 미리 지불된 재산세, 전기요금, 가스요금 등 중 구매자에 할당된 부분), Moving Cost(이사비용) 등이 포함됩니다.


 또, 새 콘도나 하우스를 분양 받는 경우, Levy 나 다른 주위 개발 비용 등이 구매자에게 전가되기 때문에 더 큰 비용이 소요될 수 있습니다. 


 토론토시의 경우 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 예를 들어, 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시는 $12,200(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $5,725)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


 또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $5,750(Ontario Tax- $2,000, Toronto Tax -$3,750), Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $2,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 이사 후에 가구, 가전제품, 커튼이나 블라인드 등 기본적인 주거환경을 만들 수 있는 부분에 대한 예산 할당도 필요합니다. 


 집을 구매한 후 집을 유지하기 위해 고정적으로 지출되는 부분들이 있는데, 가장 기본적인 것은 모기지 페이먼트, 재산세, 주택보험, 수도•전기•가스 등 유틸리티 비용, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비 등입니다.

 
 그 외에 사람들이 간과하는 부분 중 하나가 집수리 및 보수비용인데, 고정적으로 들어가는 부분이 아니라 중요하지 않게 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 지붕이나 기둥, 페인트 등은 수명이 있기 때문에 주기적으로 교체 또는 수리 등이 필요합니다. 


 일반적으로 집수리와 보수비용으로 매년 집 가격의 1~3%정도 예산을 설정하는 것이 일반적이며, 주기적이 아닌 수년에 한번 목돈이 들어가는 일이므로 미리 준비하는 것이 필요합니다.


 대부분의 사람들이 가진 자산 중 가장 비싸고 가치 있는 자산이 부동산, 바로 집일 것입니다. 그 집을 구매, 관리, 유지하기 위해선 그만한 비용이 소요되며, 그 비용이 미리 준비가 되어야 나만의 가장 가치 있는 자산이 더욱 빛을 발할 수 있습니다. 


 요즘같이 과열되고 있는 부동산 시장에서 가지고 있는 자산을 다운페이로 최대한 활용해서 집을 구매하는 경우가 대부분이지만, 그 이후의 관리, 유지비용 혹은 예상치 못한 수리 및 교체비용 등도 고려해야 그 집을 계속 가치 있게 유지할 수 있습니다.
 

 

 

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2016-12-28
모기지 관련 용어들

 

 모기지 관련 서류를 들여다보게 되면 특정 단어들에 대해 고개가 갸우뚱 해지는 일이 많습니다. 그 이유 중 하나가 바로 생소한 단어들을 사용하는 일이 많기 때문인데, 이미 알고 있는 말임에도 불구하고 다른 단어를 사용하여 혼란이 일어나기도 합니다. 그렇기에 지난번에도 적었던 내용이지만 한 번 더 설명해보려 합니다.


 Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.


 Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.


 Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라집니다.


 Fixed Rate – 고정 금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약 기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다. 


 Term – 모기지의 계약 기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 매 계약 때마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.


 Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇠형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.


 Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동 금리의 경우, 3개월치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다. 


 LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.


 IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율(posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.


 Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부 금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.


 Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.


 Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.


 P.I.T.H – 원금 (Principal), 이자 (Interest), 세금 (property Tax), 그리고 난방비 (Heat)을 뜻합니다. 


 Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간(Bi-weekly) 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다. 


 Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다. 


 1)Increasing Payment – 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.


 2)Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다. 


 Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.


 1)GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


 2)TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금 (일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출 비용 비율을 뜻합니다. GDS 와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


 Credit Score – 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

 

 

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2016-12-15
2016년 모기지 통계

 

▷2014년부터 2016년까지 구입한 집의 평균 모기지 상환기간(Amortization period) 계약 기간은 22.4년입니다.


▷84%의 2014년부터 2016년까지 구입한 집의 모기지의 상환기간(Amortization period)  계약기간은 25년이나 그보다 짧습니다.


▷왜 집을 구매하지 않느냐는 질문에 캐네디언 18~34세는 다운페이먼트를 저축할 시간이 더 필요하다고 응답했고(43%), 55세 이상의 사람들은 렌트가 훨씬 편하기 때문이라고 응답했습니다(45%).


▷2016년에 모기지를 받은 사람들 중 약 43%의 사람들이 모기지 브로커를 통해 모기지를 얻었습니다.


▷집을 소유하고 있는 사람들의 평균 모기지 이자율은 3.02%이고, 2016년 집을 구매한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.76% 입니다.


▷평균적으로 첫 집 구매자(First-time buyer)의 다운페이먼트 비율은 집 구매 가격의 약 21% 입니다.


▷첫 집 구매자(First-time buyer)의 다운페이먼트 비율은 약 20% 정도로 1990년부터 2016년까지 별차이가 없습니다.


▷첫 집 구매자들이 가장 많이 사용하는 다운페이먼트 출처는 개인저축(Personal saving)이고, 부모로부터 도움을 받는 비율은 2000년에 비해 2배로 상승했습니다(2000년: 7% 2014~2016년: 15%).


▷평균적으로 캐나다의 집 자산(Equity) 비율은 집 가치의 74% 입니다.


▷지난 1년간 9%의 사람들이 집에서 자산을 꺼내(Equity Take-out) 사용했고, 가장 많은 이유는 집의 수리와 공사였습니다. 자산을 꺼낸 평균금액은 $47,600입니다.


▷집 가격의 큰 상승으로 캐네디언의 91%는 집 구매를 한 것에 대해 만족하고 있습니다.


▷모기지 대출은 지난 10년전에 비해 7.1% 상승했습니다. 하지만 지난해에 비해 6.1% 하락하였습니다.


▷주거용 모기지 대출은 2016년 약 1.45 trillion입니다. 2017년엔 약간 상승한 금액인 1.5 trillion이 조금 못 미칠 것으로 예상됩니다.
 

 

 

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2016-12-02
모기지 보험의 종류

 

 모기지 보험이라고 하면 크게 두 가지로 분류할 수 있습니다. 바로 Mortgage Default Insurance 와 Mortgage Creditor Insurance 인데, 오늘은 이 두 보험에 대해 간략히 설명해 드리려 합니다.


 Mortgage Default Insurance


 얼마 전 정부에서 발표한 새로운 모기지 개정 정책에 관련 있는 모기지 부도 보험입니다. 다운페이먼트 금액에 따라 구매 의무가 결정되며, 새로운 모기지 정책 시행으로 보험 구매를 하게 될 경우, 변동금리 고정금리 상관없이 심사 이자율이 4.64%로 심사 기준이 강화 되었습니다. 


 모기지를 진행할 때 가장 먼저 결정하게 되는 일 중 하나가 다운페이 금액을 정하는 일이고, 그 금액에 따라 LTV(집 가격 대비 대출 금액)가 결정되며, LTV의 비율에 따라 Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage 로 나뉘게 됩니다. 


 흔히, LTV가 80% 이하, 즉 20% 이상(자영업자 프로그램의 경우, LTV 65%, 즉 35% 이상) 다운페이먼트를 하게 되면 Conventional Mortgage 로 분류가 되고, LTV가 80% 이상, 즉 20% 이하의 다운페이를 할 경우 High Ratio Mortgage로 분류되어 Mortgage Default Insurance 의 구매 의무를 가지게 됩니다.


 Mortgage Default Insurance 란, High Ratio Mortgage 에 대하여 대출 기관에서 낮은 다운 페이먼트로 집에 대해 확보할 수 있는 담보가 부족하기 때문에 요구하게 되는 보험으로서, 그 금액은 채무자가 지불하게 되지만 수혜자는 대출기관이 되는 보험입니다.


 캐나다에서는 이 보험을 Canada Guarantee, CMHC, 그리고 Genworth 에서 제공하고 있습니다. Mortgage Default Insurance 의 금액은 모기지 금액에 따라 비율로 결정되며 그 금액은 선불로 낼 수도 있고, 모기지 금액과 합산하여 매달 모기지 페이먼트로 함께 낼 수도 있습니다. 


 모기지 보험을 사야만 하는 High Ratio Mortgage의 경우 30년 상환기간은 선택이 불가능 하며 최대 25년의 상환기간까지 밖에 선택할 수 없습니다.

 

 


 Mortgage Creditor Insurance


 Mortgage Default Insurance가 은행을 위한 보험이라면, Mortgage Creditor Insurance는 소비자를 위한 보험입니다. 이 보험은 생명보험과 장애보험 두 종류가 있는데 모두 고객의 선택 사항으로, 두 가지를 다 드시거나, 한 가지만 혹은 안 드셔도 모기지를 얻으시는데 아무런 제약이 없는 보험입니다. 


 다른 보험과 마찬가지로 나이에 따라 다른 금액이 산정되며, 65세 이상은 가입이 불가능합니다. 이 보험은 사망이나 장애 등으로 모기지 납부를 할 수 없게 되는 경우 보험 회사에서 모기지 남은 금액을 전액 대출 기관에 대납을 하게 되어 있는 보험으로 일반적으로 사람들이 생각하는 의미의 모기지 보험이라고 할 수 있습니다. 


 간혹 Mortgage Default Insurance를 들어 놓으시고 모기지 보험이 있다고 생각하시는 분들이 많은데 Mortgage Creditor insurance와 전혀 다른 성격의 보험들 이라는 것을 명심하셔야 합니다. Mortgage Default Insurance는 대출 기관의 리스크를 줄이기 위한, 즉 대출 기관을 위한 보험으로 소비자의 선택의 권한과 혜택이 없다고 보는 것이 맞습니다.


 본인의 상황에 따른 모기지 보험의 혜택을 위해서는 Mortgage Creditor Insurance를 구매하셔야 하며, 필수가 아닌 소비자의 선택 사항이니 본인의 상황을 잘 고려하신 후 선택하시길 바랍니다.
 
 

 

 

 

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