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오원식 모기지 칼럼

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Ohsteve
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2017-01-20
2017년 모기지 부도 보험의 변화(Mortgage Default Insurance)

 

 20% 이하의 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들의 부담이 조금 더 늘어나게 되었습니다. 캐나다의 모기지 부도 보험 회사인 CMHC (Canada Mortgage and House Corp.)에서는 2017년 3월 17일부터 보험의 프리미엄을 인상한다고 발표했습니다. 


 이러한 인상은 지난 3년 동안 3번째 인상으로 다운페이먼트 금액 비율에 따라 (LTV; Loan-to-Value) 10% 이상 상승한 금액으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 사람들은 예전보다 큰 부담을 안게 되었습니다.
 CMHC에서 발표한 인상 이유는 다음과 같습니다.


- 2017년 1월 1일부터 OSFI (The office of the Superintendent of Financial Institution; 금융감독기관)의 자본금 요구 기준 변화로 인한 보험료 인상


- OSFI의 새로운 기준은 신용점수, LTV, 그리고 지역 등에 따라 달라집니다. 그에 따라 기존 LTV 65~80%의 고객들에게도 불이익이 주어지게 되었습니다.


- 약 2/3 의 CMHC 보험 구매 고객은 LTV 95% (5%의 다운페이먼트)이고, 약 4%의 사람들이 LTV 80% (다운페이먼트 20% 이상)으로 보험을 구매하였습니다.

 

 


             
 이 외에도 조금씩 늘어나는 모기지 부도율에 따라 수익 보전을 위한 인상도 이유가 될 수 있습니다.


 CMHC에 따르면 이와 같은 보험료 인상으로 고객들이 한 달에 내는 모기지 페이먼트 부담이 $5 늘어날 것이라고 예상했습니다. CMHC의 평균 보험 모기지의 금액은 $245,000 이고, 평균 다운페이먼트는 8% (LTV 92%), 그리고 평균 Gross Debt Service Ratio (GDS; 소득 대비 집 관련 비용 비율)은 25.6%라고 밝혔습니다.


 하지만 상대적으로 대도시에 사는 사람들의 부담은 훨씬 늘어날 것으로 예상됩니다. 토론토의 경우, 평균 집 가격 $730,472, 최소 다운페이먼트 6.6%, $48,047의 경우, 보험 비용은 $24,567에서 $27,297로, 매달 모기지 페이먼트의 경우 한달에 12불씩 부담이 늘어날 것으로 예상되었습니다.


 계속되는 모기지 정책 강화와 비용 인상으로 적은 다운페이먼트로 집을 구매하려는 분들에겐 큰 부담이 되어가고 있습니다. 또한, 정부에서 부동산 가격 안정을 정책화 한다고 발표한 만큼 또 다른 변화가 있을 수 있습니다. 부동산 구매를 계획하시는 분들은 이런 정책 변화에 관심을 기울이고 신중히 결정하시기 바랍니다.
 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2017-01-15
좋은 이자율을 받기 위한 고려 사항

 

 집을 구매하고 모기지를 얻을 때, 모기지를 받은 적 있는 주위 사람에게 묻거나, 광고 또는 직접 모기지 전문가를 찾아가 상담을 통해 이자율을 비교하고 가능 여부를 타진하게 됩니다. 하지만 사람들마다 처한 상황이나 수입, 부채 내역, 그리고 모기지를 받는 시기 등이 다르기 때문에 정확한 이자율과 가능여부를 비교하기는 어렵습니다.


 가끔 지인과 비슷한 상황이라 판단되어도 그 사람과 다른 이자율을 받거나 모기지 대출 가능한 금액이 다를 수 있는데 변수들이 작용하는 경우가 많습니다. 좋은 이자율을 받기 위해서는 이들을 고려한 후 시기와 상황에 맞게 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.


1. 클로징 시기와 기간


 은행의 한해 회계년도(fiscal year)는 보통 10월에 끝납니다. 대부분의 대출기관에서는 11월 초 이후부터 이자율을 조금씩 올리기 시작하는데 한 해의 이자율이 가장 비싼 시기가 보통 11월부터 2월까지입니다. 부동산 시장이 활발해지는 봄에 맞춰 이자율을 낮추고 대출을 장려하기 때문에 봄부터 10월까지가 1년 중 이자율이 가장 낮은 시기라고 할 수 있습니다.


 또한 이자율이 비싼 시기에 클로징을 하게 되더라도 대부분의 대출기관에서는 최대 120일까지의 이자율을 보장해주기 때문에 미리 심사를 받고 사전승인을 받게 되면 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 


 하지만 많은 대출기관에서는 Quick Closing에 대해, 즉 30~45일 이내에 클로징이 되는 모기지에 대해 약간 저렴한 이자율을 제공하기도 하기 때문에 잘 알아보고 진행하는 것이 좋습니다.


 때론 클로징 1달 전에 좋은 이자율을 위해 모기지 서류를 접수하기도 하는데, 이 경우엔 기다리는 동안 세이브하는 이자율보다 더 큰 폭의 이자율이 상승할 수도 있다는 리스크가 있습니다.


2. 크레딧 스코어의 부족


 대부분의 대출 기관에서는 최소 680 이상의 신용 점수를 요구합니다. 또한 신용 내역에 어떠한 빚 변제의 연체 내역이 없어야 합니다. 대출기관에서는 부채의 크기와 기간도 중요하게 생각하지만 가장 중요하게 보는 내용은 다름 아닌 부채의 변제 습관입니다.


3. 본인 거주가 아닌 부동산


 대부분의 주택 모기지는 본인이 거주하는 목적에 맞춰 만들어져 있습니다. 투자용 부동산의 경우, 통계적으로 대출기관의 입장에서는 본인 거주용 부동산 보다 큰 리스크를 감수해야 하기 때문에, 몇몇 기관에서는 조금 더 높은 이자율을 부여하기도 합니다.


4. 모기지 부도 보험의 구매 여부


 정부에서는 20% 이하의 다운페이먼트에 대해 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance)의 구매를 의무화하고 있습니다(자영업자 프로그램의 경우 35%). 하지만 모기지가 보험에 들어있는만큼 대출기관에서 감수해야 하는 모기지 부도에 대한 리스크가 낮아지기 때문에, 몇몇 대출기관에서는 일반 모기지(Conventional Mortgage)보다 보험을 구매하는 High-Ratio Mortgage에 대해 조금 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.


5. 콘도 같은 높은 빌딩, 또는 부정형적 부동산


 일부 대출기관에서는 콘도 같은 High rise 빌딩에 대해 더 높은 이자율을 제공하기도 합니다. 또한 Cottage나 콘도 호텔, 또는 다세대 주택 등 정형적이지 않은 부동산에 대해서는 대출기관에서 감수해야 할 리스크가 커지기 때문에 높은 이자율을 책정합니다.


6. 소득의 부족


 만약 본인이 필요한 모기지 금액이 자신의 소득으로 커버할 수 없다면, 조금 이자율이 높은 대출기관에서 여유로운 심사기준으로 받아야 합니다. 또, 자영업자의 경우, 보고된 인컴이 아닌 실제 소득에 가깝게 명시(State) 할 수 있는데, 이 경우 몇몇 은행에서는 조금 더 높은 이자율을 책정하기도 합니다.


7. 사는 지역, 주에 따른 이자율 차이


 평균적으로 온타리오 주의 이자율이 가장 저렴한 편입니다. 그 이유는 가장 많은 인구가 밀집해있고, 가장 많은 대출기관들이 경쟁을 하고 있기 때문입니다. 예를 들어, 온타리오에서 모기지를 받는 사람들은 Prairies나 East Cost에 사는 사람들보다 약 0.1~0.2 정도의 낮은 이자율을 제공받는 경우가 많습니다.


 또한, 알버타의 주민들은 때때로 더 많은 다운페이를 하고 더 낮은 이자율을 받기도 하고(알버타의 Default Rate이 높기 때문에), 퀘벡 주민들은 10년텀의 모기지에서 다른 주보다 더 좋은 이자율을 받기도 합니다. 


8. 대출기관의 가이드라인 변화


 주위의 지인, 친구 또는 가족 등과 이야기 했을 때, 다른 결과가 나오는 가장 큰 이유입니다. 매년 부동산 가격의 상승으로 대출금액이 늘어남에 따라 대출기관에서는 더 큰 리스크를 감당하게 됨으로써 대출을 하기 위한 가이드라인을 계속 강화해왔습니다. 


 예년에 쉽게 받을 수 있는 상황도 올해에 힘들어지는 상황이 있고, 심지어는 2일 전 대출이 가능할 수 있는 상황이 대출 가이드라인의 변화로 불가능해지기도 합니다. 


 좋은 이자율을 받고 가능여부를 타진하기 위해서는 지속적인 정보의 습득이 무엇보다 중요합니다.

 

 

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2017-01-06
부동산 구매 관리에 소요되는 비용

 
 
 한 해를 시작하는 2017년의 1월이 시작되었습니다. 지난 한 해를 돌아보면 예년과 다름없이 부동산 시장은 뜨거웠는데 그에 따라 예산을 빠듯하게 또는 무리해서 집을 구매하신 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 


 또한 집을 유지하면서 예상외의 비용 때문에 힘들어 하는 분들도 많았는데, 한 해의 시작으로 집의 구매와 판매, 그리고 유지에 소요되는 비용들에 대해 집고 넘어가볼까 합니다.


 흔히 집을 구매할 때 모기지 승인을 위한 다운페이먼트 금액만 준비하고 그 외의 클로징 코스트에 대해 생각을 하지 않는 사람들이 많습니다. 클로징 코스트란, 집을 구매할 때 들어가는 총 부대비용을 뜻하는 말로, Land Transfer Tax(취득세), Legal Fee(변호사 비용), Adjustment Cost(주택 판매자에 의해 미리 지불된 재산세, 전기요금, 가스요금 등 중 구매자에 할당된 부분), Moving Cost(이사비용) 등이 포함됩니다.


 또, 새 콘도나 하우스를 분양 받는 경우, Levy 나 다른 주위 개발 비용 등이 구매자에게 전가되기 때문에 더 큰 비용이 소요될 수 있습니다. 


 토론토시의 경우 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 예를 들어, 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시는 $12,200(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $5,725)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


 또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $5,750(Ontario Tax- $2,000, Toronto Tax -$3,750), Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $2,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 이사 후에 가구, 가전제품, 커튼이나 블라인드 등 기본적인 주거환경을 만들 수 있는 부분에 대한 예산 할당도 필요합니다. 


 집을 구매한 후 집을 유지하기 위해 고정적으로 지출되는 부분들이 있는데, 가장 기본적인 것은 모기지 페이먼트, 재산세, 주택보험, 수도•전기•가스 등 유틸리티 비용, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비 등입니다.

 
 그 외에 사람들이 간과하는 부분 중 하나가 집수리 및 보수비용인데, 고정적으로 들어가는 부분이 아니라 중요하지 않게 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 지붕이나 기둥, 페인트 등은 수명이 있기 때문에 주기적으로 교체 또는 수리 등이 필요합니다. 


 일반적으로 집수리와 보수비용으로 매년 집 가격의 1~3%정도 예산을 설정하는 것이 일반적이며, 주기적이 아닌 수년에 한번 목돈이 들어가는 일이므로 미리 준비하는 것이 필요합니다.


 대부분의 사람들이 가진 자산 중 가장 비싸고 가치 있는 자산이 부동산, 바로 집일 것입니다. 그 집을 구매, 관리, 유지하기 위해선 그만한 비용이 소요되며, 그 비용이 미리 준비가 되어야 나만의 가장 가치 있는 자산이 더욱 빛을 발할 수 있습니다. 


 요즘같이 과열되고 있는 부동산 시장에서 가지고 있는 자산을 다운페이로 최대한 활용해서 집을 구매하는 경우가 대부분이지만, 그 이후의 관리, 유지비용 혹은 예상치 못한 수리 및 교체비용 등도 고려해야 그 집을 계속 가치 있게 유지할 수 있습니다.
 

 

 

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2016-12-28
모기지 관련 용어들

 

 모기지 관련 서류를 들여다보게 되면 특정 단어들에 대해 고개가 갸우뚱 해지는 일이 많습니다. 그 이유 중 하나가 바로 생소한 단어들을 사용하는 일이 많기 때문인데, 이미 알고 있는 말임에도 불구하고 다른 단어를 사용하여 혼란이 일어나기도 합니다. 그렇기에 지난번에도 적었던 내용이지만 한 번 더 설명해보려 합니다.


 Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.


 Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.


 Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라집니다.


 Fixed Rate – 고정 금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약 기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다. 


 Term – 모기지의 계약 기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 매 계약 때마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.


 Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇠형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.


 Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동 금리의 경우, 3개월치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다. 


 LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.


 IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율(posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.


 Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부 금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.


 Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.


 Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.


 P.I.T.H – 원금 (Principal), 이자 (Interest), 세금 (property Tax), 그리고 난방비 (Heat)을 뜻합니다. 


 Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간(Bi-weekly) 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다. 


 Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다. 


 1)Increasing Payment – 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.


 2)Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다. 


 Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.


 1)GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


 2)TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금 (일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출 비용 비율을 뜻합니다. GDS 와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.


 Credit Score – 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

 

 

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2016-12-15
2016년 모기지 통계

 

▷2014년부터 2016년까지 구입한 집의 평균 모기지 상환기간(Amortization period) 계약 기간은 22.4년입니다.


▷84%의 2014년부터 2016년까지 구입한 집의 모기지의 상환기간(Amortization period)  계약기간은 25년이나 그보다 짧습니다.


▷왜 집을 구매하지 않느냐는 질문에 캐네디언 18~34세는 다운페이먼트를 저축할 시간이 더 필요하다고 응답했고(43%), 55세 이상의 사람들은 렌트가 훨씬 편하기 때문이라고 응답했습니다(45%).


▷2016년에 모기지를 받은 사람들 중 약 43%의 사람들이 모기지 브로커를 통해 모기지를 얻었습니다.


▷집을 소유하고 있는 사람들의 평균 모기지 이자율은 3.02%이고, 2016년 집을 구매한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.76% 입니다.


▷평균적으로 첫 집 구매자(First-time buyer)의 다운페이먼트 비율은 집 구매 가격의 약 21% 입니다.


▷첫 집 구매자(First-time buyer)의 다운페이먼트 비율은 약 20% 정도로 1990년부터 2016년까지 별차이가 없습니다.


▷첫 집 구매자들이 가장 많이 사용하는 다운페이먼트 출처는 개인저축(Personal saving)이고, 부모로부터 도움을 받는 비율은 2000년에 비해 2배로 상승했습니다(2000년: 7% 2014~2016년: 15%).


▷평균적으로 캐나다의 집 자산(Equity) 비율은 집 가치의 74% 입니다.


▷지난 1년간 9%의 사람들이 집에서 자산을 꺼내(Equity Take-out) 사용했고, 가장 많은 이유는 집의 수리와 공사였습니다. 자산을 꺼낸 평균금액은 $47,600입니다.


▷집 가격의 큰 상승으로 캐네디언의 91%는 집 구매를 한 것에 대해 만족하고 있습니다.


▷모기지 대출은 지난 10년전에 비해 7.1% 상승했습니다. 하지만 지난해에 비해 6.1% 하락하였습니다.


▷주거용 모기지 대출은 2016년 약 1.45 trillion입니다. 2017년엔 약간 상승한 금액인 1.5 trillion이 조금 못 미칠 것으로 예상됩니다.
 

 

 

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2016-12-02
모기지 보험의 종류

 

 모기지 보험이라고 하면 크게 두 가지로 분류할 수 있습니다. 바로 Mortgage Default Insurance 와 Mortgage Creditor Insurance 인데, 오늘은 이 두 보험에 대해 간략히 설명해 드리려 합니다.


 Mortgage Default Insurance


 얼마 전 정부에서 발표한 새로운 모기지 개정 정책에 관련 있는 모기지 부도 보험입니다. 다운페이먼트 금액에 따라 구매 의무가 결정되며, 새로운 모기지 정책 시행으로 보험 구매를 하게 될 경우, 변동금리 고정금리 상관없이 심사 이자율이 4.64%로 심사 기준이 강화 되었습니다. 


 모기지를 진행할 때 가장 먼저 결정하게 되는 일 중 하나가 다운페이 금액을 정하는 일이고, 그 금액에 따라 LTV(집 가격 대비 대출 금액)가 결정되며, LTV의 비율에 따라 Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage 로 나뉘게 됩니다. 


 흔히, LTV가 80% 이하, 즉 20% 이상(자영업자 프로그램의 경우, LTV 65%, 즉 35% 이상) 다운페이먼트를 하게 되면 Conventional Mortgage 로 분류가 되고, LTV가 80% 이상, 즉 20% 이하의 다운페이를 할 경우 High Ratio Mortgage로 분류되어 Mortgage Default Insurance 의 구매 의무를 가지게 됩니다.


 Mortgage Default Insurance 란, High Ratio Mortgage 에 대하여 대출 기관에서 낮은 다운 페이먼트로 집에 대해 확보할 수 있는 담보가 부족하기 때문에 요구하게 되는 보험으로서, 그 금액은 채무자가 지불하게 되지만 수혜자는 대출기관이 되는 보험입니다.


 캐나다에서는 이 보험을 Canada Guarantee, CMHC, 그리고 Genworth 에서 제공하고 있습니다. Mortgage Default Insurance 의 금액은 모기지 금액에 따라 비율로 결정되며 그 금액은 선불로 낼 수도 있고, 모기지 금액과 합산하여 매달 모기지 페이먼트로 함께 낼 수도 있습니다. 


 모기지 보험을 사야만 하는 High Ratio Mortgage의 경우 30년 상환기간은 선택이 불가능 하며 최대 25년의 상환기간까지 밖에 선택할 수 없습니다.

 

 


 Mortgage Creditor Insurance


 Mortgage Default Insurance가 은행을 위한 보험이라면, Mortgage Creditor Insurance는 소비자를 위한 보험입니다. 이 보험은 생명보험과 장애보험 두 종류가 있는데 모두 고객의 선택 사항으로, 두 가지를 다 드시거나, 한 가지만 혹은 안 드셔도 모기지를 얻으시는데 아무런 제약이 없는 보험입니다. 


 다른 보험과 마찬가지로 나이에 따라 다른 금액이 산정되며, 65세 이상은 가입이 불가능합니다. 이 보험은 사망이나 장애 등으로 모기지 납부를 할 수 없게 되는 경우 보험 회사에서 모기지 남은 금액을 전액 대출 기관에 대납을 하게 되어 있는 보험으로 일반적으로 사람들이 생각하는 의미의 모기지 보험이라고 할 수 있습니다. 


 간혹 Mortgage Default Insurance를 들어 놓으시고 모기지 보험이 있다고 생각하시는 분들이 많은데 Mortgage Creditor insurance와 전혀 다른 성격의 보험들 이라는 것을 명심하셔야 합니다. Mortgage Default Insurance는 대출 기관의 리스크를 줄이기 위한, 즉 대출 기관을 위한 보험으로 소비자의 선택의 권한과 혜택이 없다고 보는 것이 맞습니다.


 본인의 상황에 따른 모기지 보험의 혜택을 위해서는 Mortgage Creditor Insurance를 구매하셔야 하며, 필수가 아닌 소비자의 선택 사항이니 본인의 상황을 잘 고려하신 후 선택하시길 바랍니다.
 
 

 

 

 

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2016-12-01
직업에 따른 소득 증명(Income Verification)

 

 대출기관에서 모기지 대출을 진행할 때, 소속된 직업군, 계약 방식 등에 따라 각기 다른 방법의 소득 증명을 통해 상환능력을 판단하게 됩니다. 소득 증명을 하는 방법은 대출 신청자가 어떤 직업군에 속하는가에 따라 크게 달라집니다. 오늘은 각 직업군별 소득증명 방법에 대해 설명하려 합니다.


정규 직업군(Full-Time Employed)


 캐나다 노동인구의 절반 이상이 풀타임으로 고용되어 있으며, 평균 주 35~40시간 근무를 하고 있습니다. 이 경우, 재직증명서(Employment Letter)와 급여지급명세서(Pay stub)로 소득증명이 가능하고, 3개월의 수습기간 (probation)이 지나야 합니다. 


 만약 시간 외 근무(Over time)이 많아 그 금액을 소득으로 사용하고 싶다면, 2년치의 소득보고내역(Notice of Assessment)의 평균을 사용하는 방법도 있습니다.


 필요 서류


- Employment Letter (재직 증명서)
- Recent Pay stubs (최근 자 급여 지급 명세서)
- 2년치 Notice of Assessment (소득 보고 내역)


자영업자(Self Employed)


 대출기관에서는 자영업자의 소득의 안정성을 우선순위로 심사하게 됩니다. 갈수록 심사의 기준 강화가 계속되는 직업군 중 하나인데, 통계적으로 가장 리스크가 크고 채무불이행, 그리고 파산의 빈도가 가장 높은 직업군이기 때문입니다. 


 대출기관에서는 소득의 안정성 확인을 위해 최소 2년 이상 비즈니스가 운영되었다는 것을 기본적인 조건으로 심사하며, 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무상 건전성 등을 면밀히 검토해서 리스크를 줄이기 위해 노력합니다. 


 이를 위하여, 은행에서는 신청인의 개인 세금보고 내역(T1 General) 2년치, 사업체의 소득보고 내역, 사업체가 법인(Corporation)으로 등록되어 있는 경우, 사업체의 재무재표(Financial Statement) 2년치 등을 요구하여 심사에 기준으로 사용합니다. 


 하지만 이런 내용이 심사기준을 만족시킬 경우, 사업체에 소비되는 지출의 일부분을 소득으로 인정해주기 때문에, 본인의 소득보다 조금 더 많은 금액의 소득을 고시(State)하는 것이 가능합니다. 하지만 소득의 고시를 할 경우, 35% 이상 다운페이먼트를 해야 하며, 그렇지 않을 경우 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance)의 구매 의무를 가지게 됩니다. 


 만약 2년이 되지 않아서 1차 금융권에서 받을 수 없는 경우, 2차 금융권에서 받는 방법도 있는데 이 경우, 심사의 기준이 1차 금융권과는 조금 다른 방식으로 진행됩니다. 이 경우, 실질적인 Business Bank Statement의 거래 내역을 기준으로 소득을 판단하게 됩니다. 


필요 서류


- Master Business License (사업자 등록증)
- Financial Statement 2년치 (사업체 재무재표; 법인 (Corporation)의 경우)
- T1 General 2년치 (개인 세금보고 내역)
- Business Bank statement 3~6개월 치 (2차 금융권에서 받을 경우) 


계약직(Part Time) 직업군


 파트타임 직업군의 경우, 주마다 35~40시간 일을 하는 것은 아니지만 꾸준히 일을 하는 경우, 지난 2년간 이 직업에 계속 종사하고 있고, 앞으로도 계속될 가능성이 높은 경우엔 여기에서 받은 소득을 기준소득에 일부분으로 사용할 수 있습니다. 


 파트타임의 경우, 얼마나 벌었나 보다는 얼마나 꾸준히 일했는가가 중요한데, 마트나 식당 등에서 몇 년간 꾸준히 번 소득은 100% 소득으로 인정이 가능하지만 어떤 이벤트나 파티 등의 비정규적인 곳에서 발생하는 소득은 고정소득으로 보이지 않기 때문에 소득으로 인정되지 않습니다.


 보통 파트타임의 경우, 2년 이상의 경력을 요구하게 되며, 계약직으로 근무하는 경우도 최소 2년 이상의 경력을 요구하게 됩니다.


 필요 서류


- Employment Letter (재직증명서)
- Recent Pay stubs (최근 급여 명세서)
- 2년치 Notice of Assessment (소득보고 내역)


 그 외의 소득에 대한 증명


 배당금이나 이자 수익이 있을 경우, 지난 2년간 배당금이나 이자 수익을 꾸준히 받았으며, 향후에도 지속적으로 수령할 것이라고 판단되는 경우, 기준소득의 일부분으로 사용이 가능합니다.


 또, 임대 수입이 있을 경우, 임대 계약서의 첨부를 요구하며, 임대 소득이 지속적인 것을 입증할 수 있는 경우에는 기준 소득의 일부분으로 사용할 수 있습니다. 하지만 임대 소득의 경우, 그 부동산에 소요되는 지출을 제한 나머지 부분만을 소득으로 인정해 줍니다.


 이처럼 종사하는 직업군, 그리고 계약된 내역에 따라 필요한 서류, 요구하는 경력의 기간 등이 다르기 때문에 그에 맞는 정확한 준비가 필요합니다. 본인에게 맞는 준비가 미흡하면 예상치 못한 시간, 노력이 소요될 수도 있으니 사전에 꼼꼼히 확인, 준비하시기 바랍니다.
 

 

 

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Ohsteve
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2016-11-22
시중은행, 정부 부동산 안정화에 동참

 

 지난 10월, 정부에서는 부동산 안정화를 위한 정책 시현을 발표하고, 그 시작으로 모기지 보험 구매의 가이드라인을 대폭 강화했습니다. 캐나다의 은행들도 부동산 안정화에 동참하기 위해 변동 이자율을 올리는 움직임을 보이고 있습니다. 


 현재 prime rate(우대금리)와 Posted Rate(고시금리)를 올리려는 움직임을 보이고 있고, Big 6 은행 중 TD Bank는 가장 먼저 prime rate를 2.7%에서 2.85%로 올렸습니다. 


 은행들은 앞으로 강화되는 대출 비용에 따라 이자율 discount의 폭을 향후 12개월 동안 줄일 것으로 예상됩니다. 


 전문가들은 올해 시작된 부동산 안정화 정책으로 인해 향후 대출 기관의 대출 비용(lending costs)과 보험 비용을 인상할 것으로 예상했고, 이 비용들은 고스란히 소비자들에게 전가되어 높은 이자율로의 대출로 이어질 것이라 전망했습니다.


 또한, 트럼프의 미국 대통령 당선으로 인해, 이자율에도 큰 영향을 끼칠 것으로 보입니다. 최악의 경우, 향후 2~3년 동안 이자율이 1~1.5% 상승할 수도 있는데, 이 경우, 소비자들은 10만불 당 연 $1,400의 이자를 더 지출하게 됩니다.


 현재 정부는 심화되고 있는 부동산 가격 상승에 많은 관심을 기울이고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 캐나다의 집 가격과 판매량은 계속 상승하고 있는데, CREA에 따르면, 올해 10월 판매량이 역대 10월 판매량을 기록하였고, 이 수치는 작년 10월 대비 2%, 올해 9월 대비 2.4% 상승한 수치라고 합니다.


 또한 10월의 집 평균 판매 가격은 $481,994로 작년 대비 5.9% 상승하였고, 밴쿠버와 토론토 지역을 제외한 평균 가격은 $361,012였습니다. 


 현재 주목하고 있는 지역이 외국인 투자자에 대해 극단적인 방법을 택한 밴쿠버 지역인데, British Columbia Real Estate Association에 따르면, 지난달 MLS를 통해 거래된 부동산은 7,272건, 거래된 Volume은 $4.4billion으로 이는 지난해에 비해 거래는 16.7%, Volume은 24.2% 하락한 수치라고 합니다.


 또한, BC주 10월 평균 부동산 판매 가격은 $606,787로 작년 대비 9.1% 하락하였습니다. 


 올해 발표한 내용에 따르면 정부에서는 집 가격의 안정을 위해 모니터링과 여러 가지 정책의 시정을 계속할 예정입니다. 올해 보험 구매 가이드라인의 강화를 시작으로 계속 여러 규정 강화와 함께 많은 새로운 정책을 시현할 것으로 예상됩니다. 


 만약 부동산 구매를 고려하고 계시는 분이 있다면 규정이 완화될 가능성은 낮을 것으로 보이니 빨리 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다.
 

 

 

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Ohsteve
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2016-11-11
좋은 크레딧 스코어 만들기

 

 현재의 낮은 이자율은 많은 사람들이 전에 없던 큰 부채를 갖게끔 하고 있습니다. 하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것은 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇 점인지에만 관심을 두지만 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다.


 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다. 


 사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때(예; 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 차 리스 등) 시작되게 되는데, 좋은 신용점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다. 


 반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용 기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다. 


 이런 내용들이 왜 중요할까요? 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고 있고, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연하게도, 모기지를 얻을 때, 대출 기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.


 신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출 기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어 졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 크레딧 점수는 300점에서 900점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 


 가스나 물, 그리고 전기료 등이 직접 크레딧 점수에 영향을 주지는 않지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 하지만 cell phone이나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


 그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?


- Payment History : ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date 가 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.


- Credit Mix and Credit History: 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 대출, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단될 수 있습니다.


- Credit Utilization: 얼마나 많은 부채를 한 번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 한도가 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로 4500불 이상인 경우, 한도에 근접하기 때문에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.


- Public Records and Judgements: 만약 Bankrupcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용 점수에 매우 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 


- Number of Credit accounts seeking at one time: 쉽게 설명하자면 짧은 기간 동안 얼마나 많은 신용 체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용 체크를 하게 되면 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 
 그러므로 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.


 많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 본인 신용 체크를 하는 것도 신용점수에 영향을 끼치는가 하는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용체크를 하는 것으로 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.


 좋은 신용점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용 점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러 가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다. 


 신용점수는 Equifax(www.equifax.ca)와 TransUnion(www.transunion.ca) 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국 사람들의 경우, 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 하는 것을 권장합니다.
 

 

 

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Ohsteve
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2016-11-04
‘First Home Buyer’의 집 구매

 

 ‘내 집의 마련’, 모든 사람들이 가지고 있는 기본적인 꿈이자 목표이며, 생활의 기틀을 닦는 초석이 되는 일 중 하나입니다. 요즘 부동산 시장의 계속된 가격 상승으로 많은 사람들이 본인의 첫 집 구매에 어려움을 겪고 있고, 얼마 전 개정된 모기지 정책에 따라 받을 수 있는 모기지가 예전보다 줄어들어 더욱 더 어려운 상황에 놓이게 되었습니다. 


 그에 따라 사람들은 예전보다 많은 다운 페이먼트 자금 확보에 심혈을 기울이고 있으며, Mortgage Professional Canada의 집 구매 예정자들의 통계에 따르면, 약 63%의 구매 예정자들이 집 구매에 쓰일 다운 페이먼트를 위한 저축을 하고 있고, 약 70%의 사람들이 5년 이내에 집 구매 계획을 가지고 있다고 합니다.

 
 아마 이 글을 읽는 분들, 또는 자녀들의 첫 집 구매를 계획하고 있는 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 그렇다면 첫 집 구매자들이 받을 수 있는 혜택, 그리고 주의할 점은 어떤 것들이 있을까요?


 첫 번째 혜택으로는 취득세(Land Transfer Tax)의 감면이 있습니다. 토론토 시의 경우, 집을 구매하면 토론토 시 취득세와 온타리오 주 취득세 두 가지의 세금이 부과가 되는데 첫 집 구매자들은 이 두 가지의 세금에서 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다. (최대 감면 혜택 $5,750; Toronto $3,750, Ontario $2,000).


 예를 들어, 첫 집 구매자가 아닌 일반 구매자의 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시는 $12,200 Land Transfer Tax (Ontario Tax $6,475, Toronto Tax $5,725)가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시는 $6,475의 Land Transfer Tax가 발생하지만, 첫 집 구매자의 경우, 토론토 시는 $6,450 ($12,200 - $5,750) 온타리오 다른 지역은 $4,475 ($6,475 - $2,000)만 발생하게 됩니다.


 두 번째 혜택으로는 은퇴 적금(RRSP; Registered Retired Saving Plan)의 다운페이먼트 활용을 통한 절세 효과를 누릴 수 있습니다. CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $25,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. 이 금액은 최대 15년 동안 무이자 상환을 하게 되며, 첫 상환 지불은 2년안에 언제든 갚기 시작 하면 됩니다. 


 그렇다면, 첫 집 구매자들이 집 구매 전 주의해야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까요?


 우선 자신의 자산 현황과 부채 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 집 구매를 위한 모기지를 받기 위해서는 지금 본인이 가지고 있는 자산, 그리고 가지고 있는 Student Loan, Car Loan, 그리고 Credit Card Loan 등의 부채상황을 정확히 파악해야 합니다. 요즘 같이 적은 다운 페이먼트로의 집의 구매가 전보다 어려워진 만큼 그 어느 때보다 정확한 파악이 필요합니다. 


 그 후, 본인의 소득과 부채 계산을 통해서 받을 수 있는 모기지 금액을 전문가를 통해 산정한 후 가지고 있는 자산을 더해서 집 구매 계획 예산을 산정해야 합니다. 그리고 부동산 중개인을 선택한 후, 모기지 전문가와 상의해 주어진 예산 안에서 위치, 집의 종류 등을 선택하게 됩니다.


 또한, 모기지 사전 승인을 받아놓게 된다면 집 구매에 유리한 위치에 설 수 있습니다. 요즘 같은 셀러(Seller) 부동산 마켓에서는 계약서에 여러 조건 (Condition)을 넣기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 모기지의 사전 승인은 무엇보다 중요한 사항 중 하나입니다.


 모든 일의 처음이 그렇듯, 처음 집을 구매하게 되면 모든 진행 사항이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만, 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 따른 필요서류들을 미리 준비하고 과정을 인지한다면 복잡한 과정들도 쉽게 진행될 수 있으니 전문가와 상담하여 사전에 준비할 것을 추천 드립니다.
 

 

 

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