(지난 호에 이어)

3. 부동산 투자의 10% 법칙

이자율이 1% 오를 때마다 부동산을 구입하기 위한 자금조달능력은 10% 정도 떨어진다는 경험법칙입니다. 이자율이 올라도 소득은 단기간에 바로 오르지 않으므로 모기지 대출 가능한 금액은 그만큼 줄어듭니다.

 4. 부동산 투자의 50% 법칙

임대수입을 목적으로 부동산에 투자한 경우, 임대사업에서 거두어들일 순이익을 추정할 때는 총렌트수입의 50%를 각종 운영비용(operating expenses)으로 공제해야 한다는 경험법칙입니다.

이 법칙은 경험이 적은 부동산 투자자가 임대수익을 과대하게 예상하는 것을 방지하기 위한 도구입니다. 이 때 보험, 재산세, 유지보수비용, 유틸리티 및 관리비 등이 50%의 운영비용에 포함됩니다만, 50%의 비용에서 제외되는 것은 모기지 상환금액, 임대소득에 대한 세금, 부동산 감가상각 등입니다.

50% 경험법칙은 많은 매물들 중에서 렌트수입만 알면 1차적으로 옥석을 가려낼 수 있다는 장점이 있습니다만, 보다 정교한 계산을 해보았을 때 제법 괜찮은 매물들을 놓칠 수 있다는 단점도 가지고 있습니다.

그리고 실제비용은 매물의 종류와 특성, 그리고 인플레이션에 따라 달라질 수 있는 가변성을 가지고 있습니다만, 50% 법칙을 적용하여 특정 부동산을 구입하면 렌트수입에서 각종 비용을 1/2로 가정하여 공제한 후 모기지 상환금액을 빼면 남는 금액이 매달 얼마나 될지를 알아보고자 할 때, 즉 현금흐름(Cash Flow)이 플러스(+)가 될지 마이너스(-)가 될지를 간단히 판단할 수 있다는 장점이 있습니다.

 그러므로, 1차적으로 50% 경험법칙을 거친 대상 매물에 대해서는 2차적으로 보다 자세한 비용항목 및 투자수익률 계산을 한 후에 의사결정을 하게 됩니다.

5. 부동산 투자의 70% 법칙

부동산 투자방법 중에서 허름한 집을 구입하여 단기간에 수리를 끝낸 후 다시 시장에 매물로 내놓아 집수리 비용을 빼고도 이익을 남길만한 좋은 값에 되파는 수법을 “Flipping”이라고 부릅니다. 집을 완전히 달라져 보이게 고친다는 의미에서 ‘뒤집는다'는 영어단어를 사용하는데, 공사의 범위는 주택시장의 상황에 따라 달라집니다.

주택시장이 호황기일 때는 대충 겉보기에만 그럴듯하게 고쳐도(cosmetic repairs) 잘 팔리지만, 균형된 주택시장인 경우에는 제대로 된 리노베이션(renovation)을 통해서 다른 경쟁매물들과 차별화 될만한 특장점을 살려 세심하게 공사해야 합니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >