모든 분야에는 오랜 경험에서 생긴 법칙(Rule of Thumb)들이 있으며, 당연히 캐나다나 미국에서 부동산 투자를 할 때 흔히 사용되는 경험법칙들이 있습니다. ‘Rule of Thumb’이라고 하면, 어림잡아 눈대중으로 판단하는 기준이나 근거를 말하는데, 이처럼 경험에서 나온 손쉬운 판단기준이 복잡하고 정교한 과학적 방법보다 더 유용한 도구가 되기도 합니다. 하지만 어떤 경험법칙은 더 이상 현재의 시장상황에서는 맞지 않는 것일 수도 있습니다. 아래에서는 그 중 대표적인 것들을 소개하겠습니다. 

1. 부동산 투자의 1% 또는 2% 법칙

투자한 부동산에서 나오는 월세가 구입가격의 1% 또는 2% 이상은 되어야 한다는 법칙입니다. 하지만, 요즘의 부동산 시장에 적용하기엔 이미 무리한 경험법칙이 되었습니다. 도시지역이 아닌 지방의 저렴한 집이나 상가에서는 과거에 구입한 건물가격의 1% 이상의 월세를 받은 적도 있었지만, 대체로 시세차익은 별로 기대하기 어려운 경우가 많았습니다.

더구나 지금처럼 도시지역이 아니어도 부동산 가격이 꽤 오른 상태여서 월세를 구입가격이 1% 또는 2% 이상이 되는 물건은 더 이상 찾기가 어려워졌습니다. 만일 구입가격이 워낙 낮아서 1% 또는 2%의 월세가 나온다면 현금흐름(Cash Flow)은 좋으므로 시세차익보다는 임대수입을 생활비로 사용하려는 투자자에게 더 어울릴 것입니다. 하지만, 몇 년 후에 되팔 때는 아마도 시세차익은 거의 없거나 매각에 어려움을 겪을 가능성이 큽니다.

대개 부동산을 구입한 후에 월세를 올려서 0.7%를 1.2%로 올라가게 하는 방법을 사용하지만, 주거용 부동산일 경우에는 렌트인상률 가이드라인이 적용되어 집주인 마음대로 올리기 어려운 경우가 많으며, 상업용 부동산의 경우에는 장기리스에 합의된 렌트비를 적용하므로 매입 후 바로 렌트를 올리는 게 쉽지 않습니다. 다만 비어있는 상가건물을 인수하여 건물을 보수하고 그 지역에 맞는 업종으로 재구성한 다음, 보다 수익성이 좋은 비즈니스를 운영하는 세입자들을 유치하여 더 높은 월세수입을 올리기도 합니다.

2. 구입과 렌트를 판단하는 5% 법칙

구입할 집값의 5%를 12로 나누어 이를 순익기준점(break-even point)으로 삼은 다음, 비슷한 집의 월세가 이보다 더 낮다면 차라리 렌트로 사는 게 낫다는 법칙입니다. 만일 60만불짜리 콘도유닛을 구입할 경우, 5%는 $30,000이 되고, 이를 12로 나누면 $2,500 이 됩니다. 그러므로, 임대로 나온 비슷한 콘도유닛의 월세가 $2,500보다 낮다면 구입하는 것보다 렌트로 사는 것이 낫다는 경험법칙입니다. 이러한 판단에는 미래의 부동산 가격 상승을 감안하지 않은 단순화한 공식으로 보여집니다. (다음 호에 계속)

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