오원식 칼럼
모기지를 받을 때 이자율과 함께 월 납부금액을 산정할 때 사용되는 요인이 바로 Amortization입니다. Amortization Period란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 선택이 가능합니다.
상환기간의 결정은 총 대출기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부금액은 적어지지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.
예를 들어 연 2.5%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.
|
모기지 금액
|
상환 기간
|
월 납부 금액
|
총 이자 금액
|
|
$300,000
|
5년
|
$5,322.50
|
$19,350
|
|
|
10년
|
$2,826.33
|
$39,160
|
|
|
15년
|
$1,998.54
|
$59,738
|
|
|
20년
|
$1,587.82
|
$81,077
|
|
|
25년
|
$1,343.90
|
$103,169
|
|
|
30년
|
$1,183.35
|
$126,005
|
|
|
35년
|
$1,070.41
|
$149,572
|
위에 표에서도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $160 줄어드는 반면 추가되는 5년 동안 약 2만3천불의 이자를 더 내게 됩니다.
또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다.
예1) 30만불 모기지의 연 2.5% 이자율, 25년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화
|
|
Beginning Balance
|
Interest
|
Principal
|
Ending Balance
|
|
1
|
$300,000.00
|
$7,400.19
|
$8,750.01
|
$291,249.99
|
|
2
|
$291,249.99
|
$7,178.91
|
$8,971.29
|
$282,278.70
|
|
3
|
$282,278.70
|
$6,952.03
|
$9,198.17
|
$273,080.55
|
|
4
|
$273,080.55
|
$6,719.45
|
$9,430.75
|
$263,649.79
|
|
5
|
$263,649.79
|
$6,480.95
|
$9,669.25
|
$253,980.53
|
|
6
|
$253,980.53
|
$6,236.41
|
$9,913.79
|
$244,066.76
|
|
7
|
$244,066.76
|
$5,985.71
|
$10,164.49
|
$233,902.29
|
|
8
|
$233,902.29
|
$5,728.70
|
$10,421.50
|
$223,480.77
|
|
9
|
$223,480.77
|
$5,465.13
|
$10,685.07
|
$212,795.70
|
|
10
|
$212,795.70
|
$5,194.90
|
$10,955.30
|
$201,840.43
|
|
11
|
$201,840.43
|
$4,917.89
|
$11,232.31
|
$190,608.11
|
|
12
|
$190,608.11
|
$4,633.84
|
$11,516.36
|
$179,091.75
|
|
13
|
$179,091.75
|
$4,342.62
|
$11,807.58
|
$167,284.16
|
|
14
|
$167,284.16
|
$4,044.00
|
$12,106.20
|
$155,177.97
|
|
15
|
$155,177.97
|
$3,737.86
|
$12,412.34
|
$142,765.63
|
|
16
|
$142,765.63
|
$3,423.97
|
$12,726.23
|
$130,039.41
|
|
17
|
$130,039.41
|
$3,102.15
|
$13,048.05
|
$116,991.35
|
|
18
|
$116,991.35
|
$2,772.18
|
$13,378.02
|
$103,613.34
|
|
19
|
$103,613.34
|
$2,433.88
|
$13,716.32
|
$89,897.01
|
|
20
|
$89,897.01
|
$2,087.01
|
$14,063.19
|
$75,833.82
|
|
21
|
$75,833.82
|
$1,731.38
|
$14,418.82
|
$61,414.99
|
|
22
|
$61,414.99
|
$1,366.76
|
$14,783.44
|
$46,631.53
|
|
23
|
$46,631.53
|
$992.89
|
$15,157.31
|
$31,474.22
|
|
24
|
$31,474.22
|
$609.58
|
$15,540.62
|
$15,933.61
|
|
25
|
$15,933.61
|
$216.59
|
$15,933.61
|
$0.00
|
예2) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 30년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화
|
|
Beginning Balance
|
Interest
|
Principal
|
Ending Balance
|
|
1
|
$300,000.00
|
$7,422.42
|
$6,801.90
|
$293,198.06
|
|
2
|
$293,198.06
|
$7,250.40
|
$6,973.92
|
$286,224.11
|
|
3
|
$286,224.11
|
$7,074.04
|
$7,150.28
|
$279,073.80
|
|
4
|
$279,073.80
|
$6,893.21
|
$7,331.11
|
$271,742.67
|
|
5
|
$271,742.67
|
$6,707.81
|
$7,516.51
|
$264,226.14
|
|
6
|
$264,226.14
|
$6,517.73
|
$7,706.59
|
$256,519.54
|
|
7
|
$256,519.54
|
$6,322.87
|
$7,901.45
|
$248,618.04
|
|
8
|
$248,618.04
|
$6,123.04
|
$8,101.28
|
$240,516.73
|
|
9
|
$240,516.73
|
$5,918.18
|
$8,306.14
|
$232,210.55
|
|
10
|
$232,210.55
|
$5,708.14
|
$8,516.18
|
$223,694.32
|
|
11
|
$223,694.32
|
$5,492.75
|
$8,731.57
|
$214,962.73
|
|
12
|
$214,962.73
|
$5,271.94
|
$8,952.38
|
$206,010.33
|
|
13
|
$206,010.33
|
$5,045.56
|
$9,178.76
|
$196,831.54
|
|
14
|
$196,831.54
|
$4,813.44
|
$9,410.88
|
$187,420.63
|
|
15
|
$187,420.63
|
$4,575.42
|
$9,648.90
|
$177,771.73
|
|
16
|
$177,771.73
|
$4,331.44
|
$9,892.88
|
$167,878.82
|
|
17
|
$167,878.82
|
$4,081.28
|
$10,143.04
|
$157,735.74
|
|
18
|
$157,735.74
|
$3,824.76
|
$10,399.56
|
$147,336.16
|
|
19
|
$147,336.16
|
$3,561.78
|
$10,662.54
|
$136,673.59
|
|
20
|
$136,673.59
|
$3,292.16
|
$10,932.16
|
$125,741.37
|
|
21
|
$125,741.37
|
$3,015.68
|
$11,208.64
|
$114,532.70
|
|
22
|
$114,532.70
|
$2,732.25
|
$11,492.07
|
$103,040.58
|
|
23
|
$103,040.58
|
$2,441.60
|
$11,782.72
|
$91,257.84
|
|
24
|
$91,257.84
|
$2,143.65
|
$12,080.67
|
$79,177.13
|
|
25
|
$79,177.13
|
$1,838.14
|
$12,386.18
|
$66,790.92
|
|
26
|
$66,790.92
|
$1,524.91
|
$12,699.41
|
$54,091.49
|
|
27
|
$54,091.49
|
$1,203.76
|
$13,020.56
|
$41,070.90
|
|
28
|
$41,070.90
|
$874.51
|
$13,349.81
|
$27,721.04
|
|
29
|
$27,721.04
|
$536.89
|
$13,687.43
|
$14,033.59
|
|
30
|
$14,033.59
|
$190.76
|
$14,033.56
|
$0.00
|
상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.
현재 거의 대부분의 대출 기관에서는 25년 이하의 상환기간과 25년을 초과한 상환기간에 대해 0.1% 정도의 이자율 차이를 두고 대출하고 있습니다. (25년 이하의 상환기간이 0.1% 정도 저렴함)
이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하게 되는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다.
만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택에 신중하시기 바랍니다.
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