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한인부동산중개인 대상] 들이 바라보는 부동산시장 전망(2)
Canada
Toronto
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최초 등록일 :2016-11-28

[한인부동산중개인 대상]부동산시장 전망(2)

 

“모기지율이 중요 변수…큰 변화 없을 것”

 


정주용(Bill Chung)(로열르페이지)

 

 저는 저층단독, 세미, 타운(Freehold, Condo)하우스의 2015년도 전망에 대하여 주로 말씀드려 보겠습니다. 이를 위해서는 참고로 2014년 부동산 시장을 잠시 돌아볼 필요가 있다고 생각합니다. 


 한인들께서 선호하시던 노스욕에서는 단독 및 세미 주택이 이미 많이 올라 첫 주택구입자들이나 일반 30-40대 손님께서 원하는 금액에 구입하기 힘드셨고, 저렴한 주택들의 경우도 오래된 floor plan과 style을 마음에 맞게 고치려면 높은 비용부담으로 토론토 외곽으로 눈길을 돌리는 경우가 많았습니다. 


 Dufferin-Bathurst-Yonge-Bayview-Leslie-404-woodbine 까지의 반, 리치먼드 힐 지역은 단독, 세미는 물론이고 쓸만한 freehold 타운하우스들도 최소 50만 불을 초과하였으며, 새로 건설된 마캄(kennedy/16th)의 단독주택 경우는 깨끗한 새 주택이라는 장점으로 2월부터 복수오퍼 상황이 이어졌습니다. 일부 단독주택은 지난 5개월 동안 3, 4번의 오퍼경쟁만으로 7만 불 정도는 쉽게 뛰는 현상을 볼 수 있었습니다.


 이에 따라 많은 분들께서 리치먼드힐 북부와 오로라, 뉴마켓까지의 저층 단독, 세미, Freehold Townhouse에 관심을 가지셨고 구입도 하셨습니다.


 가격이 올라감에 따라 일반 Freehold townhouse를 구입하기에 역부족인 젊은층에서는 35-40만 불까지의 건물 exterior관리가 잘되고, 콘도관리비가 저렴한 콘도 타운홈까지도 구하려는 노력이 12월까지 계속되고 있고, MLS를 보면 잘 팔리고 있는 상황입니다. 뒷마당이 조금이라도 있어 일반주택처럼 보이는 타운하우스에 대한 선호도가 높아졌으며, 계속 오르는 집값 부담에 빨리 구입하지 않으면 안 되겠구나 하는 심리적 요인도 작용하고 있습니다. 


 모기지율이 2015년 부동산시장 매매에 영향을 주는 매우 중요한 요소라고 생각하는데, 만약 모기지율이 현재와 비슷하거나 약간만 오른다면 아직은 낮은 이자율에서 집을 구입하려는 많은 수요와 상대적으로 부족한 공급(주택 매물)으로 인해 집값이 꾸준히 오를 것이라고 생각합니다. 

*참고: 콘도 타운하우스와 Freehold 타운하우스의 차이점은 외관이 아니고 집 외부관리의 주체가 Condominium Corporation이냐 집주인이냐로 결정되는 것입니다. Freehold의 경우 집주인이 직접 관리하는 것이고 콘도 타운하우스는 exterior와 common area(visitor parking, 외부잔디 관리, snow removal)를 관리하는 주체가 condo corporation이고 대부분 지정된 관리회사에서 대행합니다.


 따라서 콘도 타운하우스(주택)에 거주하시는 분들은 매달 관리비를 내며 그중 일부는 reserve fund로 책정됩니다. 최근에는 단지내 집 exterior와 backyard는 집주인이 관리하는 일반 Freehold 집과 단지내 도로, sidewalk, 공동구역잔디, snow removal만 corporation에서 관리하는 POTL(Parcel Of Tied Land)이라는 새로운 형태의, 비교적 저렴한 관리비의 타운홈 단지도 많이 생기고 있습니다.

 

 
“국제유가-이자율이 주택시장의 변수”   

 

전영주(트레이드월드)


 
 국제유가가 50달러대로 내려앉았다. 런던 석유거래소(ICE) 선물시장에서 지난 12월 16일(현지시간) 거래된 브렌트유는 배럴당 59.86달러를 기록했다. 이는 지난 2009년 5월 19일(58.92달러) 이후 5년 7개월 만에 최저수준이다.  국제유가가  6개월 만에 30%나 폭락한 데는 글로벌 불황, 원유공급 과잉, 달러화 강세 등 여러 원인이 있지만, 석유수출국기구(OPEC)와 미국의 '유가전쟁'이 결정적 요인으로 꼽힌다.


 연방중앙은행(Bank of Canada) 총재 Stephen Poloz에 따르면, 이 같이 최근 세계경제에 영향을 주는 여러 요인들과 캐나다 부동산시장의 과열로 인해 재정정책을 수립하기에 복잡하고 어려운 상황이 되었다.


 첫 번째 요인으로는 지난 6월 배럴당 US$105에 달하던 국제유가가 $60 아래로 폭락한 것이다. 유가하락으로 인해 캐나다는 막대한 손해를 보게 되는 산업도 있지만 반면에 저유가 혜택을 보는 업종들도 많다.


 알버타, 사스캐치완, 뉴펀들랜드지역 정유회사들은 유가하락에 따라  막대한 손실이 예상되며 향후 투자계획을 축소해야 하는 부정적 측면에 직면해 있다. 그러나 온타리오, 퀘벡주의 많은 제조업종들은 상당한 혜택을 받을 것으로 보인다. 이러한 캐나다 내부에서의 지역적 편차나 산업에 따른 차이를 통합하여 재정정책을 수립하는 것은 쉽지 않아 보인다. 


 한편 캐나다는 거대한 오일수출국으로서 이같은 오일가격 하락으로 인하여 GDP에 부정적 영향을 주고 있다. 오일가격 하락 추세만을 놓고 보면 중은에서는 오히려 이자율을 더 낮추어야 할 필요가 있으며 최소한 이자율을 인상하는 시기를 늦춰야 하는 상황인 것이다. 


 중은에서 이자율 결정을 어렵게 만드는 또 하나의 주요 변수는 지속적인 주택가격 상승과 가계부채의 증가이다. 최근 발표된 Financial System Review에 따르면 가계부채가 가처분소득의 163%에 달하며 더욱 심각한 것은 40% 이상의 가정이 소득의 250% 이상의 부채를 안고 있다는 것이다. 이러한 부채는 대부분 주택구입을 위한 모기지이며 특히 소규모 은행으로부터 받은 non-prime(‘subprime’)은 상당히 위험한 수준이라고 중앙은행은 지적한다. 


 또한 은행에서는 주택가격이 10%~30% 정도 과대평가 되어있으며 이는 1990년에 발생했던 토론토 주택가격 폭락을 불러일으킨 20% 과대평가 수준과 일치한다고 보고 있다. 당시와 같은 주택가격 하락이 다시 발생하게 되면 과중한 가계부채를 감당하기 어려울 것으로 우려하고 있다. 


 그러므로 주택가격 상승과 가계부채 증가의 측면에서 볼 때 중은에서는 가계부채의 지속적 증가를 방지하기 위하여 이자율을 올리는 것을 더 이상 늦출 수 없는 상황인 것이다.  


 이러한 상황을 종합해 볼 때 국제유가가 다시 급격하게 상승되지 않는 한, 이자율은 당분간 그대로 유지되면서 1990년도와 같은 주택가격의 급격한 폭락은 이루어지지 않을 것으로 보인다. 하지만 언젠가는 이자율이 상승할 것이므로 부동산시장이 올해와 같이 지속적으로 호황을 보이기에는 한계가 있어 보인다. (참조: ‘The Globe and Mail’ on Dec. 16 2014 Economic Lab. by Christopher Reagan, an associate professor of economics at McGill University)
 

 

 “이민자 증가로 꾸준한 수요 증가…전망 밝아”

 


양 욱(Sutton그룹)

 

 “경제의 기본 틀은 수요와 공급에 의해 움직인다. 부동산시장도 경제의 한 부분이다. 그러므로 부동산 시장은 수요와 공급에 의해 움직인다.”


 새해부터 아리스토텔레스의 ‘삼단논법’을 제시한 이유는 2015년 캐나다 부동산 시장을 이민자(수요)와 연관해서 전망해 보려하기 때문입니다.


 부동산경제의 흐름을 결정짓는 요소는 수백, 수천 가지가 존재하지만 기본적으로 주택(공급)을 구입하려는 사람(수요)이 있어야 거래가 이루어질 것입니다. 사람은 누구나 머무를 집이 필요하다고 가정한다면 개개인이 모두 주택(공급)의 잠재적 수요자입니다.


 일본과 한국이 부동산시장에서 어려움을 겪는 가장 큰 이유는 인구(수요)가 줄어들고 있기 때문입니다. 현대 의학의 발달로 평균수명이 늘어난 상황에서 인구수가 줄어든다는 얘기는 출산율이 낮다는 얘기고, 일할 수 있는 젊은 노동인구가 줄어들어 경제성장률이 떨어진다는 결론을 초래하게 됩니다.


 캐나다도 여성 한명당 출산율이 1.61명으로 낮은 편이지만 적극적인 이민정책으로 꾸준한 인구 증가를 이어오고 있습니다. 특히 2015년에는 예년에 비해 많이 늘어난 28만5,000명의 이민자를 수용할 계획이라고 연방 이민부가 발표했습니다. 이민자 수를 늘리는 이유는 “캐나다의 경제적 발전은 상당한 부분을 이민자에게 의존하고 있다”에 있습니다.

 


 캐나다 정치권에서 인구(이민자)의 중요성을 인식하고 있으며, 향후 이민정책에서 최소한 현재의 이민자 수는 유지하겠다는 입장입니다. 이민자의 경제적 자격요건을 대폭 상향 조정했기 때문에 대부분의 이민자들이 캐나다 입국 후 단기간에 주택구입을 하고 있는 상황입니다.   


 캐나다 7대 연방총리를 지낸 Wilfrid Laurier는 캐나다의 인구수를 늘려서 21세기 안에 인구가 1억이 되어야 강한 캐나다를 만들 수 있다고 했습니다.  그렇게 되려면 연간 인구성장률이 1.3%가 되어야 하고, 이민자는 1년에 44만5,000명 이상 받아들여야 합니다. 설사 이런 시나리오가 현실화되기 힘들어도 인구증가의 필요성은 많은 캐나다 정치인들이 인식하고 있는 상황입니다.


 캐나다도 한국이나 일본처럼 확실히 인구(수요)가 줄어드는 상황이 예상된다면 개개인들은 재테크 측면에서 부동산에 대한 중대하고 단호한 결정이 필요하겠습니다. 하지만, 2015년 부동산 시장을 전망하는 현 시점에서는 1. 이민자 수 증가  2. 안정적인 경제성장 3. 2015년 말까지 모기지 금리 현상유지가 예상되기 때문입니다. 


 새해 광역토론토(GTA) 부동산시장은 꾸준한 수요 증가와 자체 수급 조절을 하는 주택 빌더들의 안정된 공급량에 의해 전망이 밝다고 봅니다.

 

 

“새해에도 GTA 집값 5~8% 상승할 것”

 

김광진(로열르페이지)

 

 2014년 1월부터 11월까지 광역토론토(GTA)내 평균 주택가격은 $567,198인 것으로 TREB(토론토부동산협회)에서 발표했다. 이는 2013년 주택가격 $522,963보다 8.4% 올라간 금액이다. 여기서 주택이라 함은 단독주택뿐만 아니라 반단독주택, 타운하우스 그리고 콘도 등 모든 형태의 주택을 망라한 것이다.


 항상 이맘때 즉 연말, 연초에는 부동산 전망에 대하여 권위 있는 전문가들이 캐나다 부동산가격에 “거품이 끼어 있다” 혹은 “과평가 되었다”고 신문이나 방송에서 경고성 의견을 피력했음에도 불구하고 최근 몇 년간 계속해서 GTA 주택가격은 오르는 현상을 보여왔다. 아래 표를 보면 최근 5년간 연속해서 5%~9% 상승했음을 인지 할 수 있다.

 

                          <통계출처: TREB(토론토 부동산협회)>

 


 부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 너무나 다양하고 많다. 인구증감률, 고용율, 경제성장율, 신규이민자수, 모기지 이자율, 투자성향, 신규주택공급량, 정부의 주택 및 금융정책, 물가, 유가 등등… 그러나 어찌 생각하면 단순할 수도 있다. 부동산도 상품이기 때문에 수요와 공급의 원리에서 벗어날 수는 없다. 


 GTA내에서는 전반적으로 수요에 비하여 공급이 모자란다는 것이다. 공급이 수요를 받쳐주지 못하면 팔려고 하는 물건보다 살려고 하는 사람이 많기 때문에 가격이 올라가는 것은 당연한 이치다. 여기에다가 가격이 올라가기 때문에 투자하는 사람도 있어 어느 정도 가수요도 존재할 것이다. 


 이런 증상은 물건이 시장에 나와서 팔리는 기간을 관찰해보면 의문이 풀린다. 2014년 GTA내에서 주택이 Listing된 후 팔릴 때까지 걸리는 기간(DOM: Days on Market)이 평균 27일로, 1개월 이내에 매매된 것을 토론토부동산협회 통계에서 찾을 수 있다.


 왜 이렇게 수요에 비하여 공급이 부족할까? 아니 공급이 부족한 것이 아니다. 공급은 정상인데 수요가 많기 때문이다. 신규 이민자든지 아니면 타주에서 GTA로 삶의 터전을 옮기는 사람들이 우리가 생각하는 이상으로 많다. 즉 GTA내 인구유입이 많다는 것이다. 


 어쩌다 다운타운에 가보면 한국의 서울 명동이나 강남을 연상케 할 정도로 보행자가 많음을 알 수 있다. 한 보름 전에 Yonge and King 근처에 위치한 조그마한 샌드위치 가게를 Listing하기 위하여 King지하철역에서 내려 밖으로 나가는데 사람이 얼마나 붐비는지 5분정도 걸렸던 것 같다. 이제 출퇴근시간이면 안 막히는 도로가 거의 없을 정도다. 10년 전과는 비교가 되지 않을 정도로 혼잡함을 우리는 피부로 느낀다. 아래표를 보면 GTA에 매년 8만~10만 명의 인구가 증가하였음을 알 수 있다.


 Population of Metropolitan Toronto


 또 하나의 주택가격인상을 부추기는 요인은 역사상 가장 저렴한 모기지율이라고 할 수 있다. 2008년 서브 프라임 모기지 사태 이전에는 모기지율이 5%, 혹은 그이상이 보통이었는데, 이후 물가상승율과 비슷한 수준의 2.5%~3.5%가 주종을 이루기 때문에 개인부채율이 높다는 지적에도 불구하고 싼 모기지율의 혜택을 보기 위하여 다소무리(?)를 해서라도 모기지만 얻을 수 있으면 주택을 구입하려고 하기 때문이다.


 나는 앞에서 거론한 두 가지 요인을 주택가격 상승의 “쌍끌이”라 부른다. 하나는 꾸준한 인구유입으로 인한 수요증가(Demand), 또 다른 하나는 싼 모기지 이자율( Attractive Goods) 이다. 결론으로 최근 유가가 가파르게 떨어지는 예측 불가한 경제 환경과 개인부채율이 위험에 도달했다는 경고에도 불구하고 2015년 부동산시장은 최근 몇 년간의 기조(Fundamental)대로 흘러갈 것이므로 내년에도 GTA내 주택 가격은 5%~8% 정도 상승할 것으로 전망한다.

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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