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주택 콘도 매매 및 랜트, 인테리어 및 정원 컨설팅 등 부동산에 연관된 모든분야에서부터 사업체, 자녀의 유학, 학교, 이주자 정착에 관련된 생활전반에 이르기까지 전체 Total Service로 저의 모든 고객분께 보답 하겠습니다.
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2017 광역토론토 부동산 전망 및 권고(환율효과 연속)
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2017 광역토론토 부동산 전망 및 권고(환율효과 연속)

 

안녕하십니까? 토론토 마이베스트홈 김일봉입니다.
그동안 평안하신지요,
지난달 밴쿠버와 서울 출장을 마쳤습니다.
저와 상담하신 모든 분들께 다시한번 감사의 말씀을 드리며
상담드린 모든 계획과 준비에 차질이 없도록 최선을 다해 조치해 드릴 것을 다시한번 약속드립니다.

어느새 다사다난했던 2016년이 지나고 새해 정유년 2017년이 밝았습니다.

저희 마이베스트홈이 여러분과 좋은 인연을 맺은지도 어느새 16년째가 되었습니다.
그 동안 저희 “마이베스트홈”을 이끌어주시고 믿고 성원해주시어 이 곳 토론토 교민사회에서도 “공인”으로 인정받고, 믿고 찾는 든든한 부동산 “마이베스트홈 닷컴”으로 온전히 자리잡고 최선을 다 하고 있습니다.

이 모든 것이 여러분께서 늘 저희를 믿어주시고 사랑해 주신 결과임에 다시 한번 깊이 고개숙여 감사드립니다.

앞으로도 이곳 광역토론토 지역 고객 가정경제의 올바른 도움인으로서, 
그동안의 여러 형태의 경험과 노하우를 기본으로, 
자녀 교육 및 각 가정의 중장기 경제 계획, 그리고 확실한 자산증식과 은퇴 후 계획까지…
최선의 결정을 내릴 수 있도록, 
그리고 추후 성과에서도 믿음직스런 결과로 보답하겠습니다.

새해 시작과 함께, 올해 2017 광역토론토 부동산 시장 전망을 드려본다면,
2016년 작년같은 폭발적인 성장은 가능하진 않겠습니다만
올해도, 두자리 숫자에 가까운 꾸준한 성장이 예상이 됩니다.

이러한 부동산 성장 예상의 근거로는 기본적으로는 작년 2016년 성장 예상 근거와 같습니다.

1.  수요에 비한 절대적인 공급 부족 : 매년 10만명(3-4만가구)이 넘는, 대부분 경제적으로 여유로운 이민, 유학가정의 부동산 수요는 이제는 주택이든, 콘도든 필요한 절대수요에 비해, 공급이 너무 부족함으로 인해 부동산 가격 상승의 아주 단단한 기초역할을 하고 있습니다. 매년 공급부족으로 인한  초과수요는 누적이 되어 해가 갈수록 더 큰 부동산 가격 상승 압력 요인이 되고 있습니다.

2.  여전한 저금리 지속 : 작년에 미국은 금리를 올리기 시작했으며, 올해도 몇차례 더 올릴 예정이라고 합니다만, 이곳 캐나다는 미국과는 경제와 금융시스템에서 완벽한 Decoupling 이 되어 있음으로서, 미국과 연동되어 금리를 올리기는 어려울 것입니다. 현재 어려운 캐나다 국내 경기 및 제반 여건으로 보아 2017년 평균 금리는 3%, 또는 약간 못미치는 저금리를 계속 유지할 것으로 예상됩니다. 이러한 저금리는 계속 부동산구입 욕구와 수요로 연결됨으로서 매매량 상승과 함께 부동산 가격 상승의 또다른 중요한 기초적인 요인이 되고 있습니다.

3. 여전히 저평가의 캐나다 달러 : 2012년 하반기부터 평가절하되어 온 캐나다 달러는 올해, 2017년으로서 5년째 입니다. 올해도 캐나다 국내 경기와 대외 여건, 그리고 국제 원유가 동향으로 비추어 볼때, 크게 오르거나 내려가는 변동성은 크지 않을 것으로 예측이 됩니다. 미국달러 대비 70-80%, 원화기준 850-950원 선을 유지 하지 않을 까 예상이 됩니다. 이러한 꾸준한 캐나다 달러가치 저평가는 계속 폭발적으로 캐나다로의 자본유입을 촉진시킴으로서 부동산 가격상승의 더 큰 요인으로 평가되고 있습니다.

다만 앞으로는 캐나다 국내경기가 호전이 되고 원유가격이 오를 가능성이 높아짐에 따라 캐나다 달러가치의 하방압력 보다는 상승압력이 조금 더 높아 보입니다. 캐나다 달러가 내리기 시작한지도 5년째로 상당한 조정기간을 지냈다는 심리적인 효과도 상승에 더 무게가 실리는 모습입니다. 캐나다로 송금을 원하시는 가정에서는 앞으로는 작년과 같은 800원대 후반이나 최소 900원대 초반에서는 가급적 Risk 를 줄이는 차원에서도 분할해서 환전을 해 놓으시거나 송금을 해 놓으시길 권합니다.

4. 모기지(융자) 규제로 매매량 억제 효과를 노리는 정부의 노력: 작년 광역토론토 전체로 퍼진 부동산 폭등으로 위기감을 느낀 정부에서는 부동산 구입을 위해 신청하는 모기지의 한도금액에 대해 정부에서 규제안을 내놓았습니다. 구매력을 억제하는데 있어서는 어느정도의 효과는 있어 보입니다만 아직까지 큰 효과가 가시적으로 나타나 보이질 않고 있습니다.
전 세계에서 현금으로 들어오는 이민자와 유학가정의 구매력, 그리고 환차익으로 전 세계에서 쏟아져 들어오는 거대한 부동산 투자자금의 수요에 대해서는 이 온타리오 주정부의 모기지 규제는 크리 큰 위력을 발휘하지 못할 것입니다.

5. 부동산의 심리적 인플레이션(Inflation) : 최근 1-2년 사이 이곳 광역토론토의 부동산은 꽤 상승폭이 컸습니다. 이제 아무리 작은 단독주택이라 할지라도 크게 나쁘게 소문난 동네가 아니라고 한다면 100만불대로는 토론토에서는 거의 찾기 어려운 부동산 시장이 되었습니다.
이제는 부동산 가격에 대한 인식이, 가치 개념이 예전과는 너무 큰 차이가 있어서, 전반적인 부동산가격에 있어서 보편적인 인식이 아주 많이 바뀌어져 있습니다.
물가가 올라서 인플레이션이 온 것이 아니고, 즉, 일반적인 소비자 물가는 연 2-3%의 일반적인 상승입니다만, 부동산에 있어서는 실질적으로 크게 올라있어, 일반인들의 심리에도 크게 오른 부동산 가격이 일반적인 가격으로 인식되는 심리적인 인플레이션이 이미 자리잡혀서,
앞으로 부동산 가격의 하락이나 정체를 막는 또 하나의 사회적 요인이 되고 있습니다.

6. 결론 / 권고 : 위의 중요한 몇가지 중요한 요소와 예측으로 보면, 캐나다 이외에서의 외적인 부정적인 경제충격이 없다고 한다면, 올해 2017년은 작년같은 폭발적인 상승은 쉽진 않겠습니다만, 여전히 2자리 숫자에 가까운 상승은 예상이 됩니다.

권고 드리기는, 올해도 부동산 투자에 있어서 적극적인 관점으로 바라보아 주시구요, 단독주택을 원하시는 가정중에서 토론토의 주택가격이 예산에 맞지 않을 경우는 외곽 광역토론토 도시로도 관심을 넓히시는 것도 좋겠구요, 외곽 단독주택에도 투자하기에는 부족한 예산이시라고 한다면 타운하우스나 콘도에도 적극 관심을 가지시고 투자하시길 권합니다.

특히 콘도는 그동안 주택에 비해 상승폭이 상당히 낮았습니다만, 작년부터는 거래량이 거의 배가 오르고, 가격 상승율 역시 다운타운이나 미드타운, 노스욕 역세권이나 교통이 좋은 입지는 아주 높은 가격상승율을 보이고 있습니다.

특히, 필요한 지역에 필요한 콘도를 미리(2-5년 전) 최초분양을 받아 놓으시는 방법은 
분양금액의 15-20%의 투자금(중도금)으로 최대의 시세차익 효과를 누릴 수 있는 최고 투자방식이 되실 수 있으니 더 특별한 관심을 갖으시고 투자하시기를 적극 권해드립니다.

지난 2015년까지는 토론토 콘도매매량에 있어서 1+덴 이하의 소형이 2배드 이상의 중대형 유닛에 비해  60 : 40으로 소형이 많았습니다만, 2016년 작년부터는 40 : 60 으로 2배드 이상 넓은 평형의 거래량이 많이 늘어나고 있는 추세입니다. 이것은 주택가격이 많이 올라 주택수요자들이 주택을 포기하고 콘도로 바꾸어 가고 있는 상황을 잘 나타내고 있습니다. 앞으로의 매매나 투자전략에 참고하시기 바랍니다.

저는 항상 어느 자리에서나, 제 글에서나, “토론토 다운타운 중심 2배드, 100만불 시대가 머지 않았으며 토론토 다운타운은 캐나다의 맨하탄이 될 것입니다” 라고 늘 얘기를 해왔습니다.
이제 거의 다다랐으며, 이미 다운타운 중심은 2배드, 100만불시대가 되었습니다.
이제는 맨하탄처럼 1배드 100만불 시대도 토론토 중심지역이면 그렇게 먼 장래가 될 것 같지는 않을 것입니다.

현재 광역토론토지역의 전체적인 부동산가격이 많이 오른 상태여서 선뜻 투자나 구입에 결정이 어려우실 것입니다만, 위의 언급드린 절대적인 공급부족, 낮은 모기지 이자율, 낮은 환율의 3가지의 기본조건이 살아있는 한은 두려움을 갖지 마시고 투자하시길 권해드립니다.

위의 요소중에서 공급부족의 상황은 시간이 지나가도 크게 개선될 것 같진 않습니다만, 모기지 이자율이나 캐나다 달러가치 저평가 상태는 시간이 지남에 따라, 국제 정세나 국내 상황의 변동성 여부에 따라 어느정도 변화할 가능성도 배제할 수 없기 때문에, 아직 이 3가지가 모두 유리한 조건에 있는 현재의 이 시기를 잘 활용하시는 것이 투자효과에서는 나중보다는 크게 유리할 것입니다.

올해는 서울출장이 길어져서 아직 서울에 머물며 인사를 드리고 있습니다.

정유년 새해 2017년도 각 가정마다 더욱 건강하시고
모든 사업, 가정계획 모두가 다 큰 축복으로 이루어 지시길 기원합니다.

감사합니다.

2017년 1월 9일 

토론토 마이베스트홈 김일봉 올림.

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