작년 중반기부터 콘도분양 시장의 급작스러운 가격상승 바람이 불기 시작하여 올 초에 이르러 토론토 다운타운은 스퀘어 피트당 2천불이 넘는 기록이 만들어졌고 노스욕은 스퀘어 피트당 1600불이 넘는 수준에 도달하였다. 이로써 토론토 다운타운의 500sqf도 안 되는 작은 1베드룸 콘도가 100만 불이 넘어가는 새로운 기록이 만들어진 것이다.

이런 분양 콘도가격의 가파른 상승은 지금 벌어지고 있는 러시아의 우크라이나 침공 직전에 벌어진 일로 전쟁의 여파로 인한 원자재와 에너지 가격 급상승은 곧이어 발생하였다.

이는 엄청난 수익이 예상되었던 건설회사들에게는 수익감소라는 그나마 불행 중 다행인 상황으로 이어졌겠지만, 1년도 채 되지 않은 짧은 기간 동안 스퀘어 피트당 300불 이상 가파르게 올라간 현재의 분양콘도 시장을 바라보고 있노라면 과연 향후 4년쯤 정상적인 콘도시장이 형성될 수 있을 것인가 하는 의문이 생긴다.

Yonge street를 따라 다니다 보면 여기저기 신규 콘도 프로젝트를 신청했다는 알림 간판들이 사방에 세워져 있고 최근에도 지속적으로 증가하고 있다. 한번 오른 분양콘도 가격은 좀처럼 뒷걸음 치지 않는다는 것이 기정사실이다. 이미 분양콘도를 구매한 구매자들로부터 고소를 당하지 않으려면 동일 프로젝트의 경우, 가격을 올리면 올렸지 절대 내릴 수 없다. 단지 특별한 날을 정하여 프로모션을 가장한 디스카운트만이 제공될 뿐.

최근 일련의 경기침체로 분양을 계획하고 있던 건설회사들 중 다수는 결국 계획을 바꿔 분양을 미루는 선택을 하고 있고 계획대로 분양을 진행하는 회사들은 원자재 수급의 불안정과 가격상승이란 이유로 이미 오른 분양가격을 유지하기보다는 추가로 상향 조정하여 진행하고 있다.

올해 초만 하더라도 분양 콘도 유닛을 구하기란 하늘의 별을 따기보다 어렵다는 자조 섞인 표현을 하곤 했었는데, 지금은 남아돌아간다. 심지어 콘도 유닛 한 채를 중개하더라도 부동산 수수료를 더 높여주겠다는 광고들이 중개인들에게 날아든다.

향후 4년쯤 콘도시장은 과연 어떻게 될까?

리세일 콘도가격의 급격한 추격상승으로 분양된 콘도가격과 밸런스를 맞추어 가던지 아니면 과거 2012년 분양콘도 침체 사태의 악몽이 재현될 수 있다. 혹 건설사들이 분양콘도들의 건축을 인위적으로 지체시켜 부동산 수요와 공급난 우려를 부각시켜 부동산 폭등이 촉발될 수도 있다. 어찌되었든 간에 향후 지금의 리세일 콘도 가격은 크게 상승 할 수 밖에 없을 것이다.

렌트시장도 팬데믹 이전으로 차츰 돌아가고 있는 추세여서 스퀘어 피트당 천불 정도의 리세일 콘도는 렌트 수익 대비 모기지 부담이 그나마 적고 이미 부동산 투기억제 정책이 시작되어 분양콘도의 경우 전매로 팔 경우 100% 수익에 세금을 징수하는 인컴소득으로 계산되어 수익성이 나빠질 것이고 클로징 후 1년 이상 소유를 할 경우 렌트비 대비 모기지 부담이 커서 역시 소유하는 동안 관리하기 버거울 것이 눈에 선하다.

대략적인 계산으로 향후 4년 지나는 시점에 렌트비가 많이 올라 $5/sqf라는 가정을 하더라도 500sqf의 콘도 유닛이 받을 수 있는 월 렌트비는 $2,500 이다. 콘도가격이 100만 불이니 다운페이를 40만불 하더라도 60만불을 모기지로 빌리는 가정하에 지금의 모기지 이자율 정도를 적용한다면 약 3천불 정도의 모기지를 매달 갚아야 하는 상황이 될 것이다.

관리비도 스퀘어 피트당 $0.70로 가정을 하면 월 $350이 추가로 들고 0.7%의 재산세를 가정하면 월 $583이 추가되어 결국 매월 $1,433이 모자라 본인의 주머니에서 꺼내어 막는 방법 밖에 없을 것이다. 여기엔 바로 렌트가 나간다는 가정하에 한 달치 부동산 커미션도 빠졌고 분양콘도 구매 시 대략 5% 정도의 추가 세금과 비용들도 감안한다면 충분한 여유 자금이 없는 투자자들의 입장에서는 감당이 되질 않을 것이다.

이젠 리세일 콘도로 눈을 돌려야 할 때라고 본다.

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