“집이 팔렸는데, 세입자가 안 나가요”

 

집이 팔렸는데 세입자가 나가지 않는 것은 주인으로서 가장 고통을 받는 사연이다. 끝없이 보드에 올라오는 갈등이다. 주인이 자기의 집을 팔려고 할 때, 세입자가 있는 경우에는 많은 문제가 일어날 수 있다.

 

집을 사고 파는 계약서(Sales and Purchase Agreement)에 사인을 받은 날로 주인은 세입자에 퇴거 노티스(Notice)를 주는 것이 가장 현명한 방법이다. 물론 세입자가 클로징 전에 이사를 한다면 가장 바람직한 일이지만, 현실에는 이런 일이 일어나기가 드물다고 보면 된다.

 

이 노티스와 어플리케이션은 보드에서 가장 까다로운 양식을 요구하고 있는 절차이다. 한 부분이라도 실수를 하게 되면 히어링(Hearing)에서 사건이 무효가 된다. 그렇게 되면 다시 처음부터 시작해야 하는데, 히어링까지 7, 8개월을 또 기다려야 한다.

 

어떤 종류의 실수를 통해 히어링이 무효(Dismiss)가 되는지 알아보자.

1. 세입자에게 주는 노티스에 퇴거날짜(Termination Date)가 잘못 기입되었을 때

2. 노티스를 세입자에게 주는 여러 방법으로 인해

3. 세입자에게 보상금을 제 날짜에 주지 않았을 때

4. 새 주인(바이어)의 선서문(Declaration) 미비

 

첫 번째로 이 노티스에는 세입자에게 퇴거날짜로 정확하게 60일을 주어야 한다는 것과, 세입자는 이 노티스로 인해 반드시 나가지 않아도 된다는 내용이 함께 명시되어 있다.

 

그러므로 많은 세입자가 노티스를 받아도, 멤버의 오더 없이 나가는 법이 없다고 보면 된다. 이 오더를 받기 위해서는 세입자에게 먼저 노티스를 주고 시작해야 한다.

 

그렇다면 어떻게 퇴거일(Termination Date)을 계산하는지 알아보자. 렌트 기간이 매달 1일에 시작해서 그 달 마지막일 이라면, 이 퇴거날짜는 반드시 그 달 마지막 날이 되어야 한다. 예를 들어, 9 월 27일에 노티스를 세입자에게 직접 준다면 60일 후인 11월 26일이 아니고, 11월 30일이 되는 것이다.

 

둘째로, 노티스를 세입자에게 전달하는 방법도 신중히 계산해야 한다. 직접 세입자에게 건네주거나, 문틈 아래 쪽으로 밀어 넣거나 또는 메일 박스에 직접 집어 넣거나 하면 날짜에 변동이 없지만, 우표를 이용해서 메일로 보냈다면 추가 5일(65일)이 되어야 한다.

 

9월 27일에 메일로 보냈으면, 5일을 더해 10월 2일이 된다. 이날부터 60일을 세어보면 12월 1일이 된다. 그러므로, 그 달의 마지막 날인 12월 31일이 퇴거날짜 가 되는 것이다. 실수로 12월 1일로 노티스에 기입했다면 히어링 때 무효가 되는 것이다.

 

세 번째로 온타리오 세입자법에 따르면, 주인은 한 달치 월세에 준하는 보상금을 세입자에게 반드시 퇴거일 전에 주어야 한다. 위의 예로는 11월 30일 전에는 꼭 주어야 하는 것이다.

 

11월 30일 이후에 보상금을 주었거나, 보상금을 세입자에게 주지 않았다면 히어링 때 무효가 된다. 심지어 세입자가 몇 달째 월세를 내고 있지 않는 경우에도, 주인은 정확하게 한 달치 월세를 보상해 주어야 한다.

 

두 가지 방법으로 보상해줄 수 있다. 우선은 한 달치 월세를 제하여 주는 방법 이다. 물론 문자, 이메일 또는 편지로 세입자에게 한 달치 월세를 보상금으로 제 하겠다는 것을 알려야 한다. 다른 방법은 월세 한 달치에 한하는 수표를 발행하는 방법이다. 이런 명확한 증거가 없으면 히어링 때 주인과 세입자가 “나는 주었네” “나는 받은 적이 없네”하며 멤버 앞에서 공방전이 일어난다. 주었다 하더라도 증거 없이는 어쩔 수가 없다.

 

마지막은 새 주인(바이어)이 될 사람의 선서문이 꼭 첨부되어야 한다. 새 주인 이 반드시 1년 이상 거주하리라는 선서를 글로 쓴 것이다. 이 선서문 때문에 지금의 세입자가 나가게 되는 것이므로 법적인 책임이 따르게 되는 것이다. 그럼에도 불고하고 새 주인이 특별한 이유 없이 1년 이상 거주하지 않으면, 전 세입자가 1년치 월세 차액을 클레임 할 수 있다.

 

예를 들면, 전 세입자가 $2,500에 월세로 살다가, 지금은 $3,300을 내고 있다면, 멤버는 $800 x 12 = $9,600을 세입자에게 돌려주라는 오더를 새 주인에게 내릴 수도 있다.

 

위의 사건을 다루는 법무사로서 느끼는 점은, 세입자와 소통이 어려울 때 현 주인과 바이어가 위의 진행 과정을 이해하여야 한다는 것이다. Vacant Possession 으로 클로징 날짜를 못 맞추는 것은 주인의 잘못 만은 아닌 것이다.

 

부동산 거래법과 세입자법이 서로 다르기 때문에 일어나는 일이다. 처음부터 두 법의 다른 점을 알고 일을 시작하였다면 주인으로서 고통 받는 일이 없었을 것이다.

 

 

 

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