오히려 지금이 기회(4)

지난주 로버트 기요사키의 내년 초 달러화의 폭락 예견과 함께 지금 기회가 될 수 있는 것은 리세일(Resale) 콘도라며 추천하였다.

우선, 작년 중국 부동산 시장의 거품붕괴가 시작된 헝다그룹의 파산위기로 중국 각 지역의 공사중단과 더불어 파산 위기는 1년 넘게 이어지고 있는 상황으로, 중국당국은 중국발 글로벌 위기로 이어지지 않게 하겠다면서 질서 있는 파산을 유도하여 왔지만, 최근 몇 달간 미국의 급격한 금리인상의 결과 강 달러화가 계속되면서 중국은 더 위태로운 사태를 맞이하고 있다.

집 담보대출을 못 갚겠다며 대출상환거부를 하며 시위가 확산되자 20차 당대회를 앞두고 중국당국은 개입을 시작하였고, 그 결과 주택담보대출 금리를 낮추어주기로 하고 주택교체 소득세 환급도 해주기로 약속하면서 중국정부는 부동산 업계에 120조 원 유동성을 공급할 것을 고려하고 있으나 유례없는 강 달러라는 복병을 만나 진퇴양난에 빠진 상황이다.

부동산 거품 붕괴를 늦추기 위해서 정책자금투입이 불가피하지만 무너지는 위안화 환율을 방어하려면 무턱대고 돈을 풀 수도 없는 입장에 최근 중국공산당 인민일보에는 미국의 과격한 금리 인상이 전세계에 위험을 전가하고 있다며 대대적으로 비판하는 것을 보면서 중국이 그동안 부동산으로 전 세계에 얼마나 큰 영향력을 행사해 왔었는데 지금의 금융위기로 무너질 경제를 걱정하는 상황을 보니 격세지감을 느낀다.

아마도 20차 당대회의 성공을 위해 벌려놓은 일들 때문에 당대회를 마치고서도 큰 어려움을 겪을 것으로 보이는바 앞으로 상당한 기간 동안은 미국에 저자세를 보일 수 밖에 없을 것이다.

그러나 이 와중에 미국도 중국이 처한 경제적 상황을 불구경하듯 볼 수 만은 없는 상황이다. 인플레이션에 강경한 입장을 취하면서 너무 가파른 금리 인상을 가져가다 보니 경기둔화라는 우려와 함께 더 나아가 디플레이션적인 경기파탄의 위험을 키워가고 있는 것으로 보이기 때문이다.

미 연준이 연말까지 2차례 총 1% 미만의 추가 금리를 이어가는 식으로 금리 인상속도를 저속으로 급히 바꾸고 내년부터는 유지하는 정책으로 변경해야 할 것으로 보인다.

지금 미국은 고금리 정책을 쓰다가 제 발등을 찍는 오류를 범하고 있기 때문이다. 미국의 제조기업들이 이 정책으로 인하여 강한 달러가 지속되면서 가격 경쟁력을 잃어 매출이 급감하고 있고 환차손도 발생하고 있어 국내 사업투자에 투자위축과 고용창출에 역효과를 가져와 결국은 미국기업들을 쇠약하게 만들 것이기에 필자는 내년 초 미국이 고금리 정책을 철회하는 선택을 할 수 밖에 없을 것으로 보고 있다.

금리인상 정책이 바뀌면 급격한 달러화 폭락사태가 벌어질 가능성이 대두되고 있어 그럴 경우 실물자산 투자야말로 위험을 피할 수 있는 방법으로 보는 것이다. 대표적인 실물자산으로 부동산만한 것이 없기에 주식, 채권 등의 금융자산에서 실물자산으로 갈아타야 하는 것이다.

이에 따라 부동산 시장의 가격하락과 약세는 서서히 반등하는 계기가 되겠지만 급격한 반등 역시 힘들 것으로 보이는 것은 COVID19 이전부터 가격 상승세가 이어졌던 부동산 시장이 살짝 지칠 무렵쯤에 COVID19 팬데믹으로 저금리에 유동성 자금이 풀리면서 더 급격한 부동산 가격상승으로 이어지면서 큰 거품을 만들어 지금은 그때 만들어진 거품 정도만이 빠진 상황으로 보이기 때문이다.

어찌되었건 지금은 금리가 높은 상황이지만 더 이상 금리가 오르지 않을 것이라는 믿음은 공급이 부족한 광역토론토의 부동산 시장에 반등이라는 심리적 우위를 점하게 될 것이고 다시 부동산 가격은 완만한 상승기조를 맞이하게 될 것이다.

이에 필자는 리세일 콘도가 좋은 투자기회라고 하였는데, 리세일 콘도 중에서도 스튜디오, 1베드 또는 1베드+덴 정도의 작은 사이즈의 콘도들을 그 대상으로 보는 것이다. 금리 부담으로 모기지를 많이 빌리는 것은 당연히 부담이 될 수 밖에 없는 것도 그 이유 중 하나이고, 사회 초년생들이 구입할 수 있는 여력에도 한계가 있어 작은 사이즈의 콘도들만이 대상에 속하기 때문이기도 하다.

그리고 2베드 이상의 콘도의 경우, 가격이 타운하우스 가격과 거의 비슷한 수준까지 올라갔기 때문에 그만큼 매력이 떨어질 수 밖에 없어서이다.

그리고 더 중요한 이유는 토론토가 채택한 IZ(Inclusionary Zoning)정책이 가져올 부정적인 효과 때문이다. (다음 호에 계속)