지난 칼럼에서도 몇 번 설명해드렸듯이, 2018년 1월 1일부터 모든 새로운 모기지에 대해 ‘Stress Test’가 시행 되었습니다. 새로 시작 되는 모기지 정책(B-20)의 기본적인 내용은 다음과 같습니다. 

보험이 필요하지 않은 모기지(Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Bench Mark Rate (4.99%, 2018년 1월 16일 기준) 또는 계약하는 모기지 이자율 + 2% 중 높은 이자율로 심사한다.

이러한 변화는 소비자들이 모기지를 받는데 있어서 더욱 힘들게 만들고 있으며, 최소 15% 이상의 캐네디언들에게 영향을 주게 될 것으로 보입니다. 모기지가 필요하거나 더 많은 자금이 필요하거나 또는 모기지를 더 좋은 조건으로 다른 대출 기관으로 가지고 갈 때, 기존에 필요하던 소득보다 20% 이상 많은 소득을 요구하게 됩니다. 이러한 변화는 무엇을 의미하게 될까요?

Credit Union (신용조합)은 더 매력적인 선택이 될 것

Credit Union(신용조합)은 OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institution Act; 금융감독원)가 아닌 주정부의 규제를 받습니다. 따라서 OSFI의 새로운 룰 개정의 영향을 받지 않고 기존의 룰을 따르게 되기 때문에 5년 이상의 고정 모기지의 경우 계약된 이자율로 심사하게 됩니다.

짧은 텀의 고정 이자율과 변동 이자율이 더 매력적일 것

현재 캐나다의 모기지 중 70% 이상은 5년 고정 모기지입니다. 그만큼 많은 사람들이 선택하고 있으며, 기존 룰에서는 가장 많은 금액을 받을 수 있는 선택지이기도 했습니다. (또한 가장 큰 모기지 페널티를 동반한 선택이기도 합니다.) 

하지만 새로운 Stress Test를 통해서는 모기지의 텀과 상관없이 Qualifying Rate 또는 계약 모기지 이자율 +2%로 심사하기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액의 차이가 없습니다. 따라서 짧은 텀의 고정 모기지나 변동 모기지를 선택하는 것이 5년 고정 이자율 모기지보다 낮은 이자율과 적은 페널티 금액의 위험부담을 가질 수 있습니다. 

신용과 수입으로 정해졌던 이자율이 현재는 위험도 기준 

지난 날의 모기지 이자율은 본인 거주 목적일 때, 임대용 부동산일 때, 또는 현재 살고 있는 집의 재융자일 때 같은 이자율을 받을 수 있었습니다. 하지만 새로운 룰에서는 임대용 부동산의 경우 본인 거주용 부동산보다 더 비싼 이자율을 받게 됩니다. 

대출기관에서 볼 때, 거주용 부동산과 임대용 부동산에 대해 위험도를 다르게 보기 때문입니다. 이해를 돕기 위한 다른 설명으로 모기지 부도 보험을 사야 하는 High Ratio Mortgage (다운페이 20% 이하)의 경우, 대출기관에서는 가장 좋은 이자율을 제공하고 있습니다. 그 이유는 모기지의 보험으로 인해 대출기관에서 감당해야 하는 리스크가 줄어들기 때문입니다. 

위에서 설명했듯이 시장의 변화는 언제나 많은 사람들에게 영향을 끼치지만 시장의 흐름은 예측대로만 흘러가지는 않습니다. 이럴 때일수록 전문가와 상의해서 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 맞춰서 준비해야 다가올 집 구매나 모기지를 받는 데 있어서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.
 

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