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공사비와 공사예산


주택이나 상업용 빌딩을 신축, 증축 또는 리모델링을 해본 오너들 중에는 “Project 초기에 예상하고 준비했던 전체 예산 금액이 공사 완료 후에 보면 초과되어 버렸다.”라고 말하는 경우가 있다. 때로는 예산 수립을 소홀히 하여 공사 도중 부족한 비용을 마련하느라 공사가 잠시 중단되는 사례도 본다. 


계획하고 있는 공사를 착수하기 전에 충분한 조사를 통해 적절한 공사 예산을 수립, 확보하는 것은 매우 중요한 일이며, 공사의 진척에 따라 단계별로 공사비를 지급하는 것이 공사의 QUALITY와 완공 일정을 맞추는데 도움이 된다.


공사비(Construction Cost)

 

 

 

 

견적 전문가들이 작성하는 공사비 내역은 “예상 공사비”라는 하나의 GUIDE로서 이 금액이면 공사를 원만하게 마칠 수 있다는 것이다. 시공회사들이 공사비 견적을 할 때는 건설 시장의 과열 여부, 건축 현장의 위치, 노동 시장, 공사 기간, 회사의 재무 상태 및 기술 능력 등에 따라 공사 단가를 회사마다 다르게 적용하므로 같은 도면과 시방서를 보고 제각각 다른 공사비를 제시한다. 


OWNER가 시공회사와 공사계약을 체결하면 그 금액이 OWNER에게는 공사비가 되는 것이지만, 시공회사의 입장에서는 공사가 완료된 후에 결산해 보고 나서야 그 공사에 실제로 투입된 공사비를 알 수 있다.


최근 공사가 끝난 다양한 사례의 PROJECT에 실제로 쓰인 각종 공사비들을 해당 시공회사로부터 입수해 건축물의 위치, 종류, 공종, QUALITY수준 등으로 분류하여 공사비 INDEX로 만들어 발간하는 리포트 등의 검증된 자료를 OWNER가 참고 할 수 있다면 시공회사가 제시한 공사비가 적정한가를 판단하는데 도움이 된다. 


시공회사의 공사비는 크게 직접비(DIRECT EXPENSE), 간접비(OVERHEAD), 이윤(PROFIT)으로 구성된다. 직접비는 공사에 직접 투입되는 재료비, 노무비 및 장비사용료 등의 합으로 흔히 순공사비라고 말한다. 


간접비는 공사를 원활히 수행하기 위해 소요되는 경비, 즉 시에 지불해야 하는 허가 수수료, 점용료, 교통 통신비, 회사 관리에 드는 비용 등이다. 일반적으로 간접비는 순공사비의 4%-10%, 이윤은 순공사비의 15%-20%이다. 


순공사비: CONTRACTOR 나BUILDER의 간접비(OVERHEAD) 와 이윤(PROFIT)을 제외한 공사비

 

 

 

 


TORONTO에 있는 ATLUS GROUP은 주거용 및 상업용 부동산의 CONSTRUCTION COST 와 TREND를 매년 조사하여 REPORT를 발간하는데 이에 따르면 2018년 주거용 부동산의 GTA CONSTRUCTION COST(순공사비)는 면적2,000SF를 기준으로 다음과 같다. 


•    CUSTOM HOUSE RENOVATION: $100/SF
•    CUSTOM HOUSE ADDITION: $160/SF
•    CUSTOM HOUSE NEW CONSTRUCTION: $200-210/SF 


2,000SF 의 신축 CUSTOM DETACHED HOUSE의 AVERAGE 순공사비는 $200-210 /SF이며, 여기에 시공회사의 간접비와 이윤을 더하면 $238-273 /SF 범위에 있다는 것을 보여주고 있다.


온타리오의 CONTRACTOR 협회의 자료 또한 위에 제시된 범위와 거의 일치하고 있다. 이 협회는 주택공사의 철거 및 기초공사, FRAME 공사, 지붕공사, 각종 마감 공사 및 배관, HVAC 설비 공사 등 각 공종별로 공사 항목을 세분하여 단가를 자세히 정리해 놓았다. 이 자료는 ONTARIOCONTRACTOR.COM에서 찾아볼 수 있으며 해당 공사의 공사비를 예상할 때 참고할 만하다. 

 


공사 예산(Project Budget)

 

 

 

 

 

공사 예산에는 공사비는 물론 PROFESSIONAL SERVICE FEES, PERMIT과 INSPECTION FEES, 예비비 등도 포함시켜야 한다. PROFESSIONAL SERVICE는 디자인과 BUILDING PERMIT을 위해 ARCHITECT나 ENGINEER가 제공하는 SERVICE를 말하며 일반적으로 순공사비의 10%-15% 정도이다. 


BUILDING PERMIT을 신청할 때 납부하는 FEE는 공사 종류, 규모 별로 다르게 적용되고 있으며 미리 알 수 있다. 공사 도중에 예상하지 못했던 긴급 상황이 발생하거나 설계변경이 생길 경우 등에 대비하여 순공사비의 5%-10%를 예비비로 준비해야 한다. 이를 모두 합한 금액을 공사 예산으로 산정한다.


예산을 수립 할 때 다음의 세가지 요소를 고려하여야 한다. 공사의 규모(PROJECT SIZE), 공사비(CONSTRUCTION COST), 공사의 품질(LEVEL OF QUALITY) 이 세가지 요소들은 서로 밀접하게 관련되어 있다. 


만약 공사 규모가 커지면 공사비는 당연히 늘어나게 되고, 이 경우 공사비를 고정시키면 공사의 질(LEVEL OF QUALITY)이 떨어질 것이다. 마찬가지로 공사비를 줄이는 경우에는 공사의 규모를 줄이거나 공사의 질(LEVEL OF QUALITY)을 낮추어야 한다. 따라서 OWNER는 공사의 규모와 범위를 정하고 원하는 QUALITY 수준을 결정하여 공사비를 예상해야 한다.


공사 예산이 과다하게 잡혔다면 일부 계획을 변경하여 가능한 범위로 줄여야 한다. 이 일은 OWNER와 ARCHITECT가 함께 하는 경우가 많다. 전체 예산을 수립하는 것 외에도 PROJECT의 시작부터 공사가 완료될 때까지 전체 공정을 파악하고 각각 언제, 얼마의 비용이 필요한지를 미리 예측해 준비하는 일도 원만한 공사 진행에 도움이 된다.   


 

 

 

 

 

 

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