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    허진구의 '알기쉬운 캐나다 부동산 상식'

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    "2003년 부동산 캐나다 창간이후 부동산 분야 고정 칼럼니스트"

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세입자가 있는 집을 매매할 때 주의할 사항

 

온타리오주의 주거용부동산 임대차 관계법(Residential Tenancies Act, 2006)에 따르면, 세입자가 살고 있는 집을 매매할 경우라도 아직 유효한 임대계약기간이 남아있다면 기존 세입자를 내보내지 못하게 되어있습니다. 따라서 세입자를 끼고 매매하는 것은 가능하지만 매매를 이유로 살고 있는 세입자를 강제로 내보낼 수 없으므로 각별한 주의가 필요합니다.

우선, 매각하는 셀러의 입장에서는 현재 살고 있는 세입자와 맺은 임대차계약서의 내용을 살펴보고 정확히 언제 계약이 만료되는지 확인하여야 합니다. 대개 3가지 방법 중 하나를 선택하게 됩니다.

그 첫째는, 아직 임대차계약기간에 여러 달 남아 있는 상황에서 집을 팔아야 하는 상황이라면, 시장에 내놓고 집을 보여줄 때 잠재적인 구매자에게 본인 또는 가족이 직접 거주할 경우 입주가 언제쯤 가능한지를 알려주어야 합니다. 대개 이러한 경우에는 기존 세입자를 그대로 살게 하면서 투자용으로 구입하는 바이어 또는 남은 임대차계약이 만료될 때까지 기다릴 의향이 있는 바이어만 관심을 가지게 되므로 매각에 있어서 불리한 편입니다.

집을 보여 줄 때에도 집주인이 사는 집보다 청결을 유지하기가 어려울 뿐만 아니라 집을 보여주는 예약일정도 세입자의 협조가 없으면 원활하게 진행되지 못합니다. 게다가 가격도 일반적인 매매가격 보다 덜 받게 될 가능성이 높습니다.

두 번째 방법은, 12달의 임대차계약기간이 지나서 매달 자동으로 갱신되는(month-to-month renewal) 시점까지 기다렸다가 집을 리스팅하거나 잔여계약기간이 두 달여 남은 시점에서 리스팅하는 방법입니다.

세 번째 방법은, 세입자에게 집을 매각하려는 계획을 밝히고 적정금액을 보상하고 미리 내보내고 리스팅하는 방법입니다. 모든 세입자가 다 협상에 응하지는 않겠지만, 만일 이 방법이 가능하다면 쇼잉(showing)도 훨씬 효과적이며, 가격협상도 세입자를 둔 채로 매각할 때보다 유리한 편입니다.

바이어로서는 잔금 날에 과연 현재의 세입자가 확실히 집을 비워줄지에 대한 염려를 하게 되며, 이 때문에 오퍼가격에도 영향을 주는데, 실제로 가끔 문제를 일으키는 세입자가 있어서 리스크로 간주할 수 밖에 없기 때문입니다.

현행 주거용 임대차 관계법에서는, 집주인 또는 집을 구입한 바이어가 본인이나 그 가족이 거주할 목적으로 세입자를 내보낼 때는 세입자가 살 다른 집을 구할 수 있도록 반드시 60일 전에 사전통지를 하여야 하며, 1달치 임대료를 보상해주어야 합니다. 물론 12달의 임대차계약기간이 만료된 경우에만 60일전 사전통지로 내보낼 수 있습니다.

 그런데, 매매의 경우에는 셀러가 바이어를 대신하여 Landlord Tenant Board(LTB)에서 정한 N12 양식(Form N12 : “Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit”)을 작성하여 세입자에게 통지한 후 사본을 바이어에게 제공하여야 하며, 1달치 임대료 보상도 바이어가 아닌 셀러의 의무사항입니다.

주의할 점은, 60일 사전통지규정은 임대료 납부주기로 따졌을 때 최소 60일이 되어야 합니다. 예를 들어 매달 1일에 임대료를 납부하는 경우, 5월 10일에 통지를 주었다면 가장 빠른 퇴거 가능일자는 7월 31일이 됩니다.

 

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