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"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있다."
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주택시장 동향과 전망(6)
acejgh

 

(지난 호에 이어) 
 캐나다의 주택가격상승은 주로 토론토, 캘거리, 밴쿠버를 중심으로 이루어지고 있으며 다른 도시들 중에서 캐나다 연방은행의 물가상승률 관리수준(2% 내외) 이하의 상승률을 보인 지역들도 있으므로 사실상 이런 지역에서는 이미 연착륙이 시작되고 있는 징후로도 볼 수 있다. 


 지금까지 살펴본 바로 GTA 지역의 단독주택은 가격상승에 부담을 느낄 수준에 와있지만 외국에서의 자본유입 등 아직도 외부의 변수들로 인하여 상승세를 멈추지 않을 가능성이 크며, 콘도시장은 지역에 따라 다른 모습을 보일 것으로 전망된다. 다운타운 지역은 소폭의 상승세를 지속할 것으로 예상되며 그 외의 지역에서는 보합세를 보일 가능성이 높다. 


 2008년의 미국 서브프라임 모기지 사태를 교훈 삼아 살펴보면, 캐나다의 주택시장은 향후 2~3년이 고비가 될 것으로 보인다. 그때까지 지금처럼 지속적인 오름세가 수년간 계속된다면 연착륙이 아닌 위험한 상황으로 갈 가능성이 높아진다.


 주택시장에서의 지속적인 가격상승과 과열된 투자현상에 대하여 그동안 참을성 있게 지켜봐오던 연방정부가 드디어 가시적인 행동을 취하기 시작하였다. 주택시장의 과열국면에 대한 여러 차례의 주의경보를 울리긴 하였지만, 어려운 국내경제상황에서 그나마 주택시장이 내수시장의 상당부분을 뒷받침해 온 터라 연방정부로서도 섣불리 과열방지대책을 행동으로 옮기는 걸 주저하였던 것으로 보인다. 


 캐나다의 경제활동이 저조한 상황에서, 그나마 에너지와 제조업, 그리고 주택시장이 경제를 지탱해 온 3대 축이라고 할 수 있기 때문에 그 중 하나를 건드리기가 쉽지 않았을 것으로 이해된다. 하지만, 저금리에 의존하여 주택구입을 확대해 온 탓에 개인부채의 가파른 증가가 향후 모기지대출금리의 상승국면에서 재무적 위험이 과다하게 나타날 것을 우려하게 되었다.


 게다가 투기세력화한 외국인 주택구입세력이 시장의 건전성과 안정을 해치는 것은 물론, 자금거래의 투명성에도 일부 문제점이 드러나자 연방정부가 대응책을 마련한 것으로 보인다. 


 해외투자자들이 국내주택시장에서 투기적인 매매를 일삼고 있는 정황이 뚜렷하게 드러나자, 시장의 건전성과 안정을 해치는 이들 해외투기적 세력을 차단함과 동시에 국내주택시장의 질서회복을 통해 과열된 투자패턴을 가라앉히기 위한 몇 가지 직접적인 수단을 동원하게 되었다.    


 첫째, 부동산시장에서 주택매매를 주식투자 하듯이 여겨온 해외투기세력의 자금유입을 차단하고 국내 주택거래가 실수요자 중심으로 이루어지게 하기 위하여 매년 소득신고에 주택매매에 관한 내용을 양도세면제 대상이 되던 안 되던 반드시 포함할 예정이다. 이미 밴쿠버에서 시행 중인 15%의 외국인 부동산 등기세 부과에 이어, 해외투기세력을 차단할 효과적인 정책수단이 될 것으로 보인다. 


 둘째, 모기지 대출 심사과정에 적용할 ‘모기지 스트레스 테스트’(mortgage-rate stress test)를 자기자금(Down-payment) 20% 미만의 주택구입자들을 대상으로 4.64%의 모기지 대출이자 상황에서도 버틸 수 있는지를 확인한 후 대출을 허락함으로써 2% 초반대의 저금리 상황에서 무분별한 주택구입을 자제시키려는 정책이다. 


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